Дело № 2-922/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2018 года г. Ульяновск

Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Зобовой Л.В.,

при секретаре Новицкой В.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применения последствия недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд г. Ульяновска с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применения последствия недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Исковые требования мотивированы тем, 04 марта 2018 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общая площадь 55,1 кв.м., этаж 2, адрес: (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Из пунктов 1.1 и 1.2 договора следует, что продавец обязуется продать, а покупатель купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, квартиру площадью 55,1 кв.м., состоящую из 2-х комнат, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности. Право собственности на указанную квартиру подтверждается следующими документами: доля в праве 1/2 ФИО2, доля в праве 1/2 ФИО3 Таким образом, из преамбулы предварительного договора купли-продажи №1 от 04 марта 2018 года и предмета договора следует, что названный договор заключен одним из участников общей долевой собственности ФИО2 (собственником ? доли квартиры) без второго участника общей долевой собственности ФИО3 (собственницей ? доли квартиры). Соглашение участников общей долевой собственности на распоряжение квартирой отсутствует. Также на момент заключения спорного договора сведений о надлежаще оформленных полномочиях ФИО2 по распоряжению 1/2 доли квартиры, принадлежащей ФИО3 договор не содержит. Таким образом, ФИО2, являясь участником общей долевой собственности не вправе был распоряжаться имуществом (квартирой) ФИО3 и заключать предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.03.2018, распоряжаясь долей в праве – 1/2 принадлежащей ФИО3 Сведений о нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности не имеется. При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой. Из пункта 2.2.1 спорного договора следует, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате продавцу суммы 50 000 руб. в виде задатка, в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора. Выполнение пункта 2.2.1 договора покупателем об оплате 50 000 руб. (задатка) в момент подписания настоящего договора подтверждается распиской от 04 марта 2018 года. Таким образом, по недействительному (ничтожному) предварительному договору купли-продажи №1 от 04.03.2018 истцом переданы и получены ответчиком денежные средства в сумме 50 000 руб., которые подлежат возврату. 11 апреля 2018 года в адрес ответчика истцом направлялась претензия о возврате суммы задатка, однако названное требование осталось без ответа. Договор купли-продажи квартиры не заключен. В связи с указанным, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами. Ссылаясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 просит суд:

- признать предварительный договор купли-продажи №1 от 4 марта 2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 по продаже квартиры, назначение: жилое, общая площадь 55,1 кв.м, этаж 2, адрес: (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности (ничтожной) сделки в виде возврата уплаченной суммы по договору в размере 50 000 руб.;

- взыскать с ответчика в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 139 руб. 04 коп. за период с 17.04.2018 по 30.04.2018, рассчитанные в соответствии со ст.395 ГК РФ по состоянию на 30.04.2018;

- взыскать с ответчика в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами проценты на сумму 50 000 руб. 00 коп., в соответствии со ст.395 ГК РФ, начиная с 01.05.2018 по день фактического исполнения обязательства;

- взыскать с ответчика в его пользу расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., расходы по уплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 2004 руб. 17 коп. 

В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 – ФИО4 на удовлетворении исковых требований настаивала, привела доводы аналогичные указанным в иске. Дополнительно пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры ответчик не сообщил, о том, что квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала. В сроки, установленные предварительным договором, ответчик не предоставил истцу документы, необходимые для предоставления в банк для заключения кредитного договора. Ответчику было известно, что приобретение жилого помещения планировалось с использованием заемных средств. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал в полном объеме, пояснив, что он не знал, что предварительный договор должен быть подписан всеми участниками долевой собственности. Он выполнил все условия предварительного договора купли-продажи. Не оспаривал тот факт, что разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки получено по истечение срока, установленного в предварительном договоре купли-продажи для заключения договора купли-продажи. Считал, что отсутствие указанного документа не препятствовало заключению договора купли-продажи, так как в этом случае регистрация сделки могла быть приостановлена, и они в указанный период представили недостающие документы. Каких-либо претензий от истца он не получал. Его супруга – ФИО5 присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Не оспаривал тот факт, что договор купли-продажи квартиры не заключен. С предложениями о продлении сроков, установленных в предварительном договоре купли-продажи, для заключения основного договора он к истцу не обращался. 

Представитель ФИО2 – ФИО6 просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо ФИО7 указала на несогласие с исковыми требования, пояснив, что она не знала, что как собственник доли в праве общей долевой собственности должна была принимать участие в заключение предварительного договора купли-продажи. 

Представитель третьего Управление Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания свои

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 6). 

В соответствии ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона). 

Из содержания ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3). 

В соответствии ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 04 марта 2018 года ФИО2 являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

По состоянию на 04 марта 2018 года ФИО5 являлась собственницей ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, у ФИО2, ФИО5 возникло на основании договора купли-продажи квартиры от 14 декабря 205 года.

Квартира приобретена с использованием заемных средств и имеет обременение – ипотеку в силу закона.

04 марта 2018 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общая площадь 55,1 кв.м., этаж 2, адрес: (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. 

Из пунктов 1.1 и 1.2 договора следует, что продавец обязуется продать, а покупатель купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, квартиру площадью 55,1 кв.м., состоящую из 2-х комнат, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности. Право собственности на указанную квартиру подтверждается следующими документами: доля в праве 1/2 ФИО2, доля в праве 1/2 ФИО5 

В договоре указано на наличие обременения – ипотека в силу закона.

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года продавец принял на себя обязательства подготовить и предоставить покупателю для изучения в срок до 30 марта 2018 года документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

В силу п. 3.1 предварительного договора купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 10 апреля 2018 года.

25 декабря 2017 года ФИО7 обратилась в Государственное учреждение – Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Ульяновской области с заявлением о направление средств материнского (семейного) капитала в полном объеме на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору от 14 декабря 2015 года № на приобретение жилья, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

01 февраля 2018 года денежные средства перечислены в счет погашения задолженности по кредитному договору от 14 декабря 2015 года №.

Сведения об обременении жилого помещения в виде соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала от 09 апреля 2018 года, удостоверенного ФИО8, нотариусом нотариального округа города Ульяновска 09.04.2018, реестровый номер №, в пользу ПАО «Сбербанк России» внесены в ЕГРН.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, сторонами заключен не был.

Не заключение основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, связано, с неготовностью в документов. 

Каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока заключения основного договора купли-продажи сторонами не заключалось.

24 апреля 2018 года Департамент Министерства здравоохранения, семьи и социального благополучия Ульяновской области в городе Ульяновске дал разрешение ФИО2, ФИО7 от имени несовершеннолетних ФИО9, ФИО9 продажу 4/50 долей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

По состоянию на 05 июня 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости имеются актуальные записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО7 на 250 доли, ФИО9 на 2/50 доли, ФИО9 – 2/50 доли, ФИО2 – 23/50 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 не подписан.

Документов, подтверждающих полномочия ФИО2 действовать от имени ФИО7 в материалах дела не имеется.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, нотариально не удостоверен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи заключен с нарушениями установленных законом требований, предъявляемым к заключению договора купли-продажи недвижимости. 

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1). 

Из содержания ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года является недействительной (ничтожной) сделкой.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежная сумма в размере 50 000 руб., оплаченная по предварительному договору купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в его пользу процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 апреля 2018 года по день исполнения обязательств по возврате денежной суммы в размере 50 000 руб.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (ч.1). Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч.3).

Требования о возврате денежных сумм, полученных по предварительному договору купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года, в связи с его недействительностью ФИО2 в досудебном порядке не заявлялось.

Исковое заявление о признании предварительного договора купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года ответчиком получено 18 мая 2018 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с 19 мая 2018 года.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами с 19 мая 2018 года по 07 июня 2018 года составит 198 руб. 63 коп.

С ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с 08 июня 2018 года по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Из содержания ч. 1 ст. 98 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 004 руб. 17 коп. 

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. 

На основании изложенного, а также требований ст. 100 ГПК РФ о разумности пределов в присуждении указанных расходов суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в сумме 8 000 руб. При этом судом учитывается объем оказанной помощи, категорию гражданского дела, по которому была оказана юридическая помощь.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применения последствия недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи № 1 от 04 марта 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительной сделкой.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 04 марта 2018 года в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 198 руб. 63 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 004 руб. 17 коп. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды от суммы неисполненного обязательства по день уплаты денежной суммы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Л.В. Зобова