Дело № 2-3895/2019

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Перфиловой И.А., при секретаре Кононковой А.Н., помощник судьи Каучаков Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 26 сентября 2019 года материалы гражданского дела по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены, взыскании процентов, 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с вышеназванным иском, указав, что 21.08.2006 между ЗАО «Первая инвестиционная корпорация «Ипотека» (первоначальный кредитор/залогодержатель) и ФИО1 был заключен договор займа №, по условиям которого первоначальный кредитор предоставил заемщику заём (кредит) в сумме 

<

данные изъяты> на срок 

<

данные изъяты> месяцев с уплатой процентов в размере 

<

данные изъяты> % годовых, на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог (ипотека) указанной квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному квартирой, удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является истец, что подтверждается отметкой на закладной. Погашение задолженности ответчиком производится в ненадлежащие сроки и в неполном объеме. Задолженность по договору займа по состоянию на 23.07.2019 составляет 1 800 700,98 рублей, из которых: задолженность по основному долгу – 644 058 рублей 59 копеек; задолженность по процентам – 499 712 рублей 87 копеек, 656 929 рублей 52 копейки – задолженность по пени.

Просил расторгнуть договор займа № от 21.08.2006, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа в размере 1 800 700,98 рублей, из которых: задолженность по основному долгу – 644 058 рублей 59 копеек; задолженность по процентам – 499 712 рублей 87 копеек, 656 929 рублей 52 копейки – задолженность по пени; взыскать задолженность по процентам за пользование займом, начисленным на сумму остатка задолженности по основному долгу по дату вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу, взыскать расходы по оплате государственной пошлины; в счёт погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем указал в письменном заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё.

Согласно пункту первому статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором. 

Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно ч. 1, 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; на имущество, обремененное ипотекой.

Частью 5 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что 21.08.2006 между ЗАО «Первая инвестиционная корпорация «Ипотека» и ФИО1 заключен договор займа № (л.д.7-12), в соответствии с которым ответчику предоставлен заём в размере 

<

данные изъяты> рублей, под 

<

данные изъяты>% годовых, на срок 

<

данные изъяты> месяцев. ЗАО «Первая инвестиционная корпорация «Ипотека» предоставило сумму займа путем передачи заемщику наличных денежных средств. Получение заемщиком от займодавца наличных денежных средств подтверждается написанием и передачей заемщиком займодавцу расписки, составленной и подписанной в присутствии займодавца заемщиком собственноручно, а также расходного кассового ордера займодавца, подписанного заемщиком. 

Факт получения ответчиком денежных средств, в соответствии с условиями договора подтверждается материалами дела.

Как следует из п.1.3. Договора, займ предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения в собственность ответчика квартиры, состоящей из 

<

данные изъяты> комнат, находящейся по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> расположенной на 

<

данные изъяты>, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. 

Согласно пункту 3.3 договора займа заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: исполнение обязательств заемщиком по настоящему договору осуществляется либо путём безналичного перечисления средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на расчётный счет займодавца, либо путем внесения денежных средств в кассу займодавца. Первый платеж включает в себя только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для внесения второго платежа, который состоит из начисленных процентов за первый процентный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. В последующие 

<

данные изъяты> платежей заемщик производит ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, размер которого составляет 

<

данные изъяты> рублей и указывается в графике платежей (л.д.13-15), приведенном в информационном расчете, который является неотъемлемой частью – приложением к настоящему договору. 

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: ипотека в силу закона квартиры (договор купли-продажи квартиры с возникновением ипотеки в силу закона); страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателе будет являться займодавец; страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки – квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться займодавец. 

21.08.2006 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.75-77). В материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ №. 

29.08.2006 залогодателем ФИО1 составлена закладная (л.д.21-33), в соответствии с которой первоначальным залогодержателем является ЗАО «Первая инвестиционная корпорация «Ипотека»; залогодержателем на дату составления закладной является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»; обязательством, обеспеченным ипотекой в силу закона, является обязательство по возврату суммы основного долга, начисленных, но не уплаченных процентов по договору займа № от 21.08.2006; предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Из материалов дела следует, что Управлением Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки, номер государственной регистрации ипотеки №. ДД.ММ.ГГГГ закладная была выдана первоначальному залогодержателю. ДД.ММ.ГГГГ закладная, выдававшаяся первоначальному залогодержателю, аннулирована, ДД.ММ.ГГГГ выдана настоящая закладная залогодержателю ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (после реорганизации (смены наименования юридического лица) - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства") являлось дочерней компанией ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", переименованного на основании Постановления Правительства РФ от 10.02.2017 N 172 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" в АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования". Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" на основании Распоряжения Росимущества от 02.03.2018 N 97-р "О решениях внеочередного общего собрания акционеров акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" переименовано в АО "ДОМ.РФ".

В материалы дела представлена копия справки о наличии закладной (номер государственной регистрации ипотеки) № на счете депо №, раздел счета депо №. Владельцем счета депо значится АО «ДОМ.РФ» (л.д.33).

Как следует из текста искового заявления, на момент предъявления искового заявления в суд обязательства надлежащим образом ответчиком не исполнены. 

Согласно пунктам 5.2, 5.3. договора займа при нарушении сроков возврата займа, сроков уплаты начисленных по займу процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 5.3 договора займа при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу неустойку в виде пени в размере 

<

данные изъяты> % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету задолженности ответчика по договору займа (л.д.37-40) последний платеж по договору в счет погашения задолженности по основному долгу ответчиком был произведен ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж по договору в счет погашения процентов ответчиком был произведен ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем ответчик платежи не вносил, допустил образование просроченной задолженности по договору займа.

Задолженность по состоянию на 23.07.2019 составляет 1 800 700 рублей 98 копеек, из которых: задолженность по основному долгу – 644 058 рублей 59 копеек; задолженность по процентам – 499 712 рублей 87 копеек; 656 929 рублей 52 копейки – пени. 

В материалы дела представлена копия договора об оказании услуг от 25.12.2015 №10345, заключенного между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Заказчик) и Банк ВТБ 24 (ПАО) (Исполнитель), а соответствии с которым, заказчик назначает исполнителя организацией, оказывающей услуги в отношении: договоров купли-продажи закладных, заключённых между поставщиком закладных и заказчиком; закладных и кредитных договоров, владельцем/кредитором/залогодержателем по которым является заказчик и/или инвестор; предметов ипотеки, собственником по которым является заказчик или инвестор (л.д.83-88). 

03.10.2017 года между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Банк ВТБ (ПАО) заключён договор о присоединении. 01.01.2018 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности Банк ВТБ24 (ПАО) путем реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО). 

21.06.2019 Банком ВТБ (ПАО), действующим на основании доверенности № 775000/300-Д от 28.02.2018 от имени АО «ДОМ.РФ», в адрес ответчика направлено требование о досрочном истребовании задолженности в срок не позднее 24.07.2019 (л.д.41). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Как следует из п.4.4.1. Договора, Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления к заемщику письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 

Таким образом, применительно к вышеприведенным положениям гражданского законодательства, требования истца о взыскании суммы задолженности по основному долгу в размере 644 058 рублей 59 копеек суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Заключенным между сторонами договором установлена уплата ответчиком процентов за пользование займом в размере 

<

данные изъяты> % годовых. Проценты по займу начисляются ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

В соответствии с представленным истцом расчетом, просроченная задолженность ответчика по уплате процентов составляет 499 712 рублей 87 копеек.

Ответчик обязан уплатить проценты за пользование займом в указанном размере, в соответствии с условиями договора. 

Расчет задолженности по договору займа суд признает верным и обоснованным, ответной стороной расчет не оспорен. 

В нарушение статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств погашения предоставленного займа и процентов за пользование заемными денежными средствами.

Требования истца о взыскании суммы задолженности по процентам в размере 499 712 рублей 87 копеек суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец просит взыскать задолженность по пени в размере 656 929 рублей 52 копейки.

Суд считает размер пени, заявленной истцом к взысканию, чрезмерно высоким.

Исследовав представленный расчет платы, оценив соразмерность такой платы последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о том, что договором установлен чрезмерно высокий размер пени, который, по мнению суда, значительно превышает суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства. 

Статьей 333 ГК РФ установлено право суда уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 277-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размера неустойки. Они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа, пени) в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Из указанного следует, что в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учётом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что по своей правовой природе неустойка (штраф, пеня) носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, учитывая значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, а также период, в течение которого ответчиком не вносятся платежи по займу, суд считает возможным применить положения абзаца первого статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени до 100 000 рублей. В остальной части в иске о взыскании задолженности по пени следует отказать.

Таким образом, на основании ст. 323, п. 2 ст. 811 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать задолженность в размере 1 243 771 рубль 46 копеек, из которых: задолженность по основному долгу – 644 058 рублей 59 копеек; задолженность по процентам – 499 712 рублей 87 копеек, задолженность по пени – 100 000 рублей. 

Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по процентам, начисляемым на остаток задолженности по основному долгу, по дату вступления решения суда в законную силу. 

Указанные требования согласуются с положениями пункта второго статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заявленное истцом требование о взыскании процентов за пользование займом по дату вступления решения суда в законную силу по своей правовой природе является процентами за пользование суммой кредита (займа), определенными кредитным договором, что в полной мере соответствует положениям п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая изложенное, исковое требование о взыскании с ответчика задолженности по процентам, начисляемым на остаток задолженности по основному долгу, по дату вступления решения суда в законную силу, подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

По правилам ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В силу ст. 69.1 ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

В соответствии с пунктом 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему Договору является ипотека в силу закона квартиры (договор купли-продажи квартиры с возникновением ипотеки в силу закона); страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателе будет являться займодавец; страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки – квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться займодавец. 

Как следует из п.1.6 Договора, права займодавца по настоящему Договору подлежат удостоверению закладной, в предусмотренном настоящим Договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Как установлено судом, указанная квартира, принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25.07.2019 №99/2019/274534699 (л.д.34-36), на квартиру наложено обременение в силу закона (ипотека).

Согласно ч. 1, 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; на имущество, обремененное ипотекой.

Частью 5 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. 

Судом установлено, законным владельцем закладной является истец, обязательством, обеспеченным ипотекой в силу закона, является обязательство по договору займа № от 21.08.2006, предметом ипотеки является вышеуказанная квартира, залогодателем - ответчик. Была произведена государственная регистрация ипотеки.

Право займодавца обратить взыскание на заложенный объект недвижимости в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору предусмотрено пунктом 4.4.3 договора займа. 

Доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование займом, ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Из положений ст. 337 ГК РФ следует, что по общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (часть 1).

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (часть 2).

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (часть 3).

Кроме того, в силу ч.1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Учитывая, что заемщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по возврату займа (погашению кредита), сумма неисполненного обязательства по договору составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является законным и обоснованным.

В материалы дела представлен отчет № 16133-АИ/ВТБ-С/19 об оценке квартиры от 03.07.2019, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», в соответствии с которым, рыночная стоимость вышеуказанной квартиры на дату оценки составляет 

<

данные изъяты>.

Определяя стоимость заложенного имущества, суд берет за основу отчет № 16133-АИ/ВТБ-С/19 об оценке квартиры от 03.07.2019, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», поскольку он, по мнению суда, наиболее точно устанавливает рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости в силу того, что оценка сформирована на основе анализа рынка жилой недвижимости по состоянию на дату проведения экспертизы – 03.07.2019, с учетом ценообразующих факторов, в том числе индивидуальных характеристик объектов. Выводы эксперта являются полными и мотивированными.

Согласно ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с ч.1 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

Начальная продажная цена имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно ч. 2 ст. 78 данного нормативного акта, жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела в суде соглашения между залогодателем и залогодержателем об определении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества достигнуто не было, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества должна быть определена на основании отчета, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» от 03.07.2019 г.

Суд признает это заключение (отчет) достоверным и обоснованным, в связи с чем принимает его для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности выводов эксперта (оценщика). Данное заключение никем не оспорено, а компетентность эксперта (оценщика) у суда сомнения не вызывает.

Поскольку в заключении эксперт (оценщик) определял рыночную стоимость имущества, т.е. без учета необходимости продажи с торгов в условиях ограниченного срока продажи, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, должна быть установлена в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете, что составляет 

<

данные изъяты>.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку заемщик нарушал условия договора, вносил платежи несвоевременно, требование истца о досрочном возврате всей оставшейся суммы займа и процентов не выполнил, а также ввиду того, что доказательств уважительности просрочки платежей он не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора займа.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 подлежат взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 23 204 рубля (17 204+6 000). 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 233-235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) задолженность по договору займа № от 21.08.2006 по состоянию на 23.07.2019 в размере 1 243 771 рубль 46 копеек, из которых: задолженность по основному долгу – 644 058 рублей 59 копеек; задолженность по процентам – 499 712 рублей 87 копеек, задолженность по пени – 100 000 рублей

В счет погашения задолженности по договору займа № от 21.08.2006 обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1:

- квартиру, расположенную по адресу: : 

<

адрес>, кадастровый номер объекта: №, назначение объекта – жилое помещение, площадь объекта – 

<

данные изъяты> кв. м.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Расторгнуть договор займа № от 21.08.2006 года, заключенный между ФИО1 и закрытым акционерным обществом «Первая инвестиционная корпорация «Ипотека».

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № от 21.08.2006 года по процентам за пользование кредитом, начисленную на сумму остатка задолженности по основному долгу (644 058 рублей 59 копеек) за период с 26.08.2019 года по дату вступления решения суда в законную силу по ставке 12,75 % годовых.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 204 рубля.

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней, со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: И.А. Перфилова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 октября 2019 года.