Дело № 2-79/2025

УИД 50RS0031-01-2024-003432-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года город Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Денисовой А.Ю.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО2, ТСН «Можайка» об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние, 

по встречному иску ФИО2 к Администрации Одинцовского городского округа Московской области о сохранении жилого помещения в перепланированном виде,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Одинцовского г.о. Московской области обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит обязать ответчика привести жилое помещение с К№№, расположенное по адресу: АДРЕС, а также чердачное помещение в первоначальное состояние, а именно произвести демонтаж перегородки, восстановить целостность проема в плите перекрытия на техническом этаже.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно выписке ЕГРН указанное жилое помещение находится в собственности ФИО2 В связи с поступающими обращениями в адрес Администрации собственников квартир домов АДРЕС по вопросу незаконной перепланировки/реконструкции по адресу: АДРЕС, истцом совместно с представителем управляющей компании и Госжилинспекцией МО с выездом на место составлен Акт комиссионного осмотра от 18.09.2023. В результате осмотра нежилого помещения технического этажа над квартирой № установлено следующее: на части технического этажа возведены стены, проход в образованное помещение с технического этажа отсутствует. На основании данного Акта, ФИО2 направлено уведомление от 25.10.2023 №123 о необходимости приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние в срок до 31.01.2024 года. До настоящего времени требования, указанные в данном уведомлении, ответчиком не выполнены, жилое помещение перепланировано/реконструировано без соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации, в отсутствие согласованного проекта перепланировки, а именно к спорному жилому помещению присоединена часть помещения технического этажа многоквартирного дома с установлением перегородки и выполнением проема в плите перекрытия над квартирой ответчика, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании от 31.01.2025 года судом к производству принят встречный иск ФИО2 к Администрации Одинцовского городского округа Московской области о сохранении жилого помещения - квартиры с К№, №, по адресу: АДРЕС в перепланированном и переустроенном состоянии.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что согласно заключению судебной экспертизы, в указанном жилом помещении произведена перепланировка и переустройство, проведенные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а в жилом помещении не изменились индивидуально-определенные признаки жилого помещения, в том числе не было произведено расширение объекта экспертизы.

В судебном заседании от 17.02.2025 года судом в качестве соответчика привлечено ТСЖ «Можайка».

В судебное заседание представитель истца Администрации Одинцовского городского округа Московской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, явилась, заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности – ФИО4, который просил суд отказать Администрации Одинцовского городского округа Московской области в удовлетворении требований, встречный иск поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ТСН «Можайка» по доверенности – ФИО5 в судебном заседании встречные требования ФИО2 поддержал, в удовлетворении первоначальных требований Администрации просил отказать.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Согласно ч. 4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью. 

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом в многоквартирном доме являются, в том числе: технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу положений пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Принимая во внимание, что в настоящем случае речь идет об использовании общего имущества собственником помещения в МКД, суд приходит к выводу, что для принятия решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме необходимо, чтобы за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в собрании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 (истец по встречному иску) является собственником жилого помещения - квартиры с К№, по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Управлением МКД по адресу: по адресу: АДРЕС, занимается ТСН «Можайка».

Истцом указано, что в связи с поступающими обращениями в адрес Администрации собственников квартир домов АДРЕС по вопросу незаконной перепланировки/реконструкции по адресу: АДРЕС, администрацией совместно с представителем управляющей компании и Госжилинспекцией МО с выездом на место составлен Акт комиссионного осмотра от 18.09.2023 (л.д.18).

В результате осмотра нежилого помещения технического этажа над квартирой №350 установлено следующее: на части технического этажа возведены стены, проход в образованное помещение с технического этажа отсутствует.

Согласно протокола № 4 общего собрания собственников недвижимости в многоквартирных домах по адресу: АДРЕС, собственниками принято следующее решение: «Разрешить ТСН «Можайка» заключать договора аренды на 49 лет за использование ОДИ. Арендатор осуществляет разовый платеж из расчета 30000 руб/кв.м (что составляет 30% от среднерыночной цены кв.м) на специальный счет и ежемесячно оплачивает коммунальные платежи, охрану за арендованную площадь» (л.д.46-47).

Кроме того, из протокола № 13 общего собрания собственников недвижимости в многоквартирных домах по адресу: АДРЕС, следует, что собственниками принято следующее решение; «Разрешить ТСН «Можайка» заключать договора аренды на 49 лет с возможностью перепланировки и переустройства ОДИ, в том числе в виде присоединения к жилому/нежилому помещению, на основании согласованного проекта перепланировки и переустройства в соответствии с законодательством РФ, без права отчуждения ОДИ в собственность арендатора. Арендатор осуществляет разовый платеж из расчета 30000 руб/кв.м на специальный счет ТСН «Можайска» исключительно на замену дорожного и пешеходного покрытия, также ежемесячно оплачивает коммунальные платежи за арендованные метры в соответствии с тарифами, принятыми ОСС».

Изолированное закрытое помещение технического этажа площадью 52,8 кв.м, расположенного над квартирой ответчика (истца по встречному иску), предоставлено на основании договора аренды №3 А/350 от 01.12.2019 года, заключенного ТСН «Можайка», в лице Управляющего ФИО8 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор). 

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять часть имущества, являющегося общим домовым имуществом (ОДИ) собственников помещений многоквартирного дома, на АДРЕС АДРЕС, этаж 23.

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 26 августа 2024 года по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам филиала ППК Роскадастр по Московской области (л.д.186-187).

Согласно заключению судебной экспертизы №24-103 от 26 декабря 2024 г. в жилом помещении АДРЕС произведена перепланировка и переустройство. 

Так в ходе проведения судебной экспертизы выявлены следующие изменения, проведенные в жилом помещении № 350: изменение функционального назначения помещения «кухня-столовая» (фактически используется как спальня); изменение функционального назначения и границ помещения «кладовая» (фактически помещение увеличилось по площади (устройство перегородки), за счет уменьшения площади «холла» и используется как «санузел»); помещение «санузла», смежного со «спальней», также не используется по назначению (фактически используется как «кухня»); в помещении «спальни» устроена перегородка, в результате чего образовалось новое помещение – «гардеробная»), соответственно изменились границы данных помещений; помещение «санузел» фактически не существует, т.к. демонтированы перегородки данного помещения; помещение «общая комната» также увеличилась по площади, за счет изменения границ и площади «холла».

В результате выполненных работ не изменились индивидуально-определенные признаки жилого помещения (площадь, строительный объем, площадь застройки, этажность и высота), в том числе не было произведено расширение объекта экспертизы, однако произведено изменение конфигурации и функционального назначения помещений.

На техническом этаже (чердаке), по адресу: АДРЕС произведена перепланировка и переустройство. 

Так в ходе проведения судебной экспертизы на техническом этаже выявлено устройство перегородки, в результате чего изменились границы помещений и образовалось помещение площадь. 47,78 кв.м.

В результате выполненных работ не изменились индивидуально-определенные признаки жилого помещения (площадь, строительный объем, площадь застройки, этажность и высота), в том числе не было произведено расширение объекта экспертизы, однако произведено изменение конфигурации помещения технического этажа.

Перечень мероприятий по приведению жилого помещения №№ и вновь возведенного помещения на техническом этаже в первоначальное состояние приведен в табл.1:

№ п/п

Наименование вида работ

Жилое помещение № №

1.

Демонтаж возведенных перегородок

2.

Устройство перегородок в соответствии с планировкой, установленной проектом

3.

Изменить фактическое функциональное назначение комнат квартиры в соответствии с назначением, установленным проектом.

Образованное помещение на техническом этаже

2.

Демонтаж декоративного камня и гипсокартонного листа с поверхности стен

3.

Демонтаж инженерных сетей электроснабжения

4.

Демонтаж блока системы кондиционирования

5.

Демонтаж двери, дверных проемов и перегородок

6.

Демонтаж напольного покрытия

С учетом градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил произведенные работы относятся к перепланировке и переустройству. В перепланировке и переустройстве задействованы места общего пользования, а именно часть пространства технического этажа. Повреждения в местах проведения перепланировки и переустройства, в том числе в межэтажных перекрытиях отсутствуют. Посредством проведенных работ допустимая нагрузка на общеинженерную и электрическую сеть АДРЕС не изменилась. Свободные выходы из жилого помещения № на технический этаж и крышу АДРЕС отсутствуют. Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, в том числе в соответствии с правоустанавливающими документами является возможным.

С технической точки зрения, для сохранения квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии следует выполнить перечень мероприятий, указанный на стр. 24 исследований по восьмому и девятому вопросам, а именно:

- Установить автономные пожарные извещатели в исследуемых помещениях. Согласно п.6.2.16 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»: «Жилые помещения (комнаты), прихожие (при их наличии) и коридоры квартир следует оборудовать автономными дымовыми ИП вне зависимости от этажности здания, в том числе в одноквартирных и блокированных жилых домах.»;

- В дверном проеме вновь образованного помещения на техническом этаже выявлен порог высотой более 50 мм. Следует выполнить устройство лестницы с числом ступеней не менее трех или пандус с уклоном не более 1:6. Согласно п.4.3.5. СП 1.13130.2020.

«4.3.5. В полу на путях эвакуации, как правило, не допускаются перепады высот менее 0,45 м и выступы, за исключением порогов в дверных проемах высотой не более 50 мм и иной высоты для специально оговоренных случаев. При наличии таких перепадов и выступов, в местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех или пандусы с уклоном не более 1:6. Требования к минимальному количеству ступеней не распространяются на проходы со ступенями между рядами мест в зрительных залах, спортивных сооружениях и аудиториях, а также на сооружения наружных крылец.».

Завершающим этапом проведения перепланировки и переустройства является выполнение перечня действий, приведенных в статье 28. Завершение переустройства и (или) планировки помещения в многоквартирном доме ЖК РФ:

«По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 ст. 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

2. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.

3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня подтверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.»

Заключение эксперта оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Опрошенный в ходе судебного заседания эксперт ФИО6 поддержал изложенные в заключении выводы, пояснил суду, что в заключении не указаны размеры помещений, так как это не требовалось для ответа на поставленные судом вопросы, перед экспертами стоял вопрос о том, какой именно вид работ был выполнен. Изменение функционального значения, это вид критерия, а насколько изменились площади уже не является критерием. Косвенно исследовано, а потому указано, что нарушены требования пожарной безопасности. Объект не соответствует градостроительным и пожарным нормам.

ФИО7 в материалы дела представлен договор №2045/СР/25 от 13 февраля 2025 г. на монтаж пожарной сигнализации, согласно которому подрядчик обязался провести работы по монтажу и пуско-наладке пожарной сигнализации в помещении по адресу: АДРЕС. 

Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ, указанные в договоре №2045/СР/25 от 13 февраля 2025 г. работы выполнены в полном объёме. Указанные документы обозревались экспертом ФИО6 в судебном заседании, в связи с чем эксперт посчитал, что нарушения требований пожарной безопасности устранены, так как это простые нарушения, датчики установлены в указанном помещении. 

Исходя из указанного и с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд считает, что само по себе проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние, если собственником помещения представлены доказательства того, что нарушений прав и законных интересов иных лиц не имеется, проведенными работами не создается угроза жизни или здоровью граждан.

В материалы дела представлен договор аренды на помещение технического этажа, в соответствии с которыми помещение передавалось ответчику ФИО2 (истцу по встречному иску) уже изолированным и закрытым, что следует из пункта 1.2 Договора аренды от 01.12.2019 года.

В связи с тем, что ФИО2 не проводил перепланировку и или реконструкцию на техническом этаже, экспертом установлено отсутствие проема в межэтажных перекрытиях, ответчик не осуществлял объединения жилого помещения с помещениями общего пользования собственников многоквартирного дома, то требования к ФИО2 о приведении помещения технического этажа в первоначальное состояние не может быть удовлетворено в силу норм материального права, а именно части 3 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которой только собственник помещения в многоквартирном доме, в котором было осуществлено самовольное переустройство и (или) перепланировка, обязан привести такое помещение в прежнее состояние.

В связи с чем, в удовлетворении искового требования к ответчику ФИО2 в части приведения технического этажа в первоначальное состояние должно быть отказано, поскольку предъявлено к ненадлежащему ответчику.

В ходе рассмотрения дела представитель ТСН «Можайска» указал, что работы на техническом этаже выполнялись силами ТСН, в аренду передано помещение в том виде как оно имеется в настоящее время. Указанные обстоятельства не опровергнуты в ходе рассмотрения дела.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными нормами права, исходя из не опровергнутых выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, суд приходит к выводу что исковые требования Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ТСН «Можайка», подлежат частичному удовлетворению, а именно суд считает необходимым обязать ТСН «Можайка» выполнить устройство лестницы с числом ступеней не менее трех или пандус с уклоном не более 1:6 в дверном проеме вновь образованного помещения на техническом этаже в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, в случае неисполнения указанных мероприятий в течение двух месяцев со дня окончания установленного срока привести помещение технического этажа в первоначальное состояние путем демонтажа: гипсокартонных потолков, декоративного камня и гипсокартонного листа с поверхности стен, инженерных сетей электроснабжения, блока системы кондиционирования, двери, дверных проемов и перегородок, напольного покрытия. 

Встречные исковые требования ФИО2 суд находит подлежащими удовлетворению, в связи с чем считает необходимым сохранить жилое помещение - квартиру с К№, АДРЕС в перепланированном и переустроенном состоянии.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО2 об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние, - отказать.

Исковые требования Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ТСН «Можайка», - удовлетворить частично.

Обязать ТСН «Можайка» выполнить устройство лестницы с числом ступеней не менее трех или пандус с уклоном не более 1:6 в дверном проеме вновь образованного помещения на техническом этаже в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, в случае неисполнения указанных мероприятий в течение двух месяцев со дня окончания установленного срока привести помещение технического этажа в первоначальное состояние путем демонтажа: гипсокартонных потолков, декоративного камня и гипсокартонного листа с поверхности стен, инженерных сетей электроснабжения, блока системы кондиционирования, двери, дверных проемов и перегородок, напольного покрытия.

Встречные исковые требования ФИО2, - удовлетворить, сохранить жилое помещение - квартиру с К№, АДРЕС в перепланированном и переустроенном состоянии.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2025 года.

Судья: А.Ю. Денисова