Дело № 3а-67/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ЗАО «Кубанская марка» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ЗАО «Кубанская марка» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., находящихся по адресу: ..., равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет на размер арендной платы.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно представленному отчету об оценке:

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 630 кв.метров в размере 13 090 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров в размере 6 310 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 583 кв.метра в размере 22 290 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров в размере 6 310 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 711 кв.метров в размере 6 310 000 рубля, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 956 кв.метров в размере 13 850 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 231 кв.метр в размере 16 820 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 возражала против удовлетворения требований в заявленной редакции, полагала возможным установить кадастровую стоимости объектов в размерах, определенных по результатам судебной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к делу в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других лиц, чьи представители не явились в судебное заседание, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 35151 от 31 декабря 2013 года, № 35150 от 31 декабря 2013 года, № 35460 от 18 июля 2014 года, № 35459 от 18 июля 2014 года, № 35794 от 17 марта 2015 года, № 35792 от 17 марта 2015 года, № 35793 от 17 марта 2015 года заключенным с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, в аренду ЗАО «Кубанская марка» были переданы земельные участки, находящиеся по адресу: ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома: земельный участок с кадастровым номером ... площадью 5630 кв.м, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2712 кв.м, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 9583 кв.м, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2712 кв.м, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2711 кв.м, земельный участок с кадастровым номером ..., земельный участок с кадастровым номером ... площадью 7231 кв.м. 

Условиями договора предусмотрено исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости участков. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью.

Доводы представителя Правительства Ростовской области об отсутствии у Общества права требовать пересмотра кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ... в связи с истечением истечении срока договоров аренды № 35151 от 31.12.2013, № 35150 от 31.12.2013, № 35460 от 18.07.2017, № 35469 от 18.07.2017 отклоняются судом учитывая, что земельные участки и после истечения предусмотренных договорами аренды сроков находятся во владении административного истца и не изымались у него, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле. В данном решении суд не предрешает вопросов, связанных с сохранением или прекращением арендных отношений в отношении перечисленных участков, однако учитывает, что пользование землей, в том числе в случаях, когда оно осуществляется без оформления надлежащих документов, является платным. Размер платы за землю зависит от кадастровой стоимости земельных участков. Представленные Обществом платежные документы подтверждают, что оплата за пользование землей в размерах, определенных договорами аренды, вносилась обществом в течение 2017 года. Следовательно, размер кадастровой стоимости упомянутых земельных участков затрагивает права и интересы Общества. 

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 22 593 640,40 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 10 883 174,64 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 38 319 829,59 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 10 843 959,12 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 10 797 669,01 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 23 710 657,32 рублей;

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 28 824 935,30 рублей.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Общество 2 октября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 23 октября 2017 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 15 августа 2017 года № 67-17/2, составленный оценщиком ... (ООО «Институт оценки, бизнеса и права», г. Краснодар), ранее представлявшийся в Комиссию. Согласно выводам оценщика рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года:

земельного участка с кадастровым номером ... составляла 13 090 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 6 310 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 22 290 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 6 310 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 6 310 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 13 850 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 16 820 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 5 февраля 2018 года № 4-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года с учетом их индивидуальных особенностей составляла: 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 630 кв.метров - 13 427 550 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров - 6 598 296 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 583 кв.метра – 22 395 471 рубль, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров - 6 598 296 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 711 кв.метров - 6 595 893 рубля, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 956 кв.метров - 14 205 060 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 231 кв.метр - 17 245 935 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания по заключению судебной экспертизы не представлены.

Проанализировав доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равным этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 2 октября 2017 года.

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска (в части) в данном случае сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Основания для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, результаты которой утверждены Правительством области, в рассматриваемом деле отсутствуют.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: ..., равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года:

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 630 кв.метров в размере 13 427 550 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров в размере 6 598 296 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 583 кв.метра в размере 22 395 471 рубль, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 712 кв.метров в размере 6 598 296 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 711 кв.метров в размере 6 595 893 рубля, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 956 кв.метров в размере 14 205 060 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 231 кв.метр в размере 17 245 935 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости перечисленных земельных участков считать 2 октября 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ЗАО «Кубанская марка» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2018 года

Судья О.А.Руднева