РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2020 года гор. Щелково Московской области 

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В. при секретаре судебного заседания Зайцевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1226/2020 по иску ФИО1 ФИО9 к АО «Дом.РФ» о расторжении договора, взыскании денежных средств,

встречному иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО10 о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, уточнив исковые требования, обратилась в суд с указанным иском мотивируя тем, что между истцом ФИО1 ФИО19 и Акционерным обществом Агентство ипотечного жилищного кредитования» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18 декабря 2017 года № № на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,4 кв.м.

Указанная квартира принадлежит на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 15 апреля 2014 года Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО20», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 15 апреля 2014 года, №

Ранее, на данную квартиру были заключены аналогичные договора:

14 августа 2015 года с Акционерным обществом «ФИО21».

29 января 2016 года с Акционерным обществом ФИО22№

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18 декабря 2017 года № №, п.п. 1.2 продавец намерен приобрести по договору купли-продажи в срок определенный пунктом 7.2 настоящего договора. 

В п.п. 7.2. указывается, что в случае если в течении 6 месяцев с даты заключения настоящего договора на наступит условие, указанное п.п. 1.5 договора, дата начало исполнения договора считается не наступающей и стороны соглашаются с тем, что договор считается расторгнутым с последнего числа шестого календарного месяца от даты вступления договора в силу.

Данные договора от 29 января 2016 года с Акционерным обществом «ФИО27», № № от 14 августа 2015 года с Акционерным обществом «ФИО23», от 18 декабря 2017 года № № с Акционерным обществом «Агентство ипотечного жилищного кредитования» были заключены с истцом ФИО1 ФИО11 без согласия собственника квартиры Общества с ограниченной ответственностью ФИО24», а также не были зарегистрированы в регистрирующем органе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В связи с отсутствием согласия собственника Общества с ограниченной ответственностыо «ФИО25», на заключения договоров купли продажи недвижимого имущества в рассрочку, на квартиру принадлежащей на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО26», по адресу: 

<

адрес>, данный договора считаются недействительными.

На основании изложенного, просит суд: 

Расторгнуть договор с акционерным обществом «ДОМ.РФ от 18 декабря 2017 года №№ в связи с его недействительностью; 

взыскать с Акционерного общества «Дом.РФ. в пользу ФИО1 ФИО12 сумму внесенных по договорам с АО «ФИО28» от 14 августа 2015 года, с Акционерным обществом «ФИО29» №№ от 29 января 2016 года, с АО «ФИО30» №№ от 18 декабря 2017 года денежных средств в размере 2 461 257 руб. 66 коп.; 

взыскать неосновательное обогащение в размере 636527 руб., а также сумму оплаченных коммунальных платежей за жилое помещение по адресу: 

<

адрес> за период времени с 2015 года по августа 2019 года в размере 181504 руб.

Ответчик АО «ДОМ.РФ» обратился в суд с встречным иском о взыскании денежных средств, мотивируя тем, что ФИО2 нарушая условия Договора ненадлежащим образом выполняла принятые на себя обязательства в части внесения платежей, так с момента заключения Договора (18.12.2017) вносила денежные средства не в полном объеме на расчётный счет.

19.07.2019 г. в адрес Истца была направлена претензия, в которой Ответчик предложил расторгнуть и возвратить денежные средства по Договору.

Согласно п.8.2. Договора ФИО2 вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, направив ответчику соответствующий отказ за 60 (шестьдесят) календарных дней.

Таким образом, 18.09.2019 Договор между сторонами расторгнут.

Тем не менее, в соответствии с п.7.1. Договора, настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

Вместе с тем, ответчик ответил на претензию ФИО2 исх. № от 02.08.2019, где уведомил о наличии просроченной задолженности по Договору в размере 965 871 руб. 67 коп., которая включает себя задолженность по оплате основной суммы, задолженность по оплате дополнительной суммы.

ФИО2 не предприняла никаких действий, направленных на урегулирование сложившейся ситуации.

На 31.08.2019 общая сумма задолженности составила 1 035 044 рубля 04 копейки, которая включает в себя: 

задолженность по оплате Основной суммы в размере 701 698, 83 руб.;

задолженность по оплате Дополнительной суммы в размере 333 345, 21 руб. 

На дату расторжения Договора (18.09.2019) за ФИО2 образовалась задолженность по Дополнительной сумме в размере 21 454 руб. 88 коп. Следовательно, общая задолженность по Дополнительной сумме составляет 354 800 руб. 09 коп.

Пунктом 8.6. Договора предусмотрено, что денежные средства, оплаченные Ответчиком в соответствии с п. 2.3.2. Договора (Дополнительная сумма), в случае одностороннего отказа покупателя или продавца от исполнения Договора по основаниям, указанным в п. п. 8.2 и 8.5. возврату не подлежат.

Таким образом, ФИО2 необходимо погасить денежные средства по Дополнительной сумме, предусмотренные Договором.

На основании изложенного, просит суд: 

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ. РФ» Дополнительную сумму по Договору № купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18.12.2017 в размере 354 800 руб.09 коп., пени, начисленные на просроченную задолженность по Основной сумме и Дополнительной сумме, по Договору № купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18.12.2017 в размере 598 000 руб., штраф по Договору № № купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18.12.2017 в размере 299 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 459 руб. 00 коп.

Обязать ФИО2 освободить Квартиру по адресу: 

<

адрес> (кадастровый/условный №), общей площадью 69,4 кв.м., расположенное на 4 этаже, состоящее из 2 (двух) комнат и передать ее АО «ДОМ. РФ» по акту - приема передачи согласно п. 8.8. Договора № № купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку от 18.12.2017.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель по ордеру адвокат Кудрявцев А.Н. исковые требования поддержали.

Представители ответчика по доверенности ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения иска, поддержали доводы встречного иска.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 14.08.2015 между Истцом и АО «ФИО31», действующее за счет ООО «ФИО32» ФИО5 паевым инвестиционным фондом недвижимости «ФИО44» под управлением ООО «ФИО33», был заключен Договор купли - продажи недвижимого имущества в рассрочку № № 

В соответствии с условиями данного договора ООО «ФИО34» обязалось передать в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый/условный №, площадью 59,4 кв. м. Цена квартиры составляет 5 980 000,00 рублей.

Истец принял на себя обязательства по оплате стоимости Квартиры путем перечисления ежемесячных платежей в соответствии с согласованным сторонами графиком.

До момента исполнения Истцом обязанности по оплате цены Договора в полном объеме, Квартира передана Истцу в безвозмездное пользование по акту приема-передачи.

29.01.2016 между Истцом, АО «ФИО36», ООО «ФИО35» Д.У., АО «ФИО37» было заключено Соглашение от расторжения Договора в рамках которого АО ФИО38» обязалось прибрести Квартиру для последующей передачи в пользование Истцу на условиях, предусмотренных Соглашением.

29.01.2016 между АО «ФИО39» и ФИО2 был заключен Договор № купли- продажи недвижимого имущества в рассрочку, по условиям которого АО «ФИО40» обязуется приобрести для Истца Квартиру, а Истец оплатить ее стоимость путем осуществления ежемесячных платежей в соответствии с графиком платежей.

18.12.2017 между ФИО2, АО ФИО41», АО «АИЖК» было заключено Соглашение о расторжении Договора. (том 1 л.д. 90-92).

18.12.2017 заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку № № между АО «АИЖК» и ФИО2 (том 1 л.д. 107-111).

По условиям Договора АО «АИЖК» обязался приобрести для ФИО2 у Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ФИО42» под управлением ООО «ФИО43» в течение б (шести) месяцев Квартиру и передать ее в безвозмездное пользование, а после оплаты цены в полном объеме передать Квартиру в собственность по акту - приема передачи Истцу.

08.02.2018 во исполнение п. 1.2 Договора между АО «ФИО45» и АО «АИЖК» был заключен договор купли-продажи квартир, по условиям которого АО «ФИО46» передало в собственность АО «АИЖК» квартиру. (том 1 л.д. 240-274)

Договор купли-продажи квартир от 08.02.2018 подписан сторонами электронной цифровой подписью. (том 1 л.д.275-286)

Право собственности на квартиру зарегистрировано за АО «АИЖК 20.02.2018, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №. (том 1 л.д.295)

Таким образом, 20.02.2018 Ответчик исполнил взятые на себя обязательства надлежащим образом, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Суд отклоняет доводы ФИО2 о том, что вышеуказанные Договоры были заключены с Истцом без согласия собственника Квартиры, в связи с тем, что во всех вышеуказанных Договорах, а также Соглашениях стоит подпись ФИО2, следовательно, она была ознакомлена со всеми условиями в Договорах, Соглашениях, что подтверждается материалами дела.

08.07.2016 на основании Соглашения был заключён Договор купли-продажи № между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ФИО47» под управлением ООО «ФИО48» и АО «ФИО49» указанной выше квартиры (том 1 л.д. 232-238)

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть застигнуто соглашение.

Суд отклоняет доводы истца о том, что договоры не были зарегистрированы в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Московской области поскольку это противоречит материалам дела.

В соответствии с п.8.2. Договора, Истец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, направив Ответчику соответствующий отказ за 60 (шестьдесят) календарных дней.

Ответчик обязуется вернуть Истцу в двухмесячный срок с даты одностороннего отказа от исполнения Договора денежные средства, фактически оплаченные в соответствии с п.2.3.1. Договора (Основная сумма).

19.07.2019 Истец воспользовался данным правом и направил в адрес Ответчика претензию, где предложил расторгнуть Договор и возвратить денежные средства по Договорам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что 18.09.2019 Договор между Истцом и Ответчиком расторгнут.

Ответчик ответил на претензию Истца исх. № от 02.08.2019 г., где уведомил ФИО2 о наличии просроченной задолженности по Договору в размере 965 871 руб. 67 коп., которая включает себя задолженность по оплате основной суммы, задолженность по оплате дополнительной суммы.

п. 8.6. Договора предусмотрено, что денежные средства, оплаченные Лещом в соответствии с п. 2.3.2. Договора (Дополнительная сумма), в случае одностороннего отказа Истца от исполнения Договора по основаниям, указанным в пунктах 8.2 и 8.5., возврату не подлежат.

В виду наличия у Истца задолженности по Дополнительной сумме и неустойки, начисленной в соответствии с п. 5.1. Договора, Ответчик на основании ст. 410 ГК РФ, заявил о зачете взаимных требований, в связи с чем уведомил Истца о том, что возвращаемая Ответчиком сумма будет уменьшена на сумму задолженности по Дополнительной сумме и неустойки.

В соответствии с п. 8.2 Договора Ответчик предложил Истцу сообщить реквизиты для перечисления ей денежных средств.

Ответ на претензию был направлен в адрес Истца заказным письмом (№ в Списке № внутренних почтовых отправлений от 05.08.2019). Согласно отчету, об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, сформированному официальным сайтом Почты России, письмо вручено адресату 02.09.2019. Однако, истец реквизиты для возврата денежных средств в адрес Ответчика не направил, в связи с чем Ответчик не имел возможности в соответствии с п. 8.2 Договора вернуть Истцу денежные средства в сумме 665 921,59 руб.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик предпринял все меры для надлежащего исполнения требований, предусмотренных Договором.

Согласно условиям вышеуказанных Договоров (п. п. 4.2.5. - 4.2.8.) с даты приемке жилого помещения на Истце лежит обязанность по уплате коммунальных платежей. Кроме того, по настоящее время ФИО2 проживает в данной Квартире и пользуется коммунальными /слугами.

На основании изложенного, исковые требования истца ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Рассматривая встречный иск АО «ФИО50» к ФИО1 ФИО13 суд приходит к следующему.

18.12.2017 между АО «АИЖК и ФИО2 заключён Договор, согласно которому АО «АИЖК» намерен приобрести у Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» недвижимое имущество, имеющее следующие характеристики: 

<

адрес> (кадастровый/условный №), общей площадью 69,4 (шестьдесят девять целых и четыре десятых) кв.м., расположенное на 4 этаже, состоящее из 2 (двух) комнат (далее - «Квартира»).

08.02.2018 АО «АИЖК» приобрела Квартиру у АО «ФИО51 (том 1 л.д. 112-125)

20.02.2018 выполняя принятые на себя обязательства, АО «АИЖК» зарегистрировал переход права собственности на Квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (том 1 л.д. 152-153)

Согласно п. 1.3. Договора, Квартира, приобретённая АО «АИЖК» в течение (шести) месяцев, должна быть передана ФИО2 в безвозмездное пользование по Акту приема-придачи, а после оплаты цены в полном объеме передать Квартиру в собственность ФИО2 (том 1 л.д. 107)

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Так, цена Договора составляет 5 980 000 (пять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно п. 2.3. Договора размер ежемесячных платежей согласно согласованному графику с Истцом составляет 69 172 (шестьдесят девять тысяч сто семьдесят два) рубля 37 копеек из которых:

п. 2.3.1. - 33 414 (тридцать три тысячи четыреста четырнадцать) рублей 23 копейки в счет погашения Основной суммы (далее — «Основная сумма»);

п. 2.3.2. - 35 758 (тридцать пять тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 14 копеек в счет погашения Дополнительной суммы (далее - «Дополнительная сумма»).

Так, ежемесячные платежи должны поступать на счет АО «АИЖК» не позднее последнего числа календарного месяца каждого платежного периода (п.2.5.2. Договора).

Пунктом 4.2.1. Договора на ФИО2 возложена обязанность своевременно производить платежи по Квартире. Все необходимые сроки и суммы к оплате согласованы сторонами в Договоре.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из представленного ответчиком расчета, ФИО2 ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства в части внесения платежей, так с момента заключения Договора (18.12.2017) последний вносил денежные средства не в полном объеме на расчётный счет АО «АИЖК».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

19.07.2019 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой ФИО2 предложила расторгнуть и возвратить денежные средства по Договору.

Согласно п.8.2. Договора покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, направив продавцу соответствующий отказ за 60 (шестьдесят) календарных дней.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что 18.09.2019 Договор между Истцом и Ответчиком расторгнут.

Тем не менее, в соответствии с п.7.1. Договора, настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

Исходя из "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Вместе с тем, ответчик ответил на претензию ФИО2 (исх. № от 02.08.2019), где уведомил её о наличии просроченной задолженности по Договору в размере 965 871 (девятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят один) руб. 67 коп., которая включает себя задолженность по оплате основной суммы, задолженность по оплате дополнительной суммы. (том 1 л.д. 139-141).

На 31.08.2019 общая сумма задолженности составила 1 035 044 рубля 04 копейки, которая включает в себя:

задолженность по оплате Основной суммы в размере 701 698, 83 руб.;

задолженность по оплате Дополнительной суммы в размере 333 345, 21 руб.

На дату расторжения Договора (18.09.2019) за Ответчиком образовалась задолженность по Дополнительной сумме в размере 21 454 руб. 88 коп. Следовательно, общая задолженность по Дополнительной сумме составляет 354 800 руб. 09 коп, которую суд взыскивает с ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ». 

Пунктом 8.6. Договора предусмотрено, что денежные средства, оплаченные покупателем в соответствии с п. 2.3.2. Договора (Дополнительная сумма), в случае одностороннего отказа покупателя или продавца от исполнения Договора по основаниям, указанным в п. п. 8.2 и 8.5. возврату не подлежат.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО6 необходимо погасить денежные средства по Дополнительной сумме, предусмотренные Договором.

Суд принимает представленный ответчиком расчет штрафных санкций.

В соответствии со ст.333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер пени до 299 000 руб.

Согласно п. 8.8. Договора, в случае одностороннего отказа от исполнения настоящего Договора, Ответчик обязуется освободить Квартиру и передать ее Истцу по акту-приема передачи в течение 10 (десяти) дней с даты расторжения Договора.

Несмотря на то, что ответчик ранее предупреждал ФИО2 о необходимости освободить Квартиру, данные требования были проигнорированы, тем самым истец до настоящего времени проживает в данной Квартире.

На основании изложенного, требование ответчика об обязании ФИО2 освободить жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> передать ее АО «ДОМ.РФ» по акту – приема передачи, согласно п.8.8. договора №№ от 18 декабря 2017 года подлежит удовлетворению.

В силу ст.206 ГПК РФ суд полагает возможным установить ФИО2 срок в течение которого необходимо освободить жилое помещение - не позднее 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Неисполнения ФИО2 вышеуказанных обязательств, предусматривает право Истца взыскать штраф в размере 5% от Основной суммы, указанной в п.2.1. Договора.

Из чего следует, что требование АО «ДОМ.РФ» о взыскании с ФИО2 штрафа за ненадлежащее исполнения обязательств, предусмотренных п.8.8. Договора является законным и обоснованным.

В соответствии со ст.333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер штрафа до 149500 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с истца ФИО2 в пользу ответчика АО «Дом.РФ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14459 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО14 к АО «Дом.РФ» о расторжении договора с акционерным обществом «ДОМ.РФ от 18 декабря 2017 года №№ в связи с его недействительностью, взыскании с Акционерного общества «Дом.РФ. в пользу ФИО1 ФИО15 сумму внесенных по договорам с АО «ФИО52» от 14 августа 2015 года, с Акционерным обществом «ФИО53» №№ от 29 января 2016 года, с АО «ФИО54» №№ от 18 декабря 2017 года денежных средств в размере 2461 257 руб. 66 коп., взыскании неосновательного обогащения в размере 636527 руб., а также сумму оплаченных коммунальных платежей за жилое помещение по адресу: 

<

адрес> за период времени с 2015 года по августа 2019 года в размере 181504 руб. – отказать.

Встречный иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО16 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО17 в пользу АО «Дом.РФ» дополнительную сумму по договору № от 18 декабря 2017 года в размере 354 800 руб. 09 коп., пени, начисленные на просроченную задолженность по основной сумме и дополнительной сумме договору №№ от 18 декабря 2017 года за период времени с 01.01.2018 по 18.09.2019 в размере 299 000 руб., штраф по договору № от 18 декабря 2017 года в размере 149500 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14459 руб.

Обязать ФИО2 не позднее 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> передать ее АО «ДОМ.РФ» по акту – приема передачи, согласно п.8.8. договора №№ от 18 декабря 2017 года. 

В удовлетворении иска АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО18 в части взыскания пени, начисленные на просроченную задолженность по основной сумме и дополнительной сумме договору №№ от 18 декабря 2017 года за период времени с 01.01.2018 по 18.09.2019 и штрафа по договору №№ от 18 декабря 2017 года в большем размере - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья А.В. Торбик