дело № 3а-39/2026 (3а-638/2025)

16OS0000-01-2025-000718-42

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 18 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого назначения – здания торгового центра площадью 1 945, 9 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика налога на имущество организаций, административный истец просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 33 448 100 рублей.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим» ФИО1 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнила заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просила установить ее в размере 38 280 823 рубля, также указала на необходимость возложения расходов по оплате судебной экспертизы на административного ответчика.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, также представляющая интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, административный иск не признала.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Рассмотрев дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, определяется кадастровая стоимость на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 названного Федерального закона предусмотрено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В пункте 519 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером 16:46:030103:1063, расположенный по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>. Этот же объект указан в пункте 663 аналогичного Перечня на 2026 год, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2025 года № 4603-р.

Таким образом, налоговая база в отношении спорного объекта недвижимости определяется как кадастровая стоимость, следовательно, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как собственника объекта недвижимости (т. 1 л.д. 140-147) и налогоплательщика налога на имущество организаций.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 50 602 929 рублей 41 копейка (т. 1 л.д. 114-115, 124), применяемая с 1 января 2024 года.

Впоследствии в связи с изменением семантической площади объекта недвижимости с кадастровым номером .... с 1 948,7 квадратного метра до 1 945,9 квадратного метра бюджетным учреждением произведен пересчет кадастровой стоимости, в результате которого кадастровая стоимость объекта недвижимости составила 50 530 220 рублей 13 копеек (акт определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года № АОКС-16/2024/000094, т. 1 л.д. 117-123, 126, 138). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости датой начала применения данного значения кадастровой стоимости является 1 января 2024 года.

Актом определения кадастровой стоимости от 11 марта 2024 года № АОКС-16/2024/000118 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... также установлена в размере 50 530 220 рублей 13 копеек (т. 1 л.д. 117-123, 127), датой начала применения указанной кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости указано 22 февраля 2024 года (т. 1 л.д. 137).

Решением государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 октября 2024 года № Р-16/2024/000039 установлена необходимость пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 133-135). Как следует из акта определения кадастровой стоимости от 28 октября 2024 года № испр_14_20241028 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена в размере 50 602 929 рублей 20 копеек (т. 1 л.д. 125).

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р в результаты государственной кадастровой оценки внесены изменения, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... указана в размере 50 602 929 рублей 20 копеек. Данные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости с датой начала применения 1 января 2025 года (т. 1 л.д. 139) и оспариваются административным истцом в рамках настоящего административного дела.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 7 июля 2025 года № 11/2025, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3 Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 33 448 100 рублей (т. 1 л.д. 24-97).

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 22 декабря 2025 года № 2969/07-4 (т. 2 л.д. 137-165), рыночная стоимость объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 38 280 823 рубля.

Административный истец в лице своего представителя согласился с выводами эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, уточнил административные исковые требования в соответствии с заключением эксперта.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указано на неполный анализ рынка, некорректный подбор аналогов, отсутствие обоснования значения корректировок и их применимости к рынку земли города расположения объекта оценки.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете об оценке, эксперт выявил неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, в частности неприменение корректировки на тип объекта в отношении аналога, который является не пристроенным, а отдельно стоящим зданием.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы, затратный подход не применялся как малодостоверный и отражающий стоимость объекта оценки только со стороны собственника имущества.

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж сравнительного подхода выбраны предложения по продаже объектов недвижимости, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объектов исследования по критериям назначения (нежилое), разрешенного использования (коммерческое), даты предложения (до 1 января 2023 года), расположения (города Бугульма), проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, различие между объектами исследования и аналогами компенсировано введением корректировок на торг, местоположение, площадь и тип здания, из итоговой стоимости по результатам сравнительного подхода вычтена доля стоимости земельного участка.

В доходном подходе экспертом применен метод прямой капитализации, поскольку оцениваемый объект отвечает критериям выбора данного метода, и произведено согласование итоговой рыночной стоимости объекта оценки методом средневзвешенной, согласно которому результату, полученному в рамках каждого из подходов, присваивается соответствующий весовой коэффициент.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо возражений, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Выраженное в письменных возражениях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан несогласие с заключением эксперта со ссылкой на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования значения применяемых корректировок допустимыми доказательствами не подтверждается, сведений об иной рыночной стоимости объекта недвижимости не содержит.

Таким образом, требование административного истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, подлежит удовлетворению.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 июля 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии с положениями пункта 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом положений части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей (т. 1 л.д. 7).

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость которого оспаривалась в рамках настоящего административного дела составила 187 397 рублей (т. 2 л.д. 166), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Вопреки доводам административного истца расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (50 620 929 рублей 22 копейки) и установленной судом рыночной стоимостью (38 280 823 рубля), составляющее 24,35 %, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах судебные издержки необходимо отнести на административного истца, то есть уплаченная им сумма государственной пошлины возмещению не подлежит, а расходы по проведению экспертизы в размере 187 397 рублей следует взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим».

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания нежилого назначения «торговый центр» площадью 1 945, 9 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 38 280 823 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 июля 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энергонефтехим» в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 187 397 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 27 февраля 2026 года.

Судья Сафина М.М.