Дело № 3а-46/2017 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 20 февраля 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.Г.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

рассматривая в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:15, общей площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 6356 900 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:57, общей площадью 12723,60 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, въезд в город Ессентуки со стороны города Пятигорска, определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 13040544,88 рублей; кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимого имущества определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:150218:274, общей площадью 246,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, - 9395951,45 рубль по состоянию на 01 января 2015 года; с кадастровым номером 26:33:130201:2405, общей площадью 2365,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, - 40379388,59 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года; с кадастровым номером 26:33:130109:44, общей площадью 4737,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, - 120753321,36 рубль по состоянию на 16 октября 2015 года. 

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются ее права и обязанности по уплате арендных и налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ФИО2 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:130109:15 - 1096400 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:150218:274 – 3814300 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:30:040401:57 – 2761500 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:130201:2405 – 29475600 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года, с кадастровым номером 26:33:130109:44 – 58639800 рублей по состоянию на 16 октября 2015 года. 

Заявленные требования основаны на результатах отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства №0046, № 0045, № 0047 от 27 июля 2016 года, № 0041 от 26 июля 2016 года, составленных ООО «КонсалтИнвестГрупп» по заказу административного истца. При этом, согласно положительных экспертных заключений Некоммерческого партнерство саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков» № 5782 от 15 августа 2016 года, №5792, № 5789, № 5799 от 19 августа 2016 года, выполненные ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

Определением Ставропольского краевого суда от 25 августа 2016 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:130109:15 - 1929 902 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:150218:274 – 6490 978 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:30:040401:57 – 6643 501 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:130201:2405 – 38599 902 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года, с кадастровым номером 26:33:130109:44 – 78275 180 рублей по состоянию на 16 октября 2015 года согласно заключению судебной экспертизы ГУП СК «Бюро экспертиз» №85-Р/2016-1 от 10 января 2017 года.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администраций муниципальных образований города Пятигорска и города Ессентуки Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления. 

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО4 в представленном ходатайстве также просила рассмотреть дело в их отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства либо земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства либо земельного участка. 

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:57, общей площадью 12723,60 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, въезд в город Ессентуки со стороны города Пятигорска, а также объектов капитального строительства с кадастровым номером 26:33:150218:274, общей площадью 246,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; с кадастровым номером 26:33:130201:2405, общей площадью 2365,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; с кадастровым номером 26:33:130109:44, общей площадью 4737,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Также на основании договора аренды земельного участка № 77/08-ю от 03 июля 2008 года, с дополнительным к соглашением от 13 июня 2016 года ФИО2 арендует земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:15, общей площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 22 июня 2016 года, 23 июня 2016 года, 24 июня 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:15, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 6356 900 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:57, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 13040544,88 рублей по состоянию на 01 января 2015 года; кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:150218:274 - 9395951,45 рубль по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:130201:2405 - 40379388,59 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года; с кадастровым номером 26:33:130109:44 - 120753321,36 рубль по состоянию на 16 октября 2015 года.

В соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства №0046, № 0045, № 0047 от 27 июля 2016 года, № 0041 от 26 июля 2016 года, составленных ООО «КонсалтИнвестГрупп» по заказу административного истца, рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:130109:15 - 1096400 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:150218:274 – 3814300 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:30:040401:57 – 2761500 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:130201:2405 – 29475600 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года, с кадастровым номером 26:33:130109:44 – 58639800 рублей по состоянию на 16 октября 2015 года.

На указанные отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства получены положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерство саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков» № 5782 от 15 августа 2016 года, №5792, № 5789, № 5799 от 19 августа 2016 года, согласно которым отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза. 

На основании определения Ставропольского краевого суда от 01 ноября 2016 года ГУП СК «Бюро экспертиз» по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта 85-Р/2016-1 от 10 января 2017 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:130109:15 - 1929 902 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:150218:274 – 6490 978 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:30:040401:57 – 6643 501 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:130201:2405 – 38599 902 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года, с кадастровым номером 26:33:130109:44 – 78275 180 рублей по состоянию на 16 октября 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости объектов недвижимости суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты. 

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объектов недвижимости, определенного заключением судебной экспертизы 85-Р/2016-1 от 10 января 2017 года, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения: составу передаваемых прав, по фактору продажи/предложения, по общей площади, на расположение относительно крупной автодороги, на физические характеристики и другие, экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Представленные административным истцом отчеты об оценке №0046, № 0045, № 0047 от 27 июля 2016 года, № 0041 от 26 июля 2016 года, составленные ООО «КонсалтИнвестГрупп», суд не может признать надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку они противоречат заключению судебной экспертизы и не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:150218:274, общей площадью 246,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 6490 978 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:130201:2405, общей площадью 2365,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 38599 902 рублей по состоянию на 11 марта 2016 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:130109:44, общей площадью 4737,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 78275 180 рублей по состоянию на 16 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:15, общей площадью 2200 кв.м., с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования для строительства здания общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 1929 902 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:57, общей площадью 12723,60 кв.м., с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования под торгово-складские сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, въезд в город Ессентуки со стороны города Пятигорска, в размере его рыночной стоимости 6643 501 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административное исковое заявление поступило в суд 24 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 21 февраля 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский