780S0000-01-2023-001580-45

Дело № 3а-61/2023 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

26 февраля 2024 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации 

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Алешечкиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КапЛист» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КапЛист» (далее также – ООО «КапЛист», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее также – СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение) от 26.07.2023 года № 123/2023 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> (далее также - Участок, Объект), и обязании заново рассмотреть заявление ООО «КапЛист» от 09.06.2023 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. 

В обоснование требований административный истец сослался на то, что административный ответчик незаконно отказал в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу Участка. Административный истец указал, что видом разрешенного использования Участка является «склады, для размещения гостиниц», на Участке на момент определения его кадастровой стоимости были расположены два объекта капитального строительства: склад площадью 20 тыс. кв. м., гостиница площадью 7,9 тыс. кв. м. и объект незавершенного строительства склад площадью 13 тыс. кв. м., т.е. большую часть площади Участка (33 тыс. кв.м.) занимали склады, однако административный ответчик ошибочно руководствовался принципом наиболее эффективного использования в отношении полностью застроенного участка, не учитывая его фактическое основное использование как складское, и допустил ошибку группировки Объекта, отнеся его в оценочную группу «Земельные участки, используемые для размещения объектов гостиничного обслуживания», а не в группу «Земельные участки, используемые для размещения промышленных объектов», что влечет за собой увеличение налоговой нагрузки на административного истца. 

Представитель административного истца адвокат в суд явился, поддержал заявленные требования, указывая на то, что с учетом установленных пунктами 4,8,15 раздела 3.9.4 Тома 1 составленного административным ответчиком Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, допущений, группировка земельных участков для целей определения кадастровой стоимости осуществляется на основании установленного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случаев наличия подтвержденной информации о фактическом использовании участков. Административный истец полагает, что в отношении застроенных земельных участков, к которым относится Участок, на котором на дату определения кадастровой стоимости были расположены два объекта капитального строительства и один объект незавершенного строительства, приоритетным должен быть принцип учета фактического использования для группировки земельных участков при осуществлении государственной кадастровой оценки, в связи с чем применение пункта 7 раздела 3.9.4 Тома 1 составленного административным ответчиком Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, являлось ошибочным. Представитель указал, что административный ответчик должен был учесть сведения из выписок из ЕГРН в отношении расположенных на Участке объектов капитального строительства, данных технического паспорта зданий и региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» и мог отнести Участок также в группу «МИКС», главным условием отнесения к которой является наличие документально подтвержденных сведений о распределении площадей земельного участка по различным видам использования, при том, что Участок был сформирован 17.02.2022 года в результате объединения двух участков: с кадастровым номером №..., площадью 37727 кв.м., который при расчете кадастровой стоимости в рамках проведенной ГКО в 2022 году был отнесен к оценочной группе «производственные и складские объекты», и с кадастровым номером №... площадью 3345 кв.м., отнесенный к кадастровой группе «Гостиницы». 

Возражая против заявленных требований, представитель административного ответчика пояснила, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года N П/0336 (далее - Методические указания), учитывался вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, размещенного в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра). 

Сведения о земельном участке с кадастровым номером №... поступили в Учреждение 23.01.2023 в составе Перечня, сформированного в соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 указанного Федерального закона с датой возникновения основания для определения кадастровой стоимости объекта 24.02.2022. По состоянию на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости (24.02.2022 года) в границах Участка, имеющего вид разрешенного использования «склады, для размещения гостиниц», были зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 78:42:1812601:3 наименованием «складское» и 78:42:1812601:41 наименованием «гостиница», имелся также объект незавершенного строительства со складским назначением. В связи с тем, что в отношении Участка установлены два вида разрешенного использования, при этом на Участке размещены объекты капитального строительства, относящиеся к обоим видам разрешенного использования, административным ответчиком были применены положения пункта 8 Методических указаний, предполагающего необходимость применения принципа наиболее эффективного использования, что не противоречит положениям пункта 10 Методических указаний и предусмотрено допущением, установленном пунктом 7 раздела 3.9.4 составленного административным ответчиком Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Представитель пояснила, что оценочная группа “МИКС” не предусмотрена Методическими указаниями, была разработана Учреждением в отношении земельных участков с единственным видом разрешенного использования “для сельскохозяйственного назначения”, к указанной оценочной группе был отнесен один земельный участок, в дальнейшем эта группа была устранена, земельный участок был перенесен в группу многоквартирных жилых домов.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также – Комитет) в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации счел возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие его представителей.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом 

<

дата> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) (статья 1).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). 

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно Федеральному закону N 237-ФЗ одним из принципов государственной кадастровой оценки является независимость ее процедур на каждом этапе их осуществления (ст. 4); бюджетные учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку, наделены собственными полномочиями и обязанностями (ст. 7, 8).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 01.02.2017 полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, проводилась в 2022 году СПб ГБУ «Кадастровая оценка», отчет об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга № 5/2022 утвержден 12.09.2022 года (далее – Отчет), размещенный в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko.

В силу статьи 13 Федерального закона N 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке, формируется органами регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценке. В Перечень включаются сведения из Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на дату оценки. При формировании Перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона N 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ, в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 данного Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с пунктом 72 Методических указаний определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 01 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, применяемые с 01.03.2022 (далее – Методические указания).

Согласно представленным административным ответчиком сведениям 23.01.2023 года сведения о земельном участке с кадастровым номером №... поступила в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в составе Перечня, сформированного в соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ, с указанием на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости указанного Участка 24.02.2022 года.

Судом установлено, что ООО «КапЛист» является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 41072+/-71 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. Участок согласно данным из ЕГРН имеет вид разрешенного использования «склады, для размещения гостиниц», образован 17.02.2022 года путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами №... На Участке расположены:

- здание с кадастровым номером №..., площадью 12647,8 кв.м. местоположением: Санкт-Петербург, 

<

адрес> принятое в эксплуатацию 23.01.2021 года, поставленное на кадастровый учет 02.03.2023 года, имеющее наименование «административно-вспомогательное здание со складскими помещениями», согласно техническому плану от 15.07.2021 года указанное здание является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером №...

- здание с кадастровым номером №... площадью 7974,9 кв.м. местоположением: Санкт-Петербург, 

<

адрес> поставленное на кадастровый учет 16.07.2018 года, имеющее наименование «гостиница»;

- здание с кадастровым номером №..., площадью 20605,8 кв.м. местоположением: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, поставленное на кадастровый учет 29.08.2012 года, имеющее наименование «складское».

Кадастровая стоимость Участка по состоянию на 01.01.2022 утверждена СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в размере 

<

...> рублей.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

09 июня 2003 года административный истец обратился СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости Участка, указывая на допущенную ошибку группировки, выразившуюся в отнесении Участка к оценочной группе «земельные участки, используемые для размещения объектов гостиничного обслуживания» (ГОСТ) исходя из максимизации стоимости Участка без учета вида фактического его использования, видов разрешенного использования земельных участков, из которых он сформирован; указывая на то, что основная часть площади застройки Участка приходится на складское назначение считал, что Участок должен быть отнесен к оценочной группе «Производственные объекты» (ПРОМ) в соответствии с пунктом 8, в не пунктом 7 принятых административным ответчиком допущений, указанных в разделе 3.9.4 тома 1 Отчета (т.1 л.д.18-22) 

Решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 26.07.2023 № 12/2023 отказано в пересчете кадастровой стоимости Участка со ссылкой на положения пункта 8 Методических указаний (т.1 л.д.23-25).

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Согласно позиции административного истца административным ответчиком допущена ошибка группировки, примененный административным ответчиком принцип максимизации стоимости при определении кадастровой стоимости земельного участка не обоснован с учетом установленного в пункте 2 Методических указаний базового принципа приоритета учета вида фактического использования объекта недвижимости над иными методами для случаев, когда бюджетное учреждение обладает подтвержденной информацией о фактическом использовании земельного участка; принцип максимизации стоимости земельного участка в отношении застроенного земельного участка не применим. 

Оценивая указанные доводы, суд принимает во внимание, что согласно материалам дела и пояснениям участвующих в деле лиц, по состоянию на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости (24.02.2022 года) в границах Участка, имеющего вид разрешенного использования «склады, для размещения гостиниц», были зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: №... наименованием «складское» и №... наименованием «гостиница», объект незавершенного строительства (овощефруктохранилище) с кадастровым номером №... степенью готовности 90%.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона N 237-ФЗ для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (пункт 2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Выбор подхода к оценке или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости (пункт 3 Методический указаний).

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 9 Методических указаний).

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Пунктом 15 Методических указаний предусмотрены мероприятия в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, среди которых следующие: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости.

В Приложении N 1 к Методическим указаниям приведена сегментация земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости.

Как следует из представленных в материалы дела выкопировок из Отчета, пояснений представителя Учреждения и не оспаривается иными участвующими в административном деле лицами, в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. Под группировкой земельных участков для целей определения кадастровой стоимости в ГКО-2022 понималось установление кода расчета вида использования объекта недвижимости, сформированного с учетом сегментации и кодов, представленных в Приложении №1 к Методическим указаниям; в целях приведения кодов расчета видов использования, представленных в Приложении №1 к Методическим указаниям, к действующей редакции классификатора ВРИ, с ориентацией на последующее формирование оценочных групп (с учетом особенностей рынка земли Санкт-Петербурга) был сформирован справочник кодов расчета видов использования земельных участков, который послужил основой для определения в процессе группировки вида использования земельных участков. Группировка земельных участков производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. 

В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний учитывался вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета )

В пункте 7 этого же раздела Отчета, устанавливающего допущения, касающиеся группировки объектов оценки, установлено, что определение кадастровой стоимости осуществлялось с учетом положений пункта 8 Методических указаний для земельных участков, у которых в ЕГРН зарегистрировано несколько видов разрешенного использования, или наименование зарегистрированного вида разрешенного использования содержит в себе несколько видов возможного использования земельного участка, которые относятся к разным оценочным группам, группа устанавливалось по той, которая приводила к максимизации его стоимости. 

Согласно пункту 8 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета для застроенных земельных участков устанавливался вид фактического использования. При этом, когда на участке были расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства различных видов использования, группировка производилась по виду использования объекта капитального строительства (ОКС) с превалирующей (большей) площадью. 

Пунктом 15 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета установлено, что при невозможности установить вид использования участка (отсутствует информация о функциональном использовании ОКС, расположенном на земельном участке, незастроенный участок с видом разрешенного использования, не позволяющим однозначное использование), но при наличии сведений о точном местоположении его границ, проводился анализ градостроительного регламента на выявление среди основных видов разрешенного использования, разрешенных регламентом в территориальной зоне, того вида использования, который приводил к максимизации стоимости участка. В аналогичных случаях, но при отсутствии сведений о границах участка, кадастровая стоимость устанавливалась исходя из среднего УПКС, рассчитанного по всем видам использования по Санкт-Петербургу в целом.

Согласно пункту 20 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета при наличии документально подтвержденных сведений о площадях частей земельного участка, занимаемых различными функциями, и выполнения главного критерия (раздел 7.6.2 том 3 Отчета) земельный участок относился к оценочной группе МИКС «Многофункциональные участки», предусматривающей использование алгоритма определения кадастровой стоимости участка с учетом его многофункциональности.

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости (Приложение № 1 к Методическим указаниям) и правилам группировки, принятыми при проведении государственной кадастровой оценки, в оценочную группу «Земельные участки, используемые для размещения объектов гостиничного обслуживания» (далее – «Гостиничное обслуживание», «ГОСТ») отнесены земельные участки, на которых размещены объекты, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, имеющие код расчета (вид использования) 04:070, 04:097, к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения промышленных объектов» (далее – Промышленные объекты», «ПРОМ» отнесены земельные участки, используемые для размещения объектов производственно-складской деятельности.

Как следует из представленного административным ответчиком расчета, к максимизации кадастровой стоимости Участка приводит отнесение его к оценочной группе «ГОСТ» (т.2 л.д.116).

Отнесение Участка к указанной группе при том, что он характеризуется двумя видами разрешенного использования и фактическим размещением на нем объектов капитального строительства, соответствующих обоим видам разрешенного использования (складов и гостиницы), соответствует пункту 7 раздела 3.9.4 тома 1 Отчета и положениям пункта 8 Методических указаний.

По мнению суда, отнесение Участка к указанной оценочной группе не противоречит положениям абзаца 6 пункта 2 Методических указаний, подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям при отсутствии поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, пункту 10 Методических указаний, поскольку учитывает разрешенное использование Участка и вид осуществляемой на нем деятельности. 

Доводы административного истца о нарушении административным ответчиком допущений, установленных в пунктах 4,8,15 раздела 3.9.4 тома 1 Отчета, являются ошибочными, поскольку порядок группировки земельных участков, характеризующихся наличием нескольких видов разрешенного использования при соответствии им фактического использования земельного участка, определен именно в пункте 7 раздела 3.9.4 тома 1 Отчета и установлен в пункте 8 Методических указаний.

Ссылки представителя административного истца на пункт 7.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития России от 07.06.2016 № 358, которым установлено, что анализ наиболее эффективного использования при определении кадастровой стоимости земельного участка проводится только при оценке незастроенных участков, не могут быть приняты судом при том, что названный акт не подлежит применению при проведении кадастровой оценки в рамках Федерального закона № 237-ФЗ, кроме того, указанное положение регулирует вопросы, связанные в определений кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета, вместе с тем, в рамках государственной кадастровой оценки были использованы методы массовой оценки, проведенная группировка объектов недвижимости, представленных в Перечне, показала, что все объекты недвижимости распределены по группам/подгруппам, для которых оказалось возможным использование массовых и специализированных алгоритмов оценки, в связи с чем метод индивидуального расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости не применялся. Следует также учитывать, что понятие «застроенный земельный участок» отсутствует в Методических указаниях и не определено в Отчете. При этом, согласно пункту 1.14. указанных административным истцом Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития России от 07.06.2016 № 358, застраиваемые земельные участки, относятся к незастроенным земельным участкам, вместе с тем по состоянию на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости Участка на нем имелся объект незавершенного строительства, т.е. исходя из приведенного содержания названного административным истцом акта, Участок не мог быть рассмотрен в качестве застроенного. 

Доводы административного истца о том, что Участок мог быть отнесен к группе «Многофункциональные участки» (далее – «МИКС», являются ошибочными, при том, что в силу пункта 20 раздела 3.9.4 Тома 1, пункта 7.6.2 тома 3 Отчета главным критерием отнесения земельного участка к оценочной группе «МИКС» является одновременное наличие следующих условий:

- вид разрешенного использования земельного участка – «сельскохозяйственное использование» или «Для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов» или иной вид разрешенного использования, не позволяющий однозначно отнести земельный участок к оценочной группе; к данному условию не относятся земельные участки, в отношении которых в ЕГРН установлен несколько видов разрешенного использования;

- в отношении земельного участка разработан и утвержден ППТ, предполагающий комплексное освоение территории (застройку территории объектами различного функционального назначения: жилого, коммерческого, социального, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства и др.) (т.2 л.д.118-134)

Вместе с тем Участок, в отношении которого установлены два вида разрешенного использования, не соответствует указанным критериям, в связи с чем не мог быть отнесен к группе «МИКС».

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято Учреждением в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного порядка и требований законодательства, доказательств обратного, отвечающих требованиям относимости и допустимости, а также критериям достоверности и достаточности, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом не представлено. Учитывая, что оспариваемое решение Учреждения законно, то оснований для возложения обязанности на Учреждение по повторному рассмотрению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, применительно к рассматриваемому Объекту не имеется. 

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

ООО «КапЛист» в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения от 26.07.2023 года Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» № 123/2023 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка, обязании заново рассмотреть заявление ООО «КапЛист» от 09.06.2023г. об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости – отказать. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина