Судья: фио Дело 

<

данные изъяты> (33-46876/2025;)

50RS0

<

данные изъяты>-92

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<

данные изъяты> 28 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Рыбкина М.И.,

судей Пчелинцевой С.Н., Мироновой Ю.В.,

при помощнике судьи Ильяшенко И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

<

данные изъяты> по иску фио к фио о признании договора незаключенным

по апелляционной жалобе фио на решение Подольского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>

заслушав доклад судьи Пчелинцевой С. Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к фио о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным. Свои требования истец мотивирует тем, что 

<

данные изъяты> между фио и фио подписан договор купли-продажи квартиры. Ответчик уклоняется от обязательств, достигнутых сторонами, не производит оплату по договору. Просит суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

данные изъяты>, от 

<

данные изъяты> между фио и фио незаключенным; признать право собственности фио на квартиру по адресу: 

<

данные изъяты> отсутствующим с внесением изменений в сведения ЕГРН.

Истец фио, представитель фио в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержали.

Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Решением Подольского городского суда 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> иске фио к фио о признании договора незаключенным отказано.

С решением суда не согласилась истец фио, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом неправомерно применен срок исковой давности к требованиям истца, так как истец и ответчик после расторжения брака в 2019 году продолжали проживать совместно в одной квартире, вели общее хозяйство, договор купли-продажи был заключен для получения льгот, поскольку семья фио многодетная, у сторон трое детей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец фио, представитель истца фио доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение отменить.

Представитель ответчика фио – адвокат фио в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал решение законным и обоснованным.

Находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришла к следующим вводам.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении гражданского дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в части применения срока исковой давности к требованиям истца, в связи с чем, обжалуемое судебное постановление подлежит отмене.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 

<

данные изъяты> между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор).

Как следует из условий п. 1, п. 2 Договора, продавец фио продала покупателю - фио квартиру, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>, квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь 62,40 кв.м, кадастровый 

<

данные изъяты>.

В п. 4 Договора цена квартиры определена сторонами в размере 6 500 000 руб., а в п. 5 содержится условие о том, что покупатель купил у продавца квартиру за 6 500 000 руб., при этом расчет будет произведен в течении двух календарных дней с момента регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании ответчиком фио заявлено о применении к заявленным исковым требованиям срока исковой давности. Также фио ссылался в своих возражениях, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем договор купли-продажи не может быть признан незаключенным.

Разрешая заявленный спор, суд, руководствуясь статьями 195,196,200, 420,421, 425, 432, 549, 551, 558 ГК РФ, пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, который начал течь с даты регистрации права собственности ответчика на квартиру – с 

<

данные изъяты>, в то время как с иском истец обратилась в суд только 

<

данные изъяты>. Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной сделки незаключенной, поскольку договор полностью исполнен и произведена регистрация перехода права собственности, стороны самостоятельно определили условия договора.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности по следующим основаниям.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого же кодекса, - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении этого права и о том, кто является ответчиком, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права.

Как следует из исковых требований и пояснений сторон, истец и ответчик являлись супругами и имеют троих детей. Истец поясняла, что спорный договор купли-продажи был заключен для получения льгот, оплата ответчиком за квартиру не производилась, при этом после расторжения брака в 2019 году они проживали с ответчиком и детьми в спорной квартире до 2025 года, вели общее хозяйство, но в июне 2025 года ответчик выгнал ее из квартиры, в связи с чем о нарушении своего права истец узнала только в июне 2025 года, когда она была вынуждена с детьми уйти из квартиры.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции не оспаривал, что сделка по купле-продажи квартиры была оформлена для получения льгот и это предложила сама истец. Также пояснил, что истец с ответчиком никогда нормально не жили, но из квартиры ответчик истца не выгонял, договор является реальным, ответчик истцу передал денежные средства наличными.

Судом первой инстанции не учтено, что течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права, а не с даты регистрации права ответчика фио на спорную квартиру.

Как следует из иска и не оспаривалось ответчиком, стороны являлись супругами, имеют троих детей, вместе проживали в спорной квартире. Показаниями свидетелей фио и фио подтверждается, что стороны проживали совместно, одной семьей до 2025 года, когда истец с детьми вынуждена была уехать из квартиры в связи с тем, что ответчик злоупотреблял алкоголем и избивал истца. Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, судом приняты показания свидетелей в качестве надлежащих доказательств, однако надлежащей оценки показаниям свидетелей судом не дано.

Учитывая, что ответчиком не оспаривался тот факт, что он с истцом являлись одной семьей, имеют троих детей, совместно проживали в спорной квартире, заключили договор купли-продажи для получения льгот, при этом доказательств оплаты по договору купли-продажи ответчиком не представлено, как и доказательств в опровержение доводов истца о том, что стороны совместно проживали в спорной квартире до 2025 года и вели общее хозяйство, то судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом срок исковой давности не пропущен, так как о нарушении своего права она узнала в 2025 году, когда вынуждена была уйти из спорной квартиры в связи с конфликтными отношениями с ответчиком.

В связи с изложенным решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с ненадлежащим способом защиты права, избранным истцом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, заключенный 

<

данные изъяты> между фио (продавец) и фио (покупатель) содержит все вышеназванные условия, заключен в письменной форме, прошел регистрацию в Росреестре, в связи с чем указанный договор не может быть признан незаключенным. Также судебной коллегией принимается во внимание, что право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке, что не оспаривалось сторонами. На основании изложенного, оснований для признания договора незаключенным не имеется, как и оснований для признания права собственности фио на спорную квартиру отсутствующим, поскольку иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Между тем, заявляя требование о признании права отсутствующим, фио не указала, какое ее право нарушено, учитывая, что ее право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, она произвела отчуждение указанной квартиры ответчику по договору купли-продажи. Таким образом, требование фио о признании отсутствующим права собственности фио на спорную квартиру может быть удовлетворено судом только в случае установления того, что фио в соответствии с данными ЕГРП является собственником спорного жилого помещения, а квартира до настоящего времени находится в ее владении.

Однако таких обстоятельств по делу судом не установлено, сведений об обратном материалы дела не содержат. Требований о расторжении договора купли-продажи фио не заявлено.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения иска фио не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия.

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Подольского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> – отменить.

В иске фио к фио по иску фио к фио о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности отсутствующим - отказать.

Председательствующий судья

Судьи

В мотивированном виде апелляционное определение изготовлено 09.02.2026г.