дело № 2-557/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2020 года с. Тоцкое

Тоцкий районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Фроловой Н.А., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Злобинский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском к администрации МО Злобинский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области, указав в обоснование заявленных требований, что (дата обезличена) между продавцом СПК «Новая жизнь» в лице конкурсного управляющего (данные о личности обезличены) и ней был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (здания конторы), расположенного по адресу: (адрес обезличен). Однако зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку СПК «Новая жизнь» ликвидирован.

С (дата обезличена) и по настоящее время она открыто и непрерывно владеет как своим собственным указанным недвижимым имуществом, несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги. За счет собственных средств осуществила постановку здания на кадастровый учет.

Нежилому зданию присвоен почтовый адрес: (адрес обезличен).

Указанное недвижимое имущество в реестре МО Злобинский сельсовет Тоцкого района не числится. Зарегистрированных прав иных лиц на спорное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется.

Полагает, что надлежащим собственником заключена в предусмотренном законом порядке сделка по купле-продаже нежилого помещения (здания), что является правовым основанием для признания сделки действительной и признании за ней права собственности на недвижимое имущество.

Со дня продажи в (дата обезличена) по настоящее время никто притязаний к данному нежилому зданию к ней не предъявлял. Полагает, что приобрела право собственности на спорное здание.

Просит суд признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес обезличен).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности (номер обезлоичен) от (дата обезличена) сроком на 3 года, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика администрации МО Злобинский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области в судебное заседание не явился, глава МО Злобинский сельсовет представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что исковое заявление поддерживает.

Представитель третьего лица администрации МО Тоцкий район Оренбургской области ФИО3, действующая на основании доверенности от (дата обезличена), в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, просила требования удовлетворить. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Исполнительного комитета Тоцкого районного Совета депутатов трудящихся (номер обезлоичен) от (дата обезличена) утвержден акт государственной комиссии по приемке конторы колхоза (адрес обезличен). Председателю колхоза «Мир» разрешено ввести здание конторы в эксплуатацию.

Согласно сведениям, представленным по запросу суда, с архивного отдела администрации (адрес обезличен) от (дата обезличена), в архивный отдел администрации района за 1975 год акты государственной комиссии по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства на хранение не передавались. 

В объединенном архивном фонде колхоз «Мир» - СПК «Новая жизнь» в годовых отчетах за (дата обезличена) сведений о содержании именно здания конторы колхоза не имеется, но вместе с тем имеются сведения об отчислении денежных средств на содержание зданий и сооружений. 

В архивном фонде «(адрес обезличен)» распоряжением главы администрации района (номер обезлоичен)-р от (дата обезличена) колхоз «Мир» реорганизован в товарищество с ограниченной ответственностью (агрофирму) «Мир» (так в документе). Распоряжением главы администрации района (номер обезлоичен)-р от (дата обезличена) в товарищество с ограниченной ответственностью (агрофирма) «Мир» перерегистрировалось в общество открытого типа «Мир» (так в документе). Распоряжением главы района (номер обезлоичен)-р от (дата обезличена) зарегистрирован сельскохозяйственный производственный кооператив «Новая жизнь».

(дата обезличена) между продавцом СПК «Новая жизнь» в лице конкурсного управляющего (данные о личности обезличены) и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя административное здание (контору) (дата обезличена)

Согласно пункту 3.1. указанного договора цена товара составляет 

<

данные изъяты>. Покупатель оплачивает товар путем перечисления денежных средств, на расчетный счет продавца в течение трех банковских дней со дня заключения настоящего Договора или наличными деньгами в кассу продавца. 

Пунктом 5.1. установлено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и считается исполненным после документально подтвержденной передачи товара покупателю.

Настоящий договор подписан сторонами.

Из Акта приема-передачи от (дата обезличена) следует, что СПК «Новая жизнь», в лице конкурсного управляющего (данные о личности обезличены), действующего на основании решения Арбитражного суда, передает административное здание (контору) (дата обезличена) постройки стоимостью 

<

данные изъяты>, а ФИО2 (покупатель) принимает административное здание (контору) (дата обезличена) постройки. У покупателя к продавцу претензий по состоянию административного здания (конторы) (дата обезличена) постройки нет. 

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от (дата обезличена), СПК «Новая жизнь» принял от ФИО2 за административное здание (контору) денежную сумму в размере 

<

данные изъяты>. Факт оплаты по договору купли-продажи также подтверждается счет-фактурой и накладной СПК «Новая жизнь».

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от (дата обезличена) деятельность СПК «Новая жизнь» прекращена в связи с ликвидацией (дата обезличена). 

Постановлением главы МО Злобинский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области (номер обезлоичен)-п от (дата обезличена) нежилому зданию присвоен почтовый адрес: (адрес обезличен).

Согласно техническому плану здания спорное недвижимое имущество является одноэтажным нежилым зданием, расположенным в пределах кадастрового квартала (номер обезлоичен) площадью 

<

данные изъяты> (дата обезличена) завершения строительства.

Обращаясь с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости, истец ссылалась на наличие договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенного с СПК «Новая жизнь». Переход права собственности на недвижимое имущество не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с ликвидацией продавца. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст.8ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пунктах 61 и 62 названного постановления разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как следует из договора купли-продажи здания конторы от (дата обезличена), между СПК «Новая жизнь» и ФИО2 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорного имущества. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу, объект недвижимости передан во владение покупателя, что подтверждается имеющимися в материалах дела актом приема-передачи, квитанцией, накладной. Иного в материалы дела представлено не было.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное нежилое здание не состоялась по причине ликвидации продавца. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество, поскольку данное право ФИО2 приобрела вследствие самого факта заключения договора. 

Согласно уведомлению, представленному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес обезличен) от (дата обезличена), сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости отсутствуют. 

Из ответа Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений (адрес обезличен) от (дата обезличена) следует, что спорный объект недвижимого имущества не проходил процедуру учета в реестре государственного имущества (адрес обезличен).

Согласно ответу ТУ Росимущества в Оренбургской области от (дата обезличена), спорный объект недвижимого имущества, не проходил процедуру учета в качестве государственного (федерального) имущества, предусмотренную Постановлением Правительства Российской Федерации от (дата обезличена) (номер обезлоичен) «О совершенствовании учета федерального имущества» и не включен в реестр федерального имущества, находящегося на территории (адрес обезличен). 

Согласно сообщению Межмуниципального отдела по г. Сорочинску, Сорочинскому, Тоцкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от (дата обезличена), реестровое дело на объект недвижимости – одноэтажное здание, площадью 

<

данные изъяты> расположенное (адрес обезличен), не заводилось.

Администрация МО Злобинский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области и администрация МО Тоцкий район Оренбургской области против удовлетворения исковых требований ФИО2 не возражали, просили принять решение суда в пользу истца. 

В соответствии с частью 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом, проанализировав указанные нормы закона и разъяснения по их применению, исследованные доказательства, учитывая фактические обстоятельства по делу, а также то, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, продавцом СПК «Новая жизнь» исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем ФИО2 исполнена обязанность по оплате, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (его ликвидация), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ней права собственности на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес обезличен).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Тоцкий районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2020 года.

Судья О.В. Евсеева