Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 сентября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1308/2018 по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 по доверенности ФИО6,

У с т а н о в и л :

Административные истцы обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 200 кв. м, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 13 243 000 руб.

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 572 кв.м, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 5 768 780 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 указали, что являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5 193,6 кв.м, расположенного на вышеуказанных земельных участках, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административных истцов как лиц, имеющих исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, а также представитель заинтересованного лица ООО «Ракурс» ФИО6, действующий на основании доверенностей, поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация городского округа Новокуйбышевск, министерство имущественных отношений Самарской области, ПАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил пояснения, Управление Росреестра по Самарской области направило отзыв. 

Заслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8 200 кв.м, расположенном по адресу ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.08.2018 года;

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 572 кв.м, расположенном по адресу ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.08.2018 года.

На вышеуказанных земельных участках расположено нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 5 193,6 кв.м, месторасположение: 

<

адрес>, находящееся в собственности у административных истцов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.06.2018 года. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Постановлением Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 года № 618 установлен Порядок, регулирующий механизм определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, в соответствии с которым цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.06.2018 года кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № - в размере 39 928 916 руб.

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № - в размере 17 420 572 рубля 56 копеек. 

Таким образом, административные истцы, являясь собственниками нежилого здания, расположенного на спорных земельных участках, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 14 июля 2018 года обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке рыночной стоимости № 15/06-18/3, выполненный 06 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющимся членом ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков». 

Указанным отчетом рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 13 243 000 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 768 780 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 01 января 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

В отчете приведены допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, стандарты оценочной деятельности, использованные материалы и их источники, описан объект оценки, его качественные и количественные характеристики, выполнен анализ рынка, в качестве сегмента рынка определен сегмент рынка земельных участков под коммерческие объекты.

При исследовании оценщик использовал метод регрессивного анализа в рамках сравнительного подхода. 

Подбор аналогов производился оценщиком на дату оценки, для расчетов выбраны 6 объектов-аналогов, расположенных в 

<

адрес> и в 

<

адрес>. Описание объектов-аналогов приведено в отчете в Таблице 9.3.3.1 на страницах 66-71, в качестве источника информации использовалась база данных «АДОН».

Проанализированы основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка, такие как площадь, численность населенного пункта, месторасположение внутри населенного пункта, расположение относительно транспортных магистралей в населенном пункте, наличие инженерных коммуникаций. Для расчетов использована функция с наибольшим значением коэффициента детерминации, с ненулевыми коэффициентами при ценообразующих факторах, а также с коэффициентами, отражающими зависимость, выявленную в результате анализа рынка. 

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 17 июля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 200 кв. м, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 13 243 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 572 кв.м, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 5 768 780 руб.

Датой обращения ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в суд считать 17 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина