Дело- 3а-250/2020

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Г.А.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Г.А.Г. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец Г.А.Г. указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под строительство административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, площадью 16 014 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: склад №1, площадью 1420,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: административное здание, площадью 776,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 3, расположенное по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости определена: с кадастровым номером № в размере 12 678 604,08 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, с кадастровым номером № в размере 21 412 240,93 рублей по состоянию на 01 января 2019 года и с кадастровым номером № в размере 28 040 128,59 рублей по состоянию на 25 ноября 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налога на имущество и земельного налога, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объектов равной их рыночной, установленную в отчетах об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 24 марта 2020 года № 000090Ю/2020 и от 10 июня 2020 года № 000090Ю/1/2020: 

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 635 000,00 рублей; 

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 689 000,00 рублей;

с кадастровым номером № по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 10 755 000,00 рублей.

Административный истец Г.А.Г. в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом о слушании дела.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 05 ноября 2015 года № 109-кз с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Г.А.Г. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под строительство административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, площадью 16 014 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06 мая 2020 года № 99/2020/327510602;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: склад №1, площадью 1420,7 кв.м, этажность 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06 мая 2020 года 2020/327513031;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административное здание, площадью 776,1 кв.м, этажность 3, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06 мая 2020 года № 99/2020/3327511214.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 12 678 604,08 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-157330;

с кадастровым номером № по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 28 040 128,59 рублей что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-157461;

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 21 412 240,93 рублей что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-157463.

Исходя из взаимосвязанных положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» пункта 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 12 мая 2015 года № П/210 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В связи с определением кадастровой стоимости объекта с кадастровым 

номером № по состоянию на 25 ноября 2019 года, уже после проведения государственной кадастровой оценки земель в Ставропольском крае, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 по состоянию на 01 января 2019 года, надлежащим ответчиком об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, установившее кадастровую стоимость объекта своим актом от 25 ноября 2019 года.

В силу вышеназванных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении названного недвижимого имущества затрагивает права и обязанности его собственника ФИО18 как плательщика налога на недвижимое имущество и земельного налога, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец Г.А.Г. в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 24 марта 2020 года № 000090Ю/2020 и от 10 июня 2020 года № 000090Ю/1/2020, в которых рыночная стоимость объектов определена:

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 635 000,00 рублей,

с кадастровым номером № по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 10 755 000,00 рублей,

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 689 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью и их рыночной стоимостью, определенной оценщиком ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» в отчетах об оценке от 24 марта 2020 года № 000090Ю/2020 и от 10 июня 2020 года № 000090Ю/1/2020, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО Оценочной компании «Эксперт» от 16 октября 2020 года № 075-20-ОК рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 5 941 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 705 000,00 рублей; 

с кадастровым номером № в размере 9 934 000,00 рублей 

по состоянию на 25 ноября 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом их кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта с кадастровым номером №, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. 

Ввиду неразвитости рынка недвижимости и недостаточности данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, эксперту не удалось отобрать объекты-аналоги в месте расположения оцениваемого земельного участка (г. Благодарный), в связи с чем, в соответствии с пунктом 11 «б» Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7», если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

Экспертом З.В.А. отобрано 4 объекта-аналога, расположенные в административных центрах Ставропольского края: объект-аналог №1 в г. Ипатово Ипатовского района, объект-аналог № 2 в с.Курсавка Андроповского района, объекты-аналоги № 3 и № 4 в с.Кочубеевское Кочубеевского района.

Ввиду различий аналогов и объекта-исследования по месту положения относительно населенного пункта эксперт применил поправки по данному параметру, рассчитанные, исходя из данных о численности населения и сведений о заработной плате в месте расположения оцениваемого объекта и в месте расположения объектов-аналогов, а также учтен статус населенного пункта в соответствии с планетарной моделью, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2018 года.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки по основным ценообразующим факторам экспертом также применены соответствующие корректировки на локальное местоположение внутри населенного пункта, на масштаб, транспортную доступность, на наличие коммуникаций, дополнительных улучшений.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости объектов исследования с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Экспертом при расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода применена скидка на торг в размере 18% для неактивного рынка земельных участков промышленного назначения в соответствии с приведенным справочником оценщика. 

В разделе 2.7 анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков экспертного заключения приведено обоснование вывода эксперта о неактивности рынка земель объектов промышленного назначения в период государственной кадастровой оценки земельных участков в Ставропольском крае, доказательств обратному, суду не предоставлено.

При определении стоимости объектов капитального строительства эксперт использовал затратный и сравнительный подходы, обосновав отказ от проведения расчета рыночной стоимости доходным подходом. В экспертном заключении представлен подробный расчет стоимости объектов капитального строительства затратным и сравнительным подходами. 

Вместе с тем, для определения итоговой рыночной стоимости этих объектов исследования эксперт пришел к выводу об использовании результата, полученного только в рамках сравнительного подхода, обосновав отказ от применения результатов, полученных в рамках затратного подхода.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется. Отдельные описки, допущенные экспертом, не повлияли на расчет рыночной стоимости объектов исследования.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. 

Отличие величины кадастровой стоимости объектов недвижимости от их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с их рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество и земельного налога, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество и земельного налога.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов капитального строительства и земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца. 

На основании изложенного, административный иск Г.А.Г. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы. 

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с первого января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ.

Заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 15 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Г.А.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под строительство административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, площадью 16014 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 941 000,00 (пять миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: склад №1, площадью 1420,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Ставропольский 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 9 934 000,00 (девять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № наименование: административное здание, площадью 776,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 705 000,00 (семь миллионов семьсот пять тысяч) рублей.

Заявление Г.А.Г. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 15 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова