Дело № 2-1984/2024

61RS0003-01-2024-002039-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2024 года г.Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Бабаковой А.В.,

при секретаре Смаглиеве Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бедрик ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик КП №5» об обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве жилого помещения, в соответствии с условиями предварительного договора №. участия в долевом строительстве, взыскании расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик КП №5» об обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве жилого помещения, в соответствии с условиями предварительного договора № участия в долевом строительстве, взыскании расходов.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № № Согласно условиям договора, стороны обязуются заключить основной договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства по адресу 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.1. договора, цена основного договора участия в долевом строительстве составляет 4 380 000 рублей, в соответствии с п. 2.3. договора, оплата цены основного договора производится Дольщиком в течение 5 дней после регистрации основного договора, но не позднее 30.12.2023г. 30.10.2023г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору участия в долевом строительстве, согласно которому пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «Стороны обязуются подписать основной договор участия долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГг. при условии получения к указанному сроку разрешительной документации на строительство Жилого дома». Пункт 2.2. изложен в новой редакции: «Оплата цены основного договора производится Дольщиком на счет эскроу в течение 5 (пяти) календарных дней с момента государственной регистрации основного договора, но не позднее 28.02.2024г. Условия настоящего пункта являются ориентировочными и могут быть изменены при заключении основного договора». Как указывает истец, в противоречие пункта 3.2. предварительного договора, до настоящего времени она не получила СМС уведомление (ни на указанный номер телефона, ни на электронную почту) с информацией о готовности документации к заключению и регистрации основного договора. Истец также указывает, что ей как потребителю не предоставлена информация о получении разрешительной документации на строительство. При этом она должным образом исполняет свои обязательства и готова к заключению основного договора, у неё имеется эскроу счет и она не выезжает за пределы города, чтобы явиться после полученной мной СМС в установленный 5-ти дневный срок. Таким образом, на сегодняшний день, спустя 2 месяца установленного дополнительным соглашением срока подписания основного договора участия долевого строительства, сторона Застройщика нарушает договорные обязательства, необоснованно уклоняясь от заключения основного договора. Ответчику полтора месяца назад была направлена досудебная претензия, на которую он не реагирует. В телефонном режиме один из сотрудников ответчика пояснил, что квартира подорожала, и договор может быть заключен только при условии увеличения стоимости квартиры на 500 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Истец считает, что предварительный договор даёт право требовать заключения основного договора на условиях, установленных предварительным договором, и в связи с тем, что ответчик уклонился в установленный договором срок от его заключения и не предоставляет информации о ходе строительства, она вынуждена подать в суд настоящее исковое заявление.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства истец просит суд обязать ответчика - застройщика заключить с ней основной договор участия в долевом строительстве жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора № № участия в долевом строительстве.

Протокольным определением от 03.05.2024г. в принятии уточненных исковых требований отказано.

Истец в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствии. 

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования подержала в полном объеме, пояснила суду, что между сторонами был заключен не договор бронирования, а предварительный договор участия в долевом строительстве, который соответствует ст. 429 ГК РФ.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил отказать на основании ранее приобщенного отзыва. 

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как установлено судом, что 16.09.2023г. между ООО «Специализированный застройщик КП №5» и Бедрик ФИО7 заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №

Согласно п. 1.1. в соответствии с предварительным договором стороны обязуются в установленный договором срок заключить основной договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2 настоящего договора, и расположенного по адресу строительного объекта: «Многоквартирный жилой дом (жилой комплекс) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз. 1) 

<

адрес>», на земельном участке по адресному ориентиру: 

<

адрес>

Согласно п.2 вышеуказанного договора цена основного договора участия в долевом строительстве составляет 4 380 000 руб. Цена оплаты основного договора производится дольщиком на счет эскроу в течение 5-ти календарных дней с момента государственной регистрации основного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В последующем было заключено дополнительное соглашение № от 30.10.2023г., согласно которому, оплата основного договора производится дольщиком на счет эскроу в течение 5-ти календарных дней с момента государственной регистрации основного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ года

Согласно п.3 названного договора стороны обязуются подписать основной договор участия в долевом строительстве в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В последующем было заключено дополнительное соглашение № от 30.10.2023г., согласно которому, стороны обязуются подписать основной договор участия в долевом строительстве в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при условии получения к указанному сроку разрешительной документации на строительство жилого дома.

До указанного в п. 3.1 настоящего договора срока Застройщик обязуется не совершать с другими клиентами сделок в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора. Застройщик вправе требовать заключения основного договора в пределах указанного срока путем направления Дольщику СМС на номер телефона Дольщика или сообщения на электронный адрес, указанные в пункте 6.2. настоящего договора. После получения указанного сообщения Дольщик обязан в течение 5 рабочих дней прибыть в офис Застройщика для подписания основного договора. В случае неприбытия Дольщика в указанный срок, Застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем направления СМС сообщения на телефонный номер или сообщения на электронный адрес, указанные в пункте 6.2. настоящего договора.

Согласно п. 3.3 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона справе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, за исключением того случая, когда к моменту заключения основного договора изменились его существенные условия по сравнению с условиями настоящего предварительного договора, либо в случае неполучения застройщиком всей необходимой разрешительной документации для реализации указанного объекта дольщику.

Истец просил обязать застройщика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве, ссылаясь на уклонение застройщика от такого обязательства.

Между тем согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен на неопределенный срок или срок, наступление которого зависит от действий третьих лиц. Предварительный договор прекращает свое действие в связи с истечением определенного в нем сторонами или установленного законом (годичного) срока.

Из положений ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем.

Незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Вопреки доводам истца, предварительный договор № участия в долевом строительстве от 16.09.2023 г., заключенный между ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик КП № 5», не содержит всех существенных условий, установленных ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для договоров участия в долевом строительстве (в т.ч. основные характеристики многоквартирного дома, срок передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок, отсутствует банк эскроу-агент (финансовые обязательства счета-эскроу) и т. д.), в связи с чем, его нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, учитывая тот факт, что в установленный договором срок (т.е. до 31.01.2024г.), стороны не заключили основной договор, претензия о заключении основного договора была направлена истцом ответчику после истечения установленного предварительным договором срока – 05.02.2024г., то в силу вышеприведенных положений гражданского законодательства предварительный договор прекратил свое действие, в связи с истечением определенного в нем сторонами срока (п.5.1 договора, дополнительное соглашение п.3: договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.01.2024г.).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вместе с тем, согласно п. 3.3 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона справе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, за исключением того случая, когда к моменту заключения основного договора изменились его существенные условия по сравнению с условиями настоящего предварительного договора, либо в случае неполучения застройщиком всей необходимой разрешительной документации для реализации указанного объекта дольщику.

Как установлено судом, цена объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2 предварительного договора от 16.09.2023 года, изменилась и в настоящее время составляет 4 950 305 рублей, что подтверждается типовой формой договора участия в строительстве. Однако заключать договор участия в долевом строительстве спорного объекта по указанной цене истец не согласен.

Поскольку спорный договор не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом, а также в виду наступления предусмотренных сторонами предварительного договора обстоятельств (истечения срока заключения основного договора, изменения цены объекта долевого строительства), препятствующих понуждению к заключению договора любой из сторон, то иск о понуждении ООО "Специализированный застройщик КП №5" заключить с истцом договор участия в долевом строительстве не подлежит удовлетворению.

Довод истца о том, что ей как потребителю не предоставлена информация о получении разрешительной документации на строительство, признается судом несостоятельным, поскольку сведения о получении ответчиком разрешения на строительство № от 21.11.2023г. находились в свободном доступе в сети «Интернет» и не подлежали направлению в адрес истца.

Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле, как неоднократно отмечалось в решениях Конституционного Суда Российской Федерации, предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании изложенного, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бедрик ФИО8 к ООО «Специализированный застройщик КП №5» об обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве жилого помещения, в соответствии с условиями предварительного договора № участия в долевом строительстве, взыскании расходов - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: Бабакова А.В.

Мотивированное решение изготовлено 08 мая 2024 года

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>