РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е., 

при секретаре Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-474/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» к Министерству имущественных отношений 

<

данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 10 862 000 рублей, по выводам, изложенным в отчете ООО «Компания оценки и права» 

<

данные изъяты> от 22 декабря 2020 года.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержала, просил удовлетворить по выводам, изложенным в отчете ООО «Компания оценки и права» 

<

данные изъяты> от 22 декабря 2020 года, поскольку с заключением эксперта АО «Международный Центр Оценки» ФИО1 не согласна в части возражений 

<

данные изъяты>.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании против выводов судебной экспертизы АО «Международный Центр Оценки» не возражала, о чем представила письменные объяснения, оставив разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против выводов судебной оценочной экспертизы АО «Международный Центр Оценки» не возражал, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа Мытищи Московской области в лице представителя в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя административного истца, административного ответчика в лице представителя Министерства имущественных отношений Московской области, учитывая письменные пояснения эксперта ФИО1, проводившей судебную оценочную экспертизу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). 

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу ООО «Макдональдс» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> установлена кадастровая стоимость на основании акта Министерства имущественных отношений Московской области об утверждении кадастровой стоимости от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01 января 2018 года в размере 13 869 080 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Установленная кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года. 

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату была установлена Актом Министерства имущественных отношений Московской области.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Компания оценки и права» 

<

данные изъяты> от 22 декабря 2020 года.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 16 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Международный Центр Оценки» ФИО1 

Заключением судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Компания оценки и права» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 13 380 000 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении АО «Международный Центр Оценки» судебной оценочной экспертизы, не согласился представитель административного истца, представил суду письменные возражения, в которых указал, что заключение эксперта ФИО1 не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, просил признать заключение недопустимым доказательством по делу, представив семь возражений на заключение эксперта. 

В судебном заседании от 21 июля 2021 года административный истец в лице представителя, выслушав пояснения эксперта ФИО1 на возражения, согласилась с доводами эксперта в части всех возражений, кроме возражения № 1. 

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения эксперта ФИО1 по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной АО «Международный Центр Оценки» экспертом ФИО1 по следующим основаниям.

Так, заключение АО «Международный Центр Оценки» содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка исследуемых объектов, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объектов, местоположение и характеристики участков, вид права, категория земель, вид разрешенного использования.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по всем параметрам и характеристикам, при этом эксперт при выборе аналогов руководствовался критериями отбора аналогов, учитывая местоположение - Московская область до 10 км от МКАД, назначение – торговое и сервисное, отсутствие объектов капитального строительства на рассматриваемых участках (допускается наличие на участке ветхих строений, планируемых к сносу) - л.д.59 заключения. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (таблица 14 заключения). Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: наименование объекта, передаваемые имущественные права, условия финансирования и продажи, дата предложения, тип цены, текущее использование, местоположение, направление, расположение относительно «красной линии», площадь объекта кв.м., конфигурация, форма и рельеф, категория земель, разрешенное использование, обеспеченность коммуникациями, наличие ИРД, наличие строений и сооружений под снос, цена предложения по продаже, руб., цена предложения по продаже, руб./кв.м. Экспертом применены и обоснованы корректировки при расчете стоимости объектов исследования, отличающимся по некоторым ценообразующим факторам, что нашло свое отражение в экспертном заключении. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении, в том числе в части применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж), что нашло свое отражение в таблице 13 заключения.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Для личного участия в судебное заседание явился эксперт ФИО1, который в судебном заседании от 21 июля 2021 года подробно ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением.

Кроме того, эксперт пояснил, какими правилами, источниками и методиками руководствовался при отборе объектов аналогов, при выборе подходов и методов оценки, при применении корректировок. 

Также судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых эксперт подробно ответил на возражения административного истца, указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам дела.

Так эксперт ФИО1 на возражения № 1, согласно которым истец не согласен с выводом эксперта в части того, что объект-аналог №1 расположен не на 1-ой линии второстепенной дороги, а в непосредственной отдаленности от шоссе, что привело к неверному применению корректировки, пояснил: экспертом при расчете ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта исследования, учитывался фактор расположения относительно красной линии, отличающейся по двум характеристикам: «первая линия» и «внутриквартально», в связи с чем характеристика расположения объекта аналога № 1, с учетом его местоположения, определена как «первая линия» (объект расположен на первой линии ул. Колонцова).

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Вся используемая экспертом для расчета информация подтверждена, все расчеты проведены корректно, в соответствии с методологией оценки, заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы АО «Международный Центр Оценки» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом ФИО1, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки 14 лет, являющимся действующим членом СРО Ассоциации «Русское общество оценщиков», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 03 октября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, правовых оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения судом не установлено, заключения, содержащего противоречия с заключением экспертизы, проведенной по определению суда, не представлено.

Само по себе несогласие административного истца с результатами проведенной экспертизы в части возражений № 1, по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются основанием для проведения повторной экспертизы.

Доводы административного истца касательно недостоверности заключения эксперта в части возражений № 1, изложенные в письменных возражениях, сводятся также к несогласию административного истца с результатами проведенной экспертизы. 

Таким образом, с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением судебной оценочной экспертизы АО «Международный Центр Оценки».

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд 30 декабря 2020 года.

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление «Макдоналдс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка, определенную по состоянию на 01 января 2018 года с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> размере 13 380 000 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина 

Дата изготовления мотивированного решения – 26 июля 2021 года.