Дело №3а-27/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 26 февраля 2018 года 

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Агафоновой Е.В.

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Красное Эхо» обратилось во Владимирский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование указано, что ООО «Красное Эхо» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, с кадастровой стоимостью 32 421 052 рубля 50 копеек, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

На праве собственности ООО «Красное Эхо» принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, на земельном участке расположено помещение заводоуправления, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – для ****, с кадастровой стоимостью 4 939 286 рублей 72 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

Отчетами об оценке ООО «****» от 21 июля 2017 года №№ 2017/632-2 и 2017/632-1 определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере 19 544 250 рублей и 1 528 106 рублей, соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №№ 536 и 535 от 10 августа 2017 года заявления ООО «Красное Эхо» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков были отклонены.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости в размере 19 544 250 рубля и 1 528 106 рублей, соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года. 

После проведения по делу судебной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 19 926 000 и 1 890 000 рублей, соответственно, административный истец ООО «Красное Эхо», согласившись с указанным заключением, представило через представителя ФИО1 уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 19 926 000 и 1 890 000 рублей, соответственно.

Представитель административного истца ООО «Красное Эхо» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования и указала о согласии с выводами экспертов ООО «****», а также размером определенной ими рыночной стоимости указанных земельных участков.

Административные ответчики - администрация муниципального образования г.Гусь-Хрустальный, администрация муниципального образования Гусь-Хрустальный район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя. 

Администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный в письменном отзыве указала, что возражает в удовлетворении административного искового заявления ООО «Красное Эхо» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 1 890 000 рублей, установленной на основании заключения экспертов от 26 января 2018 года № 388/2017, поскольку расхождение рыночной стоимости указанного земельного участка значительно отличается от его кадастровой стоимости (в 2,6 раза).

Управление Росреестра по Владимирской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО «****» и размер определенной ими рыночной стоимости земельных участков. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, администрации г.Гусь-Хрустальный, Управления Росреестра по Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом, ООО «Красное Эхо» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, с кадастровой стоимостью 32 421 052 рубля 50 копеек, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

На праве собственности ООО «Красное Эхо» принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, с кадастровой стоимостью 4 939 286 рублей 72 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2016 года ( т.1, л.д. 13-16; т.2, л.д. 55-60).

Земельные участки с кадастровыми номерами **** являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет 14 декабря 1992 года и 19 октября 2011 года, соответственно.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером и **** в указанном выше размере установлена постановлением главы муниципального образования г.Гусь-Хрустальный Владимирской области от 18 ноября 2016 года № 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования г.Гусь-Хрустальный Владимирской области» (т.1 л.д.16, т.2 л.д.97-98). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером и **** в указанном выше размере установлена постановлением главы муниципального образования Гусь-Хрустальный район Владимирской области от 15 ноября 2016 года № 1019 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования Гусь-Хрустальный район Владимирской области» (т.1 л.д.15). 

28 июля 2017 года ООО «Красное Эхо», полагая, что кадастровая стоимость указанных земельных участков является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №№ 536 и 535 от 10 августа 2017 года заявления ООО «Красное Эхо» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков были отклонены (т.2 л.д. 1-6).

05 сентября 2017 года ООО «Красное Эхо» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО «Красное Эхо», исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчеты, составленные ООО ****» 21 июля 2017 года №№ 2017/632-2 и 2017/632-1, которыми определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере 19 544 250 рублей и 1 528 106 рублей, соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года (т.1 л.д. 17-247).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2 л.д.87-91). 

Согласно заключению экспертов ООО **** №388/2017 от 26 января 2018 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером **** – 19 926 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером **** – 1 890 000 рублей.

В ходе анализа нарушений, допущенных оценщиком ООО «****» при составлении отчетов от 21 июля 2017 года №№2017/632-2 и 2017/632-1, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в заключении экспертов указано, что при проведении исследования выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете №2017/632-2 от 21 июля 2017 года нет анализа влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; в отчете нет сведений об экологических загрязнениях объекта оценки; информацию о диапазонах стоимости земельных участков по ссылке на странице 47 отчета не представляется возможным проверить; в анализе рынка на странице 48 отчета по имеющимся ссылкам не представляется возможным проверить информацию об объектах, кроме используемых в расчете стоимости, в связи с этим невозможно сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; в анализе ценообразующих факторов на странице 54 отчета не представляется возможным проверить ссылку и информацию по ней, в связи с чем, подтвердить влияние фактора инженерных коммуникаций, влияющего на спрос, предложение и цены объектов недвижимости; на странице 77 отчета расчет корректировки на разрешенное использование производится по удельным показателям кадастровой стоимости, что при оспаривании кадастровой стоимости эксперты считают некорректным, в связи с чем невозможно подтвердить стоимость объекта оценки. В отчете №2017/632-1 от 21 июля 2017 года нет сведений о независимости; информацию о диапазонах стоимости земельных участков по ссылке на странице 46 отчета не представляется возможным проверить; в анализе рынка на странице 47 отчета по имеющимся ссылкам не представляется возможным проверить информацию об объектах, кроме используемых в расчете стоимости, в связи с чем невозможно сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, в анализе ценообразующих факторов на странице 56 отчета не представляется возможным проверить ссылку и информацию по ней, в связи с чем, подтвердить влияние фактора инженерных коммуникаций, влияющего на спрос, предложение и цены объектов недвижимости; на странице 78 отчета расчет корректировки на площадь производится по источнику информации 2005 года, что при оценке на дату 01 января 2016 года эксперты считают неактуальным (т.3 л.д. 3-262).

В связи с этим суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных ООО «****» результатов. 

Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО «****» в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 388/2017 от 26 января 2018 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение экспертов № 388/2017 от 26 января 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, кроме администрации города Гусь-Хрустальный по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, вопреки позиции административного ответчика – администрации города Гусь-Хрустальный, поскольку экспертное заключение №388/2017 от 26 января 2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение экспертов ООО «****» №388/2017 от 26 января 2018 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную земельных участков с кадастровыми номерами ****, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

При таком положении представленные в материалы дела отчёты об оценке рыночной стоимости ООО «****» суд не принимает в качестве достоверных и допустимых доказательств по данному делу. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 19 926 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 1 890 000 рублей. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «Красное Эхо» об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости следует считать 28 июля 2017 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости названных земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 19 926 000 (девятнадцать миллионов девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 1 890 000 (один миллион восемьсот девяносто тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости 28 июля 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В.Агафонова

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2018 года