дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 мая 2020 года г. Семикаракорск

Судья Семикаракорского районного суда Ростовской области Коновская Н.Н., при секретаре судебного заседания Хромовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Семикаракорского городского поселения, Администрации Семикаракорского района о признании здания по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> малоэтажным многоквартирным домом, о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным, третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с указанным исковым заявлением к Администрации Семикаракорского городского поселения указав следующее.

Истец фактически является собственником квартиры в многоквартирном доме (далее - МКД), расположенном по адресу: 

<

адрес>, пер. Мирный, 

<

адрес>, земельный участок, на котором расположен МКД находится у собственников квартир в аренде, что противоречит положениям ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ, в соответствии с которым и с учетом ст. 8 ГК иметь в собственности земельный участок всех собственников квартир в МКД. 

На основании решения исполнительного комитета Семикаракорского районного Совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ № утверждён акт приёмки 6-ти квартирного жилого дома Райпотребсоюза, расположенного по адресу: 

<

адрес> На этом основании истец просит суд признать здание по адресу: 

<

адрес> малоэтажным многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГГГ, признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, на котором находится МКД недействительным с ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительной сделки.

Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, изложенным в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Семикаракорского района.

В судебное заседание истец и третьи лица, не явились, надлежащим образом извещены. В поступивших в суд заявлениях просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании пояснил, что после того, как вступил в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка стал недействительным, поскольку законодательством было предусмотрено, что земельные участки, расположенные под МКД бесплатно переходят в собственность собственников квартир в МКД, ответчик, Администрация Семикаракорского городского поселения, должна была предпринять действия и передать на праве общей долевой собственности земельный участок. Дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> фактически является МКД, поскольку отвечает всем характеристикам МКД, установленным в законодательстве, с момента ввода его в 1965 году в эксплуатацию, когда решением исполнительного комитета Семикаракорского районного Совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ № утверждён акт приёмки 6-ти квартирного жилого дома. Потом, по непонятным причинам у всех владельцев квартир было зарегистрировано право на 1/6 долю в доме, а не право на квартиры. На кадастровом учете стоят обособленные объекты недвижимости, квартиры. Администрация Семикаракорского городского поселения должна возвратить гражданам-собственникам квартир в МКД полученную арендную плату, поскольку взималась она незаконно, граждане должны были с ДД.ММ.ГГГГ уплачивать земельный налог.

Представитель ответчика Администрации Семикаракорского городского поселения, действующий на основании доверенности, ФИО8, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

Возражения сводятся в основном к следующему. 

Администрация Семикаракорского городского поселения является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку не является собственником спорного объекта недвижимости, каких-либо нормативных актов в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> не издавала. 

Кроме того, договор аренды земельного участка заключен с Администрацией Семикаракорского района, которая на дату заключения договора имела полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена. Статус юридического лица Администрация Семикаракорского городского поселения получила с ДД.ММ.ГГГГ, прав истца не нарушала.

Оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, истцом пропущен срок исковой давности для такого требования, который ответчик просит применить, изменение основных характеристик недвижимости, в том числе и признание дома многоквартирным, имеет заявительный характер при кадастровом учете в связи с изменениями основных характеристик объекта недвижимости. 

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> имеет признаки жилого дома блокированной застройки и соответствует виду разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, находится в зоне жилой застройки первого типа Ж-1. 

Многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки имеют различные технические и конструктивные характеристики, определить которые без специальных технических познаний невозможно, а истец таких доказательств не представил.

Ответчик, Администрация Семикаракорского района, уведомленная о дате и времени судебного заседания, своего представителя для участия в рассмотрении дела не направила, отзыва по поводу заявленных исковых требований не представила. 

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними подзаконными нормативными актами.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу требований ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как установлено ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, что на основании решения исполнительного комитета Семикаракорского районного Совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ № был принят в эксплуатацию шести квартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.7). Истцу на праве собственности принадлежит 1/6 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый № Право собственности зарегистрировано на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).

Согласно кадастровому делу, на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ поставлен объект индивидуального жилищного строительства: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> состоящий согласно техническому паспорту из 6 квартир (л.д.73-105).

На основании заявления граждан, собственников жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, было издано постановления Главы Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым принято решение о предоставлении гражданам ФИО9, ФИО10, ФИО6, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13 (правопредшественникам истца и третьих лиц) в аренду земельного участка площадью 

<

данные изъяты>м. для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет. 

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д.117). На основании указанных документов Администрацией Семикаракорского района с заявителями был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (л.д.108-120).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Основания недействительности сделок указаны в ст. ст. 168 - 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и конкретизированы в других нормах гражданского законодательства.

Общие последствия недействительности сделок, как для оспоримых, так и для ничтожных, установлены в ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п.2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.3 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Оспоримая сделка порождает юридические последствия, на которые она была рассчитана, и подлежит исполнению, если не будет оспорена в судебном порядке заинтересованным лицом. Недействительность такой сделки может быть подтверждена только судом.

Ничтожная сделка не порождает юридического результата, не требует подтверждения ее недействительности судом и может не исполняться сторонами без каких-либо негативных последствий для себя. В правовых нормах, относящихся к таким сделкам, как правило, указывается на ничтожность сделки либо на такое основание недействительности, которое во взаимосвязи со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о ничтожности сделки как не соответствующей установленным законом требованиям.

В соответствии с п.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Как следует из требований и пояснений представителя истца, он оспаривает договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по основанию, указанному в ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающий требования закона или иного правового акта с ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В обоснование исковых требований о признании недействительными договора аренды земельного участка представитель истца ссылается на п.4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Однако, в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» данный документ введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ и на момент заключения исследуемого договора аренды, этой нормы не существовало.

Ссылка представителя истца на положения ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, не может быть принята судом, поскольку на этот момент уже был заключен договор аренды земельного участка.

Изучив содержание оспариваемого договора, суд приходит к выводу о том, что стороны по данному договору достигли соглашения относительно всех существенных условий договора, надлежащим образом исполнили требования закона, предъявляемые к форме и содержанию договора аренды земельного участка, так как договор заключен в письменной форме, осуществлена его государственная регистрация, в нём четко определен предмет договора. Договор был заключен по свободному волеизъявлению сторон, выраженному, в том числе, в заявлении граждан – сособственников жилого дома, в соответствии с нормами действующего на момент его заключения законодательства.

Сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с передачей земельного участка в аренду. Доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, истцом не представлено.

В процессе судебного разбирательства истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемым договором.

Принятие нового закона не влияет на существующие правоотношения при том, что никто из сторон не выразил намерения прекратить или изменить действующий договор аренды земельного участка. 

Истец, в лице своего представителя, ссылался на неоднократные обращения в Администрацию Семикаракорского городского поселения, однако представил обращение о расторжении договора аренды на основании Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», направленное после поступления искового заявления в суд. Помимо этого, суд учитывает, что заявление о расторжении договора аренды подано одним из арендаторов, ФИО1, тогда как другие пять арендаторов не выразили своего намерения о расторжении договора. 

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Ни одного основания, предусмотренного законом, для признания этого договора недействительным истцом не приведено.

Кроме того, представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности для признания договора недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Годичный срок исковой давности исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким обстоятельством, по мнению суда, является принятие и вступление в законную силу ДД.ММ.ГГГГ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным истцом пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в этой части.

Что касается требования о признании здания по адресу: 

<

адрес> малоэтажным многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГГГ, то суд руководствуется положениями ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Истец не привел данных, что понятие, термин «малоэтажный многоквартирный дом» существовал в законодательстве на дату принятия в эксплуатацию дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ, либо использовался в деловом обороте, и суду оно не известно.

Понятия «малоэтажный многоквартирный дом» в действующем законодательстве не дано.

В п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенного в действие со дня опубликования ДД.ММ.ГГГГ, указаны виды жилых домов:

- объекты индивидуального жилищного строительства, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; 

- жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Анализируя действующее законодательство, можно сделать вывод о том, что однозначно определены критерии, характеризующие объекты индивидуального жилищного строительства (индивидуальные жилые дома). Такие дома являются отдельно стоящими зданиями, количество этажей в них не должно превышать трех, предназначены они для проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей, состоят не из квартир, а из комнат, включают в себя помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме, а также расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, и находящиеся в самом жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг. На земельном участке, на котором расположен жилой дом, могут также находиться как примыкающие к дому, так и отдельно стоящие от него надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты). 

Вопрос с отличием многоквартирных домов от жилых домов блокированной застройки остается открытым в законодательстве, так как многоквартирные дома по своей конструкции могут быть как блокированной, так и неблокированной застройки, на что ссылался представитель ответчика, Администрации Семикаракорского городского поселения.

Признание дома многоквартирным или домом блокированной застройки зависит от конструктивных особенностей здания, от расположения коммуникаций и выхода на земельный участок, от наличия имущества общего пользования и требует специальных технических познаний.

От проведения судебной строительной технической экспертизы по вопросу определения вида здания истец, в лице своего представителя отказался, что отражено в протоколе судебного заседания. Суд в связи с этим рассматривает дело по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела истец ФИО1 и третьи лица, сособственники жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> в Администрацию Семикаракорского городского поселения с заявлением об изменении статуса спорного жилого дома не обращались, их права ответчиком не нарушались.

Кроме того, являются, по мнению суда, обоснованными доводы представителя ответчика о том, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, расположен, согласно Правил землепользования и застройки Семикаракорского городского поселения, в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1) (л.д.143-150), где основным видом разрешенного использования земельных участков является индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка.

Условно разрешенным видом использования земельных участков является малоэтажная многоквартирная жилая застройка (л.д.148).

Статьёй 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулирована процедура решения вопроса о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляет соответствующее заявление в орган местного самоуправления, проект решения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, решение об использовании земельного участка с условно разрешенным видом использования принимается на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.

Из материалов дела следует что в администрацию Семикаракорского городского поселения истец по вопросу о разрешении использования земельного участка под малоэтажную многоквартирную застройку не обращался, отказа не получал, общественных или публичных слушаний не инициировал.

Сведений о том, что Правила землепользования и застройки Семикаракорского городского поселения, утвержденные в редакции от ДД.ММ.ГГГГ Решением Собрания депутатов Семикаракорского городского поселения, оспорены в судебном порядке и признаны недействительными, суду истцом не представлено.

Как установлено ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите в судебном порядке подлежат только нарушенные или оспариваемые права. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в этой части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Коновская Н.Н.

В окончательной форме решение изготовлено 22.05.2020 года.