дело № 3а-24/2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

10 августа 2017 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Панеш Ж.К. 

при секретаре судебного заседания Абреговой Н.О.

представителя административного истца - закрытого акционерного общества «Терминал» по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика – Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2,

представителя заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея по доверенности ФИО3,

представителя заинтересованных лиц – администрация муниципального образования «Майкопский район» и администрация муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Терминал» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество «Терминал» (далее ЗАО «Терминал») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющим вид разрешенного использования - для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, не соответствует ее рыночной, которая согласно независимой оценке составляет 

<

данные изъяты> рублей. Данные обстоятельства нарушают права административного истца, как плательщика налога, поскольку влекут увеличение его налоговых обязательств. 

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика – Комитет Республике Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 и представитель заинтересованных лиц - администрация муниципального образования «Майкопский район» и администрация муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» по доверенности ФИО4, просили отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея по доверенности ФИО3, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея в представленном отзыве возражал против заявленных требований, при этом ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 338 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса являются плательщиками земельного налога.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктами 2Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющих вид разрешенного использования для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Терминал» (л.д. 12).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей, что отражено в кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15). 

Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, ЗАО «Терминал» обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. 

ООО «Аверс» составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д.94).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от 29 марта 2017 года заявление ЗАО «Терминал» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности (л.д. 44).

По ходатайству представителя администрации муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «Аутас» ФИО5 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 254).

Исходя из статьи 3 Закона «Об оценочной деятельности», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Закона «Об оценочной деятельности» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора, является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 01 августа 2017 года, суд находит, что по своему содержанию заключение эксперта соответствует нормам Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к заключению эксперта, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы эксперта мотивированы, содержат подробное описание проведенного исследования, составлены в доступной форме изложения и не содержат суждений, позволяющих иначе их переоценить. 

В связи с вышеуказанным, оснований для удовлетворения заявленного представителем третьего лица – администрация муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» ходатайства о назначении по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь при этом на рецензию № от ДД.ММ.ГГГГ составленную ИП ФИО6, суд не усмотрел.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Подбор аналогов осуществлялся экспертом исходя из вида разрешенного использования объекта оценки (рекреационные цели). В связи с отсутствием земельных участков – аналогов в районе месторасположения объекта оценки, аналоги подобраны экспертом в населенном пункте муниципального образования с развитой рекреацией (

<

адрес>) и корректировка сделана на местоположение. Также экспертом изучен земельный рынок по наиболее массовому сегменту рынка - ИЖС, проведен анализ участков в 

<

адрес> и 

<

адрес>, в результате которого эксперт пришел к выводу об отсутствии существенной разницы в стоимости 1 кв.м, в результате чего обоснованно не применил корректировку. Поскольку рынок недвижимости в 

<

адрес> не развит, экспертом для сравнения взяты максимально приближенные населенные пункты с развитым рынком недвижимости 

<

адрес> и 

<

адрес> (л.д.24 Заключения).

Исходя из разрешенного вида использования земельного участка, экспертом применено среднее значение скидки 10%, как для объекта коммерческого назначения, поскольку существенного изменения значения скидки с 2012 года не претерпело (л.д.23 Заключения).

Также из заключения усматривается, что объекты с меньшей площадью в отдельных сегментах рынка более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими из расчета за 1 сотку общей площади, чем объекты с большей площадью. Но данное правило более приемлемо для участков ИЖС и садоводства, а для земельных участков, используемых под рекреационные цели более перспективными с точки зрения ликвидности на рынке,являются участки с большей площадью, поскольку для размещения санаторных объектов необходимо соблюдать СНиПы и противопожарные нормы, т.е. чем больше участок, тем перспективнее размещение на нем объектов. Поскольку все аналоги подобраны под рекреационные цели с площадью более 1 Га, корректировка экспертом на размер не применялась (л.д. 26 Заключения).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 06 марта 2002 года № 568-р в рамках сравнительного подхода к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Данные обстоятельства также были экспертом учтены (л.д.9,22 Заключения). 

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО5 имеет соответствующую квалификацию, шесть лет стажа работы в области оценочной деятельности, имеет диплом о профессиональной переподготовке. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение. Заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах суд полагает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению. 

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию. 

В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174 -180, 278, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, 

решил:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Терминал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющим вид разрешенного использования - для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Датой подачи заявления закрытого акционерного общества «Терминал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения закрытого акционерного общества «Терминал» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея. 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Ж.К. Панеш