Дело № 3а-2/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Аксайские овощи» - ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аксайские овощи» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация Аксайского городского поселения, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л:

ООО «Аксайские овощи» обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящихся в собственности общества земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 36804 квадратных метров, разрешенное использование – магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года в размере 36 629 000 руб. и земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5 993 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения рынка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2015 года в размере 6 727 000 руб.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности - ФИО1 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в следующем размере: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2015 года в размере 12 444 000,00 рублей; участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года в размере 50 268 000,00 рублей в соответствии с заключением эксперта НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» № 01084/Э от 10 января 2018 года.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованных лиц – Администрация Аксайского городского поселения, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области.

Представитель административного истца по доверенности – ФИО1 в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить. 

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с заключением НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского».

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации Аксайского городского поселения Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Аксайские овощи» является собственником следующих земельных участков:

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 36804 квадратных метров, разрешенное использование – магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5 993 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения рынка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровым справкам от 8 сентября 2017 года кадастровая стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 118 940 958,96 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 22 446 242,13 руб.

Размер кадастровой стоимости земельных участков согласно кадастровым справкам определен: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – по состоянию на 22 апреля 2015 года; участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – по состоянию на 21 сентября 2015 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец, как собственник земельных участков, имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из кадастровых справок, не были включены в перечень земельных участков в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков отклонены решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28 августа 2017 года.

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчеты ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» № 366/17, 365/17 от 27 июля 2017 года. 

Согласно указанным отчетам оценщиков рыночная стоимость земельных участков составила: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 36 629 000 руб.; участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 727 000 руб.

Также истцом представлены положительные экспертные заключения СОО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».

Судом, учитывая наличие возражений представителя Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 22 апреля 2015 года и 21 сентября 2015 года. 

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Про-Эксперт» заключения № 249-1/17-ОЗ, № 2249-2/17-ОЗ от 30 ноября 2017 года.

Согласно заключениям эксперта рыночная стоимость земельных участков составила: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 38 005 000 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 8 843 000 рублей.

Учитывая наличие возражений административного ответчика относительно достоверности заключения эксперта, в целях расширения доказательственной базы по делу, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 22 апреля 2015 года и 21 сентября 2015 года. 

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена Научно-образовательный центр «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» (заключение № 01084/Э от 10 января 2018 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков составила: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 50 268 000,00 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 12 444 000,00 рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения экспертов, суд считает возможным положить в основу решения суда выводы НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского». 

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия совершения сделки, состояние рынка, наличие коммуникаций, площадь участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Административным истцом, Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского», является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, с учетом заключения НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 15 августа 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 11 октября 2017 года по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «Про-Эксперт», расходы по проведению экспертизы были возложены на истца.

Из представленного ООО «Про-Эксперт» финансового обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 86 000 руб. с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 86 000 рублей.

Определением суда от 13 декабря 2017 года по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского».

Рассмотрение вопроса о перечислении средств, подлежащих выплате экспертам отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты. 

Из представленного НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 45 447,20 руб. с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 45 447,20 руб. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения экспертизы НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского», возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, в то время как истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского», суд по результатам рассмотрения заявления признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению двух судебных экспертиз. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 36804 квадратных метров, разрешенное использование – магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года в размере 50 268 000,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5 993 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения рынка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2015 года в размере 12 444 000,00 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 15 августа 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аксайские овощи» в пользу ООО «Про-Эксперт» денежные средства в размере 86 000 за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-2/2018 (заключения №№ 249-1/17-ОЗ, 249-2/17-ОЗ от 30 ноября 2017 года).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аксайские овощи» в пользу Научно-образовательный центр «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» денежные средства в размере 45 447,20 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-2/2018 (заключение № 01084/Э от 10 января 2018 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 2 февраля 2018 года.

Судья И.В. Порутчиков