Дело № 2-329/2026

УИД 52RS0016-01-2025-001493-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2026 года г.Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары в составе председательствующего судьи Шопиной Е. В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, при секретаре судебного заседания Димитриеве А. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Брикс» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от дата -----, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, расходов по уплате государственной пошлины

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Брикс» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от дата -----, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы следующим.

Между истцом, имевшим статус индивидуального предпринимателя до дата, и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения ----- от дата, согласно которому истец арендовал у ответчика нежилое помещение общей площадью ------ расположенное на втором этаже часть нежилого двухэтажного кирпичного здания (литера А) с кирпичным подвалом (литера А1), двумя одноэтажными кирпичными пристроями (литеры А2, А3) общей площадью ------ кв. м, литеры А, А1, А2, А3 по адресу: адрес В арендуемых помещениях находился магазин одежды и обуви «Галактика», принадлежащий ИП ФИО3

Оспариваемый договор не позволяет однозначно определить, какая именно площадь арендуемых помещений была передана ФИО3 (------. Таким образом, в нарушение ч. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете договора не было согласовано сторонами, поскольку из текста договора невозможно установить четко выраженную волю сторон о площади передаваемых по договору нежилых коммерческих помещений.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от дата.

Договор и акт приема-передачи от имени общества подписаны ФИО5, как указано в преамбуле договора, действующей от имени ООО «Торговый дом «Брикс». В нарушение положений ст. 160 ГК РФ подписант ФИО4, заключая договор от своего имени, не имела на то законных прав, так как от своего имени она могла действовать либо как посредник (комиссионер) либо агент.

Поскольку права и обязанности по договору от дата возникли у ФИО4, то истец не должен был производить уплату каких-либо платежей по данному договору ответчику.

Кроме того, доверенность представителя общества ФИО4, по мнению истца, должна быть удостоверена нотариально.

В договоре и акте приема-передачи имущества не указаны кадастровые номера помещений, переданных в аренду.

В договоре аренды указано, что арендатору переданы помещения общей площадью ------ все здание как объект аренды общей площадью ------ (единица измерения не указана), что указывает на несогласование существенных условий договора.

Здание и земельный участок по адресу: адрес перешли в собственность ООО «Торговый дом «Брикс» по договору купли-продажи имущества ----- от дата, дополнительного соглашения ----- от дата. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произошла дата в ------

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации -----, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, у ответчика на дату заключение договора аренды возникло только право владения, но не право распоряжения недвижимым имуществом. Поэтому ни директор общества, ни ФИО5, заключившая договор аренды от имени ответчика, не имели полномочий на заключение договора аренды.

Таким образом, договор аренды от дата ничтожен, является недействительным, не порождает юридических последствий с момента заключения и не требует признания его таковым судом в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ.

О ничтожности договора истцу известно не было, поскольку ответчик не представлял ему документов о праве собственности на объект недвижимости.

Кроме того, в договоре и акте приема-передачи имеются существенные различия в преамбуле – в договоре аренды от имени ответчика действует ФИО5, а в акте приема-передачи от имени ответчика действует директор ФИО6, а подписантом является ФИО5, что свидетельствует об одностороннем изменении ответчиком условий договора. Истец просил признать договор аренды недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В ходе производства по делу истец уточнил свои требования. Окончательно просил признать договор аренды нежилого помещения ----- от дата недействительным и применить последствия недействительности сделки; взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения за дата в размере 4 051 716,27 руб., за дата – в сумме 4 975 100 руб.; за дата в сумме 2 591 633,60 руб., всего 11 618 529,87 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в сумме 6 480 911,45 руб., и с дата по дату исполнения судебного решения в размере процентов, определяемом ключевой ставкой Центрального Банка Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 115 636 руб.

В судебном заседании истец не участвовал.

Представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и вновь привел их суду.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Указал на действительность договора, подтвержденную вступившим в законную силу судебным решением по гражданскому делу Ленинского районного суда г. Чебоксары ----- по исковому заявлению ООО «Торговый дом «Брикс» к ФИО3 о взыскании возмещения вреда в виде стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных в результате пожара.

Третье лицо МРИ ФНС ----- по Нижегородской области, Управление Росреестра по Чувашской Республике, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что между сторонами заключен договор ----- от дата аренды нежилого помещения общей площадью ------ расположенного на втором этаже часть нежилого двухэтажного кирпичного здания (литера А) с кирпичным подвалом (литера А1), двумя одноэтажными кирпичными пристроями (литеры А2, А3) общей площадью ------, литеры А, А1, А2, А3 по адресу: адрес (по тексту договора – объект аренды).

В соответствии с п. 1.3 договора границы объекта аренды обозначены штриховкой на план-схеме, являющейся приложением ----- к договору.

В соответствии с п. 1.4 договора арендодатель предоставляет арендатору объект аренды на основании акта приема-передачи (приложение ----- к договору). Акт приема-передачи подписывается сторонами в день фактической передачи объекта аренды и является неотъемлемой частью договора.

В пункте 3 договора определен размер арендной платы и сроки её уплаты.

В пункте 4.1 договора предусмотрено, что договор заключается на срок 11 месяцев с правом его пролонгирования.

В приложении ----- к договору указан план арендуемого помещения (литера А).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от дата (приложение ----- к договору на л.д.).

Договор и акт приема-передачи подписаны ФИО5, действующей по доверенности (67 т. 1), выданной директором общества с уполномочием на заключение договоров аренды принадлежащего обществу недвижимого имущества.

В период действия договора истец вносил арендные платежи, предусмотренные договором и использовал арендуемые помещения, осуществляя предпринимательскую деятельность (магазин одежды и обуви «Галактика»).

Всего в период действия договора истцом внесены арендные платежи за дата в размере 4 051 716,27 руб., за дата – в сумме 4 975 100 руб.; за дата в сумме 2 591 633,60 руб., всего 11 618 529,87 руб.

Истец ФИО3 имел статус индивидуального предпринимателя, согласно выписке из ЕГРИП, предпринимательская деятельность прекращена дата

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст.10 ГК РФ).

Статьей 153 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из содержания п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ следует, что для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Исходя из положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Оценивая довод искового заявления о несогласованности условий договора, суд приходит к выводу о его несостоятельности – в договоре подробно описаны передаваемые в аренду помещения, приложением к договору является план передаваемых помещений. Поскольку истец разместил в арендуемом помещении магазин одежды и обуви, оплачивал переменную часть арендной платы, это свидетельствует о том, что истец имел четкое представление о площадях арендуемых помещений и их расположении. Следовательно, предмет договора был согласован сторонами.

Доводы о неправомочности лиц, подписавших договор и разночтениях в преамбуле договора и акта приема-передачи, также не влекут ничтожности договора, поскольку в данном случае оба документа подписаны от имени ответчика представителем ФИО5, действующей на основании доверенности на заключение договоров аренды от имени ответчика.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с положениями ст. 185.1 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

Данным требованиям доверенность ФИО5 полностью отвечает, и, соответственно, оспариваемый договор заключен уполномоченным лицом.

Доводы истца о ничтожности договора в связи с тем, что ответчик не имел правомочий на распоряжение недвижимым имуществом до государственной регистрации договора купли-продажи, не могут быть приняты во внимание.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от дата ----- «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

При этом, как разъяснено в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от дата ----- «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, в данном случае заключение договора до государственной регистрации перехода права собственности не влечет недействительности договора аренды. В связи с изложенным не имеется и оснований для применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах.

При этом денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения (п. 7 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от дата ----- «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»). Размер возмещения определяется по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса, то есть по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Если же арендатор перечислял оплату в течение срока фактического пользования, то он не имеет права требовать ее назад при условии, что она не превышает обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (когда арендатор может доказать такое превышение, он вправе требовать от арендодателя возврата разницы). То есть, даже если договор аренды ничтожен, то арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования объектом.

Также суд учитывает, что законность оспариваемого договора аренды была оценена Ленинским районным судом г. Чебоксары и Верховным Судом Чувашской Республики в ходе рассмотрения гражданского дела ----- по исковому заявлению ООО «Торговый дом «Брикс» к ФИО3 о взыскании возмещения вреда в виде стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных в результате пожара, имеющего в силу положений ст. 61 ГК РФ преюдиционное значение для рассматриваемого дела. При этом суды первой и второй инстанции исходили из действительности оспариваемого договора.

В связи с изложенным оспариваемый договор не подлежит признанию недействительным (ничтожным), и суд отказывает истцу в удовлетворении искового заявления о признании договора аренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО10 к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Брикс» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от дата -----, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, расходов по уплате государственной пошлины отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Чебоксары.

Председательствующий судья Шопина Е. В.

Мотивированное решение суда изготовлено дата.