73OS0000-01-2023-000194-60

Дело № 3а-1/2024 (№ 3а-273/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

5 февраля 2024 года                                                                 город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.,

при секретаре Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                         № 3а-1/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению                     «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, 

установил:

акционерное общество «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» (далее по тексту также                        АО «ГНЦ НИИАР») обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным в процессе судебного разбирательства, к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим образом.

АО «ГНЦ НИИАР» является собственником земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 125 294 540 рублей 40 копеек. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                   № *** от *** года, составленному  оценщиком ФИО1 общества с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» (далее по тексту также ООО НКЦ «Эталонъ»), рыночная стоимость земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 16 358 364 рубля.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» обращался в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 96 794 726 рублей 18 копеек. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                   № *** от *** года, составленному  оценщиком               ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 13 658 657 рублей.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» обращался в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 29 870 218 рублей 39 копеек. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                      № *** от *** года, составленному  оценщиком   ФИО1   ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 5 030 246 рублей.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» обращался в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 37 620 119 рублей 51 копейка. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                      № *** от *** года, составленному  оценщиком           ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 8 460 054 рубля.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» обращался в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Просил суд признать незаконными: решение ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, решение  ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, решение ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, решение  ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***. Просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: ***, ***, ***, ***  в размере их рыночной стоимости. Также просил о взыскании в свою пользу с ОГБУ «БТИГКО» расходов по уплате государственной пошлины в размере 8000 рублей.

В процессе судебного разбирательства административные исковые требования были уточнены, уточнение принято судом. Административный истец ФИО2 просил суд признать незаконными: решение ОГБУ «БТИГКО» от *** № ОРС-***, решение  ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, решение ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, решение  ОГБУ «БТИГКО» от ***  № ***. Просил суд установить:

кадастровую стоимость земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 13 239 692 рубля;

кадастровую стоимость земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 682 686 рублей;

кадастровую стоимость земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, улица ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 263 403 рубля;

кадастровую стоимость земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 8 025 984 рубля.

Требование о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в уточненных административных исковых требованиях не заявлено. 

К участию в деле в качестве административного ответчика  привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»; в качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация города Димитровграда Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», оценщик ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 уточненный административный иск поддержал по приведенным доводам. Пояснил, что расходы по уплате государственной пошлины административный истец принимает на себя. С заключением судебной экспертизы, с учетом дополнений эксперта, административный истец согласен. 

Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не явился, извещен. Просит о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. Заключение судебной экспертизы, с учетом дополнений эксперта, не оспаривается. Ранее в судебном заседании представитель административного ответчика по доверенности ФИО4 устно, а также в представленных письменных пояснениях на иск просила отказать в удовлетворении иска, так как каждое оспариваемое решение учреждения является правильным, а каждый отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям законодательства.

Представители заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрации города Димитровграда Ульяновской области, общества с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», оценщик ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации            (далее также НК РФ), земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                       «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено следующее.

АО «ГНЦ НИИАР» является собственником земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***.

Право собственности зарегистрировано 12.02.2015.

Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Вид разрешенного использования: для научных целей.  

Границы земельного участка установлены. Граница земельного участка состоит из двух контуров. 

Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д. 241-244).

На момент обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением (13.09.2023) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 125 294 540 рублей 40 копеек, установленная в соответствии с *** от *** года по состоянию на 1 января 2022 года. 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости –                                   1 января 2023 года (т.3, л.д. 67). 

Кадастровая стоимость на настоящий момент  является действующей (том 4, л.д. 237). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                   № *** от *** года, составленному  оценщиком                ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 16 358 364 рубля (т.1, л.д. 164).

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***.

Право собственности зарегистрировано 12.02.2015.

Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Вид разрешенного использования: для научных целей.  

Границы земельного участка установлены. 

Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д. 237-240).

На момент обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением (13.09.2023) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, в размере 96 794 726 рублей 18 копеек, установленная в соответствии с *** от *** года по состоянию на 1 января 2022 года. 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости –                     1 января 2023 года (т.3, л.д. 63). 

Кадастровая стоимость на настоящий момент  является действующей (том 4, л.д. 239). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                     № *** от *** года, составленному  оценщиком            ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 13 658 657 рублей (т.2, л.д. 3).

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Право собственности зарегистрировано 24.09.2008.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования: подъездные железнодорожные пути. 

Границы земельного участка установлены. Граница земельного участка состоит из двух контуров.  

Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРН (т.3, л.д. 1-4).

На момент обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением (13.09.2023) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 29 870 218 рублей 39 копеек, установленная в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 29.06.2023  № 60-пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр и приказ Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.11.2022  № 263-пр» (***) по состоянию на 1 января 2022 года. 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости –                                   1 января 2023 года (т.3, л.д. 71). 

Кадастровая стоимость на настоящий момент  является действующей (том 4, л.д. 233). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                     № *** от *** года, составленному  оценщиком ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 5 030 246 рублей (т.2, л.д. 80).

АО «ГНЦ НИИАР» также является собственником земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Право собственности зарегистрировано 24.09.2008.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования: для здания локомотивного депо с принадлежностями.

Границы земельного участка установлены. 

Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д. 245-248).

На момент обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением (13.09.2023) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 37 620 119 рублей 51 копейка, установленная в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» по состоянию на 1 января 2022 года (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости –                                   1 января 2023 года (т.3, л.д. 78). 

Кадастровая стоимость на настоящий момент  является действующей (том 4, л.д. 234). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                     № *** от *** года, составленному  оценщиком             ФИО1 ООО НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 4 июля 2023 года составляет 8 460 054 рубля (т.2, л.д. 152).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В данном случае размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Исчисление налога до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.

При этом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от                              21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года. 

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете  (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции на дату спорных правоотношений).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в                     ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, представитель АО «ГНЦ НИИАР» обратился 24 июля 2023 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Оценщиком на странице 31 отчета об оценке указано, что «оценке подлежит земельный участок из состава земель населенных пунктов с фактическим использованием - под размещение железнодорожного пути. Следовательно, объект оценки подпадает в подсегмент рынка земельных участков - под индустриальную застройку». Согласно заданию на оценку объектом оценки является - земельный участок общей площадью 165236 кв.м, категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешённое использование: «для научных целей», адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***, инвентарный номер по бухгалтерскому учету: ***. 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на странице 61 отчета дата оценки указана как 23.06.2023, согласно заданию на оценку дата оценки иная - 04.07.2023.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Оценщиком на странице 58 отчета об оценке указано, что «объект оценки и аналог №1 не имеет доступ к ж/д ветке. В соответствии с источником, приведенным в отчете выше, аналогу №1 и объекту оценки присвоен коэффициент 1,00. У аналога №1 имеется ж/д ветка, коэффициент присвоен в размере 1,14.». На странице 62 отчета об оценке для аналога №1 введена корректировка на «доступ к ж/д ветке». 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на странице 58 отчета об оценке при расчете корректировки на дату оценки для Аналога №3 допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. На странице 33 отчета об оценке оценщиком сделан вывод, что рынок земельных участков г. *** под индустриальную застройку неразвит, на рынке за период экспозиции в 13 месяцев. Представлено небольшое количество предложений, при этом предложения повторяются. В целом можно охарактеризовать как неактивный.

Согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Анализ рынка с учетом расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не отражен.

Нарушены требования п.11 п.п «б» ФСО №7.

6. На странице 52 оценщиком указано, что на дату оценки (04.07.2023) были отобраны аналоги наиболее сопоставимые по месторасположению                            (***) и площадью (более 1 га). Так как согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в г. Ульяновске.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с сентября 2021 года по июнь 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений по продаже земельных участков производственно - складского назначения в Ульяновской области не использованных Оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории                     г. Ульяновска: идентификационные номера ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» также обратился 24 июля 2023 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» от 17 августа 2023 года № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Оценщиком на странице 30 отчета об оценке указано, что «Оценке подлежит земельный участок из состава земель населенных пунктов с фактическим использованием - под размещение железнодорожного пути. Следовательно, объект оценки подпадает в подсегмент рынка земельных участков - под индустриальную застройку». Согласно заданию на оценку объектом оценки является - Земельный участок общей площадью 127 651 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для научных целей, адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***, инвентарный номер по бухгалтерскому учету: ***.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года            № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на странице 60 отчета дата оценки указана как 23.06.2023, согласно заданию на оценку дата оценки иная - 04.07.2023.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

3. Оценщиком на странице 58 отчета об оценке указано, что «Объект оценки и аналога №1 не имеет доступ к ж/д ветке. В соответствии с источником, приведенным в отчете выше, аналогу №1 и объекту оценки присвоен коэффициент 1,00. У аналога №1 имеется ж/д ветка, коэффициент присвоен в размере 1,14». На странице 61 отчета об оценке для Аналога №1 введена корректировка на «доступ к ж/д ветке».

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года           № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на странице 57 отчета об оценке при расчете корректировки на дату оценки для Аналога№3 допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. На странице 32 отчета об оценке оценщиком сделан вывод, что рынок земельных участков г. *** под индустриальную застройку неразвит, на рынке за период экспозиции в 13 месяцев. Представлено небольшое количество предложений, при этом предложения повторяются. В целом можно охарактеризовать как неактивный.

Согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Анализ рынка с учетом расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не отражен.

Нарушены требования п.11 п.п «б» ФСО №7.

6. На странице 51 отчета оценщиком указано, что на дату оценки (04.07.2023) были отобраны аналоги наиболее сопоставимые по месторасположению                      (г. ***) и площадью (более 1 га). Так как согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в г. Ульяновске.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с сентября 2021 года по июнь 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных участков производственно - складского назначения в г. Ульяновске не использованных Оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории г. Ульяновска: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» также обратился 24 июля 2023 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***, в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Оценщиком на странице 66 отчета об оценке при расчете корректировки на дату оценки для Аналога №3 допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. На странице 45 отчета об оценке оценщиком сделан вывод, что рынок земельных участков г. *** под индустриальную застройку неразвит, на рынке за период экспозиции в 13 мес. представлено небольшое количество предложений, при этом предложения повторяются. В целом можно охарактеризовать как неактивный.

Согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Анализ рынка с учетом расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не отражен.

Нарушены требования п.11 п.п «б» ФСО №7.

3. На странице 54 отчета оценщиком указано, что на дату оценки (04.07.2023) были отобраны аналоги наиболее сопоставимые по месторасположению                      (г. ***) и площадью (более 1 га). Так как согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в г. Ульяновске.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с сентября 2021 года по июнь 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных участков производственно - складского назначения в г. Ульяновске не использованных оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории                         г. Ульяновска: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

Представитель АО «ГНЦ НИИАР» также обратился 24 июля 2023 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***, в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Оценщиком на странице 30 отчета об оценке указано, что «Оценке подлежит земельный участок из состава земель населенных пунктов с фактическим использованием - под размещение железнодорожного пути. Следовательно, объект оценки подпадает в подсегмент рынка земельных участков - под индустриальную застройку». Согласно заданию на оценку объектом оценки является - земельный участок общей площадью 48621 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешённое использование: «для здания локомотивного депо с принадлежностями», адрес объекта: *** кадастровый номер ***.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года               № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на странице 61 отчета дата оценки указана как 23.06.2023, согласно задания на оценку дата оценки иная - 04.07.2023.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года            № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

3. Оценщиком на странице 57 отчета об оценке при расчете корректировки на дату оценки для Аналога №3 допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года            № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. На странице 32отчета об оценке оценщиком сделан вывод, что рынок земельных участков г. *** под индустриальную застройку неразвит, на рынке за период экспозиции в 13 месяцев. Представлено небольшое количество предложений, при этом предложения повторяются. В целом можно охарактеризовать как неактивный.

Согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Анализ рынка с учетом расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не отражен.

Нарушены требования п.11 п.п «б» ФСО №7.

5. На странице 51 оценщиком указано, что на дату оценки (04.07.2023) были отобраны аналоги наиболее сопоставимые по месторасположению                           (г. ***) и площадью (более 1 га). Так как согласно п.11 п.п «б» ФСО №7 допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в г. Ульяновске.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с сентября 2021 года по июнь 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений по продаже земельных участков производственно - складского назначения в Ульяновской области не использованных оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории г. Ульяновска: идентификационные номера ***

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

Порядок, сроки принятия указанных решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения                         ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, то содержание и форма каждого отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ            от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61                КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в каждом оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки каждого отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере  их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке земельного участка,  выполненных оценщиком ФИО1 общества с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии каждого отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от *** года, составленного ***, с учетом дополнений от *** года № *** следует, что отчет об оценке земельного участка  № *** от *** года, отчет об оценке земельного участка № *** от *** года, отчет об оценке земельного участка             № *** года, отчет об оценке земельного участка № *** года, составленные оценщиком ФИО1 общества с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

В отчетах имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: нарушения требований ст. 11 135-ФЗ, п.п. 3 п. 2 ФСО VI, п.п. 1 п. 2 ФСО VI, п. 22 д), е) ФСО№7, допущенные оценщиком, заключающиеся в следующем: 

На страницах 40-41 отчета № ***, страницах 37-38 отчета № ***, страницах 37-38 отчета № ***, страницах 38-39 отчета № *** описан ценообразующий фактор «наличие свободного подъезда» к земельному участку. Данный ценооборазующий фактор соответственно, увеличивает стоимость участков, доступ к которым не затруднен (качественная автодорога, удобный подъезд), и уменьшает стоимость участков с затрудненным доступом (через соседние участки или в объезд).

При этом аналоги в этих отчетах (используются для расчетов одни и те же аналоги) имеют отличия по данному фактору.

У аналога №2 не учтено наличие ограждения.

У аналога №3 не учтены работы по планировке участка.

В отчетах № ***, № ***, № *** не учтена конфигурация объектов оценки.

В отчетах  № ***, № *** не указан факт расположения земельных участков в особо охраняемой зоне – «***».  

Во всех отчетах коэффициент вариации не укладывается в нормативное значение.

Индекс изменения цен, рассчитанный оценщиком, не проверяется математическим расчетом.

В отчетах имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: нарушение п.п. 10 п. 7 ФСО VI, п.10 ФСО №7, ст. 11 135-ФЗ, допущенные оценщиком, заключающиеся в следующем: 

В отчетах  № *** при описании объекта оценки (стр. 18 Отчете № ***, стр. 19 Отчета № ***) указана окружающая застройка – ИЖС, рекреация (яхт-клуб, пляж). Яхт-клуб «***» создан при НИИАР в 70-х годах прошлого столетия, пляж является стихийным. Согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок окружают земельные участки атомной энергетики, также в ближайшем окружении имеются земли индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Димитровграда Ульяновской области (утв. Постановлением Администрации города Димитровграда Ульяновской области от ***), объект оценки располагается в производственной градостроительной зоне.

Также оценщиком не указан факт расположения земельных участков в особо охраняемой зоне – «***». 

Данный фактор не рассматривался оценщиком, не указан в описании объекта оценки, не учтен при анализе рынка и анализе НЭИ, подборе аналогов и внесении корректировок.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости от ***                  № ***:

- по п. 3, п. 4 Решения – имеются; 

- по 1 и 2 – имеются, но, по мнению эксперта, не являются нарушениями (опечатки, технические ошибки),

- по п. 5 и 6 – не выявлены экспертом.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости от ***                   № ***:

- по п. 3, п. 4 Решения – имеются;

- по 1 и 2 – имеются, но, по мнению эксперта, не являются нарушениями (опечатки, технические ошибки),

- по п. 5 и 6 – не выявлены.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости от ***                     № ***:

- по п. 1 Решения – имеются;

- по п. 2 и 3 не выявлены.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости от ***                      № ***: 

- по п. 3 Решения – имеются;

- по п. 1 и 2 – не являются нарушениями (опечатки, технические ошибки),

- по п. 4 и 5 – не выявлены.

В связи с несоответствием каждого отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость каждого земельного участка по состоянию на 4 июля 2023 года:

- земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, в размере 13 239 692 рубля;

- земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, в размере 9 682 686 рублей,

- земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, в размере 9 263 403 рубля,  

- земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***,  в размере 8 025 984 рубля.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168         КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,  составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и  являются непротиворечивыми. 

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным лицом     уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы (с учетом дополнений) никем не оспорено. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленные истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчеты об оценке земельного участка № *** от *** года, № *** от *** года,  № *** от  *** года, № *** от *** года, составленные оценщиком ФИО1 общества с ограниченной ответственностью «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», не соответствовали требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчетах нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется  оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»:

от 17 августа 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости;

от 17 августа 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости;

от 17 августа 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости;

от 17 августа 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***,  в размере его рыночной стоимости.  

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую  стоимость земельных участков:

земельного участка, площадью 165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 13 239 692 рубля, подлежащей применению с 1 января 2023 года;

земельного участка, площадью 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 682 686 рублей, подлежащей применению с 1 января 2023 года;

земельного участка, площадью 31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 263 403 рубля,  подлежащей применению с 1 января 2023 года;

земельного участка, площадью 48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 8 025 984 рубля, подлежащей применению с 1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства, в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью             165 236 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 13 239 692 рубля, подлежащей применению с 1 января 2023 года.  

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью                 127 651 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 682 686 рублей, подлежащей применению с 1 января 2023 года.  

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью                31 837 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 9 263 403 рубля,  подлежащей применению с 1 января 2023 года.  

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***,  в размере его рыночной стоимости  отказать

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью         48 621 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 8 025 984 рубля, подлежащей применению с 1 января 2023 года.  

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                                                                     О.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 14 февраля 2023 года.