Дело № 2-828/2019 

64RS0048-01-2019-001164-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2019 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Александровой К.А., 

при секретаре судебного заседания Бадикове Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 ФИО14 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

комитет по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - КУИ г. Саратова) обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 133224,66 руб., неустойки в сумме 18200,19 руб. В обоснование заявленных требований указал, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 декабря 1999 года № 940-262 ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1105 кв.м с кадастровым номером № для размещения административного здания и складских помещений по адресу: 

<

адрес>. Между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27 января 2000 года № 208. Соглашением сторон от 16 мая 2018 года № Р-18-99/ю-5 названный договор расторгнут. В связи с нарушениями ответчиком условий договора аренды по состоянию на 16 мая 2018 года размер задолженности арендатора составил 133224,66 руб., кроме того, начислена неустойка за период с 15 ноября 2014 года по 30 мая 2018 года в сумме 18200,19 руб. Определением мирового судьи судебного участка № 2 Фрунзенского района г. Саратова от 09 апреля 2019 года отменен судебный приказ от 03 августа 2018 года о взыскании с ФИО2 арендных платежей, что явилось поводом для обращения в суд с настоящим исковым требованием.

Представитель ответчика ФИО2 на основании доверенности от 21 мая 2018 года ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости принадлежали на праве общей долевой собственности ответчику (1/2 доля в праве) и ФИО5 (1/2 доля в праве). В связи со смертью ФИО5 в 2011 году 1/2 доля в праве общей долевой собственности собственности перешло его матери ФИО6 Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 октября 2013 года индивидуальный предприниматель ФИО2 признана несостоятельным (банкротом) в отношении нее введено конкурсное производство. В ходе реализации имущества должника на основании договора купли-продажи от 06 февраля 2014 года № 1/К принадлежащие ответчику доли в праве собственности на здания с кадастровыми номерами №, №, а также в праве аренды на земельный участок с кадастровым номером № перешли ФИО7 Таким образом, перестав быть собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, ФИО2 выбыла из спорных правоотношений. При этом здание с кадастровым номером № (1/2 доля в праве) не вошло в состав имущества, подлежащего реализации в ходе конкурсного производства, в связи с фактическим уничтожением (сносом) объекта недвижимости по состоянию на 06 февраля 2014 года. Ссылается на пропуск КУИ г. Саратова срока исковой давности по заявленным требованиям.

Иные лица, участвующие в деле, в том числе ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО10, представитель ООО «Эдем», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела слушанием от них не поступало, представитель истца в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участника процесса, исследовав доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2013 года (резолютивная часть объявлена 16 мая 2013 года) по делу А57-2756/2013 признано обоснованным заявление ООО «Паром» о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО11 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 октября 2013 года (резолютивная часть объявлена 09 октября 2013 года) по делу № А57-2756/2013 индивидуальный предприниматель ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20 сентября 2017 года (резолютивная часть объявлена 13 сентября 2017 года) по делу № А57-2756/2013 в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 завершено конкурсное производство.

В соответствии со ст. 216 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)») с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и о введении реализации имущества гражданина утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 15 октября 2013 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 212 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», действовавшей на момент рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2, после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, заявленных в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, за исключением требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу положений п. 3 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации.

В силу п. 10 ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 года № 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» новые положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе ст. 213.38 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении гражданина от обязательств применяются также в отношении обязательств, возникших до 1 октября 2015 года. 

Согласно п. 9 ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд.

В силу п. 5 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о выплате заработной платы и выходного пособия, о возмещении морального вреда, о взыскании алиментов, а также иные требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в том числе требования, не заявленные при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина, сохраняют силу и могут быть предъявлены после окончания производства по делу о банкротстве гражданина в непогашенной их части в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 декабря 1999 года № 940-262 ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1105 кв.м, занимаемый административным зданием и складскими помещениями по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Дровяная, д. 64. 

Между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 27 января 2000 года заключен договор № 208 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1105 кв.м, для размещения административного здания и складских помещений по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии с соглашением от 23 июля 2002 года № 1 названный договор аренды земельного участка изменен в части сроков внесения арендной платы, которые установлены: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября равными долями.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему произведена 12 января 2004 года.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Из представленного КУИ г. Саратов расчета задолженности по договору аренды от 27 января 2000 года № 208 следует, что сумма задолженности по арендным платежам, предъявленная к взысканию с ФИО2, образовалась за период с 15 октября 2014 года по 15 апреля 2018 года.

16 мая 2018 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО2 заключено соглашение № Р-18-99/ю-5 о расторжении договора аренды земельного участка от 27 января 2000 года № 208.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на спорном земельном участке расположены здания с кадастровыми номерами: 64№ (т. 1 л.д. 107-114).

Право собственности ФИО2 на нежилые здания с кадастровым номером №, общей площадью 196,1 кв. м, с кадастровым номером №, общей площадью 97,3 кв. м, с кадастровым номером №, общей площадью 82,7 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано 24 ноября 2003 года.

На основании договора купли-продажи от 06 мая 2004 года 1/2 доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости перешла к ФИО5

В соответствии с договором купли-продажи от 06 февраля 2014 года № 1/К, заключенным между индивидуальным предпринимателем ФИО2, в лице конкурсного управляющего ФИО11, (продавец) и ФИО7 (покупатель), имущество, входящее в единый лот: 1/2 здания, инвентарный номер 35128/2, площадью 97,3 кв.м; 1/2 здания, инвентарный номер 35128/3, площадью 196,1 кв.м; 1/2 земельного участка с разрешенным использованием: административное здание и складские помещения, площадью 1105 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> передано ФИО7 (т. 1 л.д. 126-131, т. 2 л.д. 27-35).

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из п. 3 ст. 552 ГК РФ следует, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход одновременно с правом собственности на недвижимость и права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка, защищают интересы как нового собственника при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, поскольку на основании договоров купли-продажи от 06 мая 2004 года, 06 февраля 2014 года право собственности на вышеназванные объекты недвижимости перешло от ФИО2 к третьим лицам, то соответственно права и обязанности ответчика по договору аренды земельного участка от 27 января 2000 года № 208 прекратились с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателями нежилых зданий и публичным собственником земельного участка.

Из пояснений представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, данных в судебном заседании, следует, что нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 82,7 кв. м, расположенное по адресу: г

<

адрес>, не вошло в состав имущества, подлежащего реализации в ходе конкурсного производства в деле о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 несостоятельным (банкротом), поскольку по состоянию на 06 февраля 2014 года прекратило свое существование ввиду утраты физических свойств и последующего сноса. Данные обстоятельства согласуются с представленным в материалах дела доказательствами и не оспорены истцом.

Наличие в выписке из Единого государственного реестра объектов недвижимости записи о праве общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) на нежилое здание с кадастровым номером №, не имеет правового значения, поскольку право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что КУИ г. Саратова предъявил требования о взыскании задолженности по договору аренды, которая образовалась за период с 15 октября 2014 года по 15 апреля 2018 года, то есть после прекращения права собственности ФИО2 на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, то основания для взыскания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком отсутствуют, также не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании неустойки за период с 15 ноября 2014 года по 30 мая 2018 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 ФИО15 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - отказать. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Фрунзенский районный суд г. Саратова.

Срок составления мотивированного решения суда – 09 августа 2019 года.

Судья К.А. Александрова