РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2017 года Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: 

председательствующего судьи Лябах И.В.,

при секретаре Пичугиной Т.Н.,

с участием представителя истца Драгуш Г.В., 

ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области в г. Ахтубинске гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи доли квартиры,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 о расторжении договора купли- продажи доли квартиры. В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действовавшей от истца ФИО2 (продавец) по доверенности, и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли- продажи 1\2 доли квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. Договором срок передачи истцу денежных средств, полученных ответчицей в виде займа у КПК «Народная касса», не установлен. Вместе с тем, денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей КПК «Народная касса» выданы ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчице вручено требование об исполнении обязательства по оплате доли квартиры. ФИО2 обязательства по договору купли-продажи выполнены, 1\2 доли квартиры переданы покупателю, однако ответчиком денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей истцу не переданы. ФИО1 ей пояснила, что денежными средствами, полученными в КПК «Народная касса», путем мошенничества завладела ФИО7, в связи с чем, она не имеет возможности выплатить ей денежные средства. Просила расторгнуть договор купли- продажи 1\2 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; признать право собственности на 1\2 долю двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., за ФИО2, право собственности ФИО1 на указанное имущество прекратить; прекратить залог 1\2 доли двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> пользу КПК «Народная касса» в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, обязать Управление Росреестра по 

<

адрес> аннулировать запись о государственной регистрации права общей долевой собственности 1\2 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона 1\2 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 –адвокат Драгуш Г.В., действующий на основании доверенности, заявленные истцом требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, при этом пояснил, что не оплата стоимости 1\2 доли квартиры покупателем является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку продавец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Расписка о получении истцом денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей по договору купли-продажи отсутствует. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, поскольку денежные средства в счет стоимости 1\2 доли квартиры ею продавцу не переданы. При этом пояснила, что предъявление данного иска направлено на прекращение залога 1\2 доли квартиры. Полученные ею денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей она передала ФИО8 для открытия вклада на имя ФИО2, которая должна была прийти к ФИО8 и подписать все необходимые документы. Признание ответчиком иска изложено в заявлении, которое приобщено к материалам дела. 

Представитель третьего лица КПК «Народная касса» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором заявленные требования считает необоснованными, при этом указал, что ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Народная касса» и ФИО1 заключен целевой договор займа № № на сумму 

<

данные изъяты> рублей с использованием средств материнского (семейного) капитала на улучшении жилищных условий –приобретение в собственность 1\2 доли в праве на квартиру по адресу: 

<

адрес>, которая в соответствии с договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ передана КПК «Народная касса» в залог (ипотека в силу закона). Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей ответчику были перечислены, однако, в нарушении пункта 2.2 Договора займа ФИО1 не сдала в пенсионный орган заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, денежные средства в погашении суммы займа от ФИО1 не поступали. В ходе проверки установлено, что истцом от ответчика денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей получены и переданы по договору передачи личных сбережений в КПК «Семья» с целью получения дополнительного дохода. Поскольку ответчиком обязательства по договору займа не исполнены, сумма займа не погашена,- прекращение залога недопустимо. 

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представлено.

Представитель третьего лица Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Ахтубинском районе Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно телефонограмме дело просил рассмотреть в отсутствие представителя, возражений относительно заявленных требований не представил. 

Представитель третьего лица Кредитного потребительского кооператива «Семья» (далее-КПК «Семья») в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно заявлению просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, при этом пояснил, что ни истец, ни ответчик пайщиками КПК «Семья» значатся, денежные средства кооператив от них не получал, никакими правоотношениями КПК «Семья» со сторонами не связан.

Выслушав представителя истца Драгущ Г.В., ответчика ФИО1, исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В соответствие со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что квартира, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, находилась в общей долевой собственности (по 1\2 доли) ФИО2 и ФИО11 (мужа ответчицы).

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по 

<

адрес> произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный в договоре объект недвижимости, а также ипотека в силу закона на приобретенные покупателем 1\2 доли квартиры.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 

<

данные изъяты> рублей.

Срок внесения покупателем платы за 1\2 доли квартиры договором не определен.

Денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей за приобретенную долю квартиры предоставляются КПК «Народная касса» на основании договора займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КПК «Народная касса» и ФИО1

Заем, согласно договору займа, в размере 

<

данные изъяты> рублей предоставляется заемщику для целей приобретения в собственность 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, сроком на 90 дней с даты выдачи заемных денежных средств. 1\2 доля квартиры, в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящимися в залоге у займодавца в силу закона, с момента государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на вышеуказанную недвижимость. Ипотека в пользу ФИО2 не возникает. 

Согласно пункту 10 договора на момент заключения настоящего договора в вышеуказанной квартире проживают ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО10, которые в соответствии с законом сохраняют за собой право проживания и пользования данной квартирой.

Погашение займа приобретаемой 1\2 доли квартиры, как следует из договора займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПК «Народная касса» и ФИО1, производится в течение 90 дней с даты выдачи заемных денежных средств. Данные заемные средства могут быть погашены путем подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд Российской Федерации либо возвращения займа и процентов по нему самостоятельно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила в КПК «Народная касса» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д.9) и передала их ФИО8

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 направлено требование об исполнении обязательства, а именно произвести расчет за приобретённую долю квартиры в полном объеме в семидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 направлена претензия об исполнении обязательств в двухнедельный срок, в которой указано, что в случае неисполнения обязательства продавец обратится в суд.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из объяснений представителя истца, ответчик, получив заемные денежные средства, стоимость 1\2 доли квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не оплатил, что явилось основанием предъявления искового заявления в суд. 

Заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли- продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 549-558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости жилого дома.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 15 договора купли-продажи предусмотрено, что по соглашению сторон и согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу доли квартиры ФИО1 без каких либо актов и дополнительных документов. Имущество передано. С состоянием доли квартиры ФИО1 ознакомлена и согласна, претензий не имеет.

Таким образом, покупатель недвижимости принял спорное имущество на условиях, указанных в договоре.

Что касается доводов представителя истца о праве продавца согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости жилого дома продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за 1\2 долю квартиры ответчиком.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

При таких обстоятельствах, в соответствии с приведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств, оснований для расторжения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно статье 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений статьи указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 345 настоящего Кодекса).

Согласно пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно пункту 4 договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение денежных обязательств ФИО1 по договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечиваются передачей в залог КПК «Народная касса» недвижимого имущества- 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на приобретение которой заемщику и предоставляется заем.

Согласно материалам дела государственная регистрация указанного договора купли-продажи и ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют отметки в договоре.

Как следует из объяснений представителя третьего лица КПК «Народная касса», изложенных в отзыве и возражениях на иск, ФИО1 обязательства по договору займа № № не выполнены, денежные средства в счет погашения суммы долга не поступали.

Ответчиком ФИО1 факт получения ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей согласно условиям договора займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПК «Народная касса» и ФИО1, и не исполнения обязательств по договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ о возврате основного долга с процентами не оспариваются. 

Как следует из объяснения ответчика ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ пенсионным органом ей было отказано в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которые она хотела направить на погашение долга по договору займа, а в настоящее время исполнять обязательства по договору займа с использованием средств материнского (семейного) капитала она не желает. 

Исходя из изложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая, что право залога у КПК «Народная касса» возникло в соответствии с требованиями закона, обязательства покупателя в части ипотеки жилого дома в силу закона действуют до даты исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств заемщика по вышеуказанному договору займа (пункт 5.5. договора займа), ФИО1 обязательства не исполнены, а оснований для расторжения договора купли-продажи не установлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения залога и аннулировании регистрационной записи об ипотеке.

Право ответчика признать иск закреплено в части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Вместе с тем, в соответствие с частью 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае, обстоятельств, по которым суду следует принять признание иска ответчиком, не имеется, поскольку такое признание иска может повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов третьего лица – КПК «Народная касса». 

Учитывая изложенное выше суд не усматривает основания для удовлетворения заявленных истцом требований, в связи с чем, в иске ФИО2 необходимо отказать в полном объеме, при этом стороны не лишены права расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон при исполнении ответчиком обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи доли квартиры, признании права собственности, прекращении залога-отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Мотивированное решение составлено 19 мая 2017 года.

Судья: И.В. Лябах