К делу №2-1728/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 г. 

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Семцива И.В., при секретаре Рыбниковой Ю.О., с участием адвоката Костяной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты к ФИО1, 3-м лицам: Администрации 

<

адрес>, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов на аукционе,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее КУИ г.Шахты) обратился в Шахтинский городской суд с иском к ФИО1, 3-м лицам: Администрации города Шахты, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов на аукционе.

В обоснование иска КУИ г.Шахты указывает на то, что в соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении действие Земельного кодекса" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Истец указывает в иске, что ФИО1 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 88,8 кв.м., степень готовности 17%, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литер Г9, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.02.2019г.

Между КУИ г.Шахты и предыдущим собственником объекта недвижимости - ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № от 30.09.2015г., площадью 89 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках, по адресу: 

<

адрес>, литер Г9 под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства. Договор заключен на срок действия с 30.09.2015г. по 30.09.2018г.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. 

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка №8020 от 30.09.2015г. завершено не было.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.08.2018г. объект незавершенного строительства, общей площадью 88,8 кв.м., степень готовности – 17%, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 89 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, литер Г9 был продан ФИО1.

ФИО1 10.09.2018г. обратилась в Администрацию г.Шахты с заявлением о внесение изменений в договор аренды №8020 от 30.09.2015г., в части продления срока действия договора на 5 лет.

В указанной процедуре было отказано по следующим причинам.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок под таким объектом в аренду сроком до трех лет, однократно для завершения его строительства без проведения торгов. При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка №8020 от 30.09.2015г., а именно к 30.09.2018г., строительство объекта завершено не было, объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

На основании изложенного, частично уточняя в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначальные исковые требования (л.д.3-5), истец просил суд: изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства общей площадью 88,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литер Г9 для продажи с публичных торгов, на аукционе (л.д.72-73).

Представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности №1 от 10.01.2019г. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила суд удовлетворить их в полном объеме по основаниям аналогичным указанным в первоначальном и уточненном иске. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, письменно просила суд рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием адвоката Костяной О.А.

Представитель ответчика - адвокат Костяная О.А., действующая на основании ордера от 29.04.2019г. (л.д.40) и доверенности от 26.04.2019г. (л.д.41) в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме по основаниям аналогичным указанным в письменных возражениях на иск (л.д.47-49).

Представитель третьего лица Администрации г.Шахты, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, причины неявки суду не известны. 

3-е лицо – ФИО2, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, письменно просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Выслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

Из пунктов 1 и 2 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 88,8 кв.м., степень готовности 17%, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литер Г9, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.02.2019г.

Из материалов дела следует, что между КУИ г.Шахты и предыдущим собственником объекта недвижимости - ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № от 30.09.2015г., площадью 89 кв.м., с кадастровым номером № с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках, по адресу: 

<

адрес>, литер Г9 под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства. Договор заключен на срок действия с 30.09.2015г. по 30.09.2018г.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. 

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от 30.09.2015г. завершено не было.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.08.2018г. объект незавершенного строительства, общей площадью 88,8 кв.м., степень готовности – 17%, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0010414:317 площадью 89 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, литер Г9 был продан ФИО1.

ФИО1 10.09.2018г. обратилась в Администрацию г.Шахты с заявлением о внесение изменений в договор аренды №8020 от 30.09.2015г., в части продления срока действия договора на 5 лет.

В указанной процедуре было отказано.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора аренды земельного участка, т.е. на 30.09.2015г. данный участок не был свободен, на нем с марта 2015г. располагался металлический гараж, который был самовольно установлен гражданской ФИО4

По данному факту ФИО2 обращался в правоохранительные органы. Так, 30.01.2016г. было отказано в возбуждении уголовного дела, в котором заявителю рекомендовано обратиться в суд с иском (л.д.42).

Из материалов дела следует, что заочным решением Шахтинского городского суда от 27.04.2016г. был удовлетворен иск ФИО2 к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании. Суд обязал ФИО4 не чинить препятствий в пользовании ФИО2 объектом незавершенного строительства (фундаментом), расположенным по адресу: 

<

адрес>Б, литер Г9 и земельным участком по указанному адресу (л.д.51-53). 

Из материалов дела также следует, что после вступления решения суда от 27.04.2016г. в законную силу ответчик - ФИО4 в добровольном порядке металлический гараж, с участка, предоставленного в аренду, не убрала.

Из материалов дела видно, что ФИО2 предъявил исполнительный лист к принудительному исполнению, длительное время обжаловал бездействие судебных приставов-исполнителей, жаловался на них в прокуратуру.

В судебном заседании установлено, что металлический гараж, со спорного участка, предоставленного в аренду, был убран только осенью 2017 года, т.е. после двух лет после заключения договора аренды. После освобождения участка ФИО2 капитально отремонтировал, пострадавший от установки металлического гаража фундамент, после чего по договору купли-продажи от 28.08.2018г. продал фундамент ФИО1 

ФИО1 обратилась к КУИ г.Шахты с заявлением о продлении срока действия договора, о чем ей письмом от 02.10.2018г. было отказано.

Согласно подпункту 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта.

Судом установлено, что Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты спорный земельный участок был изначально предоставлен арендатору не свободным от прав третьих лиц, а также то, что на устранение препятствий в пользовании арендатор затратил более 2 лет из трехлетнего срока аренды.

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом (абзац второй пункта 1 статьи 10 ГК РФ).

Несоблюдение данного запрета на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применение иных мер, предусмотренных законом.

Поскольку земельный участок был изначально предоставлен арендатору не свободным от прав третьих лиц, а также то, что на устранение препятствий в пользовании арендатор затратил более 2 лет из трехлетнего срока аренды, суд полагает, что в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты к ФИО1, 3-м лицам: Администрации города Шахты, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов на аукционе, следует отказать.

Кроме того, в соответствии с п. п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 (далее - Правила №1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании п. 4 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду сведений об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства на день принятия решения судом, что не позволяет суду определить начальную рыночную стоимость указанного объекта; ходатайств о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, литер Г9, истец также не заявил.

На основании изложенного, исковые требования КУИ г.Шахты не могут быть судом удовлетворены.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты к ФИО1, 3-м лицам: Администрации города Шахты, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов на аукционе – отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию Ростовского областного суда в течение месяца, через Шахтинский городской суд, начиная со 2 августа 2019г.

Мотивированное решение изготовлено 2 августа 2019г.

Судья: (подпись)

Копия верна:

Судья: И.В.Семцив

Секретарь: Ю.О.Рыбникова