Дело № 2-798/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2017 года город Орёл

Северный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Тишаевой Ю.В.,

при секретаре Ломакиной Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северного районного суда г. Орла гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Орла о признании права собственности на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора аренды земельного участка № от 17.09.2013 года, заключенного между ним и Управлением государственного имущества Орловской области, он пользуется земельным участком по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. На данном земельном участке им был построен объект недвижимости – нежилое здание, при этом разрешительные документы на строительство у него отсутствовали. Возведенная истцом самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается полученными впоследствии заключениями соответствующих учреждений. Несмотря на это, в регистрации права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение ему было отказано ввиду отсутствия акта ввода данного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию было отказано, поскольку здание было возведено без разрешения на строительство. Таким образом, у истца отсутствует возможность решить вопрос о передаче ему в собственность указанной самовольной постройки не иначе как в судебном порядке. По изложенным основаниям просит признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 07.11.2017 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация г.Орла. 30.11.2017 г. Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства 

<

адрес> исключено из числа ответчиков.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали, просили признать за истцом право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 51,2 кв. м. Суду пояснили, что нежилое здание представляет собой магазин, который был возведен еще в 1995 году, до того, как земельным участком начал пользоваться ФИО2 Истец начал пользоваться данным участком в конце 90х годов, однако впервые договор аренды в отношении данного участка был заключен с ним в 2010 году, ранее договор аренды был заключен с иным лицом. Предыдущие договоры аренды были краткосрочными, на срок 3 года, последний договор аренды заключен на срок 7 лет. Магазин, являющийся самовольной постройкой, возведен на ленточном фундаменте, в помещение подведены коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Данные коммуникации уже были проведены на момент заключения истцом договора аренды земельного участка. Ранее строение выходило за границы арендованного земельного участка, но к настоящему времени пристройка, выходящая за границу, демонтирована.

Представитель ответчика администрации г.Орла по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что земельный участок предоставлялся не для строительства, а для размещения временного сооружения, без права возведения капитальных объектов недвижимости. 

Ранее, до исключения Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области из числа ответчиков, представителем по доверенности ФИО5 суду был предоставлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что 08.06.2017 года ФИО2 обращался в Управление по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства – нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. В выдаче разрешительной документации истцу было отказано, поскольку на рассмотрение были представлены только правоустанавливающие документы – договор аренды земельного участка и кадастровый паспорт на существующее здание; весь пакет документов, предусмотренный законодательством, представлен не был. Поскольку ФИО2 не было получено разрешение на строительство в установленном законом порядке и в последствии не было предпринято мер по получению данного документа, то оснований для признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости отсутствуют.

Кроме того, в судебном заседании 21.11.2017 года представитель Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области по доверенности ФИО6 суду пояснил, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, основными признаками, отличающими объекты капитального строительства – здания, строения, сооружения, в том числе объекты незавершенного строительства, - от временных объектов (киосков, навесов), являются наличие ограждающих конструкций, позволяющих эксплуатировать здание круглый год – утепленных стен, герметично заполненных оконных проемов, перекрытий, позволяющих выдерживать определенные ветровые и снеговые нагрузки, а также наличие подведенных инженерных коммуникаций и наличие прочной связи с землей, то есть отсутствие возможности переноса объекта с места на место либо его многократного демонтажа без нарушения его характеристик. Исходя из технического паспорта спорного строения, данное строение имеет указанные признаки объекта капитального строительства.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений п.1 ст.607 ГК РФ и ч.2 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) объектами договора аренды могут являться земельные участки, не изъятые из оборота.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 1 статьи 41 ЗК РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно ч. 2, 4 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" под разрешением на строительство понимается основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ в действующей редакции).

Из системного толкования приведенных выше норм следует, что арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, при этом право собственности на самовольное строение, возведенное лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 51,2 кв.м. Данные обстоятельства следуют из кадастрового паспорта данного здания, копия которого имеется в материалах дела.

Установлено, что указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 56 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания магазина, адрес: 

<

адрес>.

Как следует из материалов дела, указанный земельный участок находится в пользовании истца ФИО2 на основании договора аренды от 17.09.2013 г. №, заключенного с Управлением государственного имущества Орловской области, срок аренды участка установлен на 7 лет с 06.10.2013 г. по 05.10.2020 г.

В судебном заседании истцом ставится вопрос о признании за ним права собственности на нежилое здание, расположенное на данном земельном участке, являющееся самовольной постройкой. При этом истец ссылается на то, что несмотря на отсутствие разрешения на строительство данного объекта, данное строение соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что истец обращался в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из полученного в ответ на указанное обращение письма от 20.06.2017 г. № 13-2/1769, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта было отказано ввиду возведения здания при отсутствии разрешения на строительство.

Таким образом, при отсутствии разрешения на строительство спорного объекта и акта о вводе его в эксплуатацию истец не имеет возможности иначе как в судебном порядке оформить данный объект в собственность.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению от 2016 года о техническом состоянии основных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленному ООО «Орелоблкоммунпроект», по результатам проведенного обследования установлено, что основные конструкции (фундаменты, стены, покрытие) нежилого здания, расположенного по указанному адресу, в соответствии с СП 13-102-2003 находятся в работоспособном техническом состоянии и пригодны для дальнейшей безопасной эксплуатации жизни и здоровья людей.

Из градостроительного заключения № 086-17-ГЗ от 18.12.2017 г., выданного МУП «Управление разработки градостроительной документации г.Орла», магазин общей площадью 51,6 кв.м, расположенный по указанному адресу, не нарушает строительные нормы и правила.

В соответствии с письмом ОАО «Орелоблгаз» от 08.05.2013 г. № 28/14/1118, при обследовании объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что возведенные постройки по этому адресу не препятствуют обслуживанию газопровода низкого давления и не нарушают требований действующих нормативных документов.

Как следует из заключения фонда пожарной безопасности (Орловский филиал) от 2013 г. о соответствии нормам и правилам пожарной безопасности при завершенном строительстве строения Литер А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на момент осмотра нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности не выявлено.

Из письма от 22.05.2013 г. № 1519/03-08 МПП ВКХ «Орелводоканал» следует, что расстояние до расположенных вблизи строения, находящегося по указанному адресу, участков водопроводных и канализационной сетей соответствует своду правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство».

Вместе с тем, как было установлено в судебном заседании, спорный объект был возведен на арендованном земельном участке при отсутствии соответствующего права арендатора.

Так, согласно п.п.4.42 вышеназванного договора аренды земельного участка от 17.09.2013 г. №, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, без права возведения капитальных объектов недвижимости.

Как указывал в судебном заседании истец, спорное строение, являющееся объектом капитального строительства, было возведено еще до передачи земельного участка ему в аренду по договору от 17.09.2013 г. №.

Проверяя указанный довод, судом установлено, что до заключения договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с ФИО2, данный земельный участок находился в аренде у иных лиц.

Как следует из предоставленных в материалы дела по запросу суда ГУП ОО «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» копий постановлений администрации г.Орла от 12.07.2001 г. №1831, от 14.01.2003 г. № 69, от 20.12.2005 г. № 5232 и копии договора аренды земли № 7770 от 13.02.2006 г., ИП ФИО7 неоднократно продлевался на условиях краткосрочной аренды срок пользования земельным участком площадью 56 кв.м., предоставленным для эксплуатации и обслуживания магазина по 

<

адрес>, в Северном районе г.Орла, кадастровый квартал №, как торговой точки. Договор аренды от 13.02.2006 года был заключен на срок по 31.12.2007 года. В последующем, 15.10.2007 года в отношении указанного земельного участка и ИП ФИО9 был заключен договор аренды №/з, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 56 кв. м. был предоставлен в аренду для размещения временного сооружения – торгового павильона. 

Согласно справке № 81 от 18.07.2006 г., адрес объекта – магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, был изменен на следующий адрес: 

<

адрес>.

Приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области № 2016 от 06.10.2010 года в договор аренды от 15.10.2007 года № 516/з внесены изменения, касающиеся предмета договора, в частности, из предмета договора был исключен ряд земельных участков, в том числе земельный участок местоположением: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 56 кв. м.

06.10.2010 г. в отношении указанного земельного участка между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ИП ФИО8 был заключен договор аренды № на новый срок - 3 года, по 05.10.2013 г. Как следует из п.1 заключенного договора, вид разрешенного использования предоставляемого в аренду земельного участка – для эксплуатации и обслуживания магазина. 

Приказом Управления государственного имущества Орловской области от 17.09.2013 года №1449 внесены изменения в договор аренды от 06.10.2010г. № из предмета договора исключены два земельных участка, в том числе и земельный участок местоположением: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 56 кв. м., с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания магазина, как предоставленные из земель населенных пунктов для целей, не связанных со строительством.

Проанализировав вышеперечисленные документы в совокупности, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, на котором располагается спорный объект, изначально предоставлялся арендаторам для эксплуатации и обслуживания именно временных объектов, в то время как право на возведение арендаторами на земельных участках объектов капитального строительства заключенными договорами предусмотрено не было. Так, пунктом 5.2 договора аренды земли № от 13.03.2006 г., заключенного с ИП ФИО7, было предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок только по целевому назначению; в двухнедельный срок с момента истечения срока аренды земли и в случае несвоевременного продления договора произвести демонтаж возведенного на земельном участке строения своими силами и за счет собственных средств.

Более того, действующим договором аренды земельного участка от 17.09.2013 г. №, заключенным с истцом, прямо указано на отсутствие у арендатора права на возведение капитальных объектов недвижимости.

Суд не принимает во внимание довод представителя истца о том, что на момент заключения договора аренды с истцом на земельном участке уже было возведено капитальное строение, поскольку из представленных в суд доказательств не следует, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка предоставлялся для целей строительства на нем объектов недвижимости. 

Тот факт, что спорное строение представляет собой объект именно капитального строительства, подтверждается материалами дела. 

Так, из технического паспорта здания, строения, составленного ГУП ОО «МР БТИ» по состоянию на 09.09.2013 года, следует, что к зданию подведены следующие коммуникации: централизованные водоснабжение, канализация, отопление от электронагревателя, электроснабжение. 

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку в судебном заседании было установлено, что к строению, о признании права собственности на которое просит истец, подведены коммуникации, то данный объект прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, следовательно, спорный объект является недвижимым имуществом.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что истцом был избран способ защиты права, предусмотренный п.3 ст.222 ГК РФ, положения которой распространяются лишь на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов именно недвижимого имущества, и исходя из пояснений представителя Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о том, что по перечисленным признакам недвижимого имущества данное строение является объектом капитального строительства, а также исходя из условий договоров аренды земельного участка, в которых отсутствует определенно выраженная воля арендодателя на предоставление земельного участка в аренду для возведения объектов капитального строительства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований и признания права собственности за ФИО2 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В связи с этим, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации г.Орла о признании права собственности на самовольную постройку оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Северный районный суд г.Орла в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме будет изготовлено в срок до 25 декабря 2017 года включительно.

Судья Тишаева Ю. В.