Дело № 2-1-6680/2017

Решение

Именем Российской Федерации

18.10.2017 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Аракчеевой С.В., 

при секретаре Коробкиной А.В., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников недвижимости «Вираж» к ФИО3 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребование имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Вираж» (далее – ТСН «Вираж») обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим. 

В обоснование требований указывает, что до 03.11.2016 г. управление многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес> осуществляло общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамас» (далее – ООО «УК Адамас»). С 03.11.2016 г. на основании протокола внеочередного общего собрания собственников дома по вышеуказанному адресу избран способ управления многоквартирным домом в форме ТСН «Вираж». В многоквартирном доме по вышеназванному адресу имеется проходной подъезд с двумя выходами, один из которых без согласия собственников квартир был перегорожен, его часть, выходящая во двор, обособлена от остальной части подъезда стеной, и незаконно обращен в собственность ответчика. Указанное нежилое помещение является частью подъезда, а также является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями. 

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3, представители третьих лиц – ООО «УК Адамас», войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства 37 Воздушной армии Верховного Главного командования), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке,. Ответчик ФИО3 и представители третьих лиц – ООО «УК Адамас» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель ООО «УК «Адамас» просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что спорное помещение было реализовано в соответствии с действующим законодательством и на основании договора № 3 от 04.02.2010 г., так как войсковой частью 22023 (79 отдел капитального строительства 37 Воздушной армии Верховного Главного командования) не выполнялись условия договора поручения от 20.10.2009 г. по оплате за коммунальные услуги в случае не заселения квартир многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, поскольку истцом не представлено доказательств того, что изолированное нежилое помещение № в 

<

адрес>А являлось общим имуществом собственников жилых помещений на период с 2009 г., но и общим имуществом многоквартирного дома. Доказательств того, что собственниками жилых помещений дома № определялся состав (перечень) общего имущества, куда входил бы сквозной проход в подъезде № или изолированное нежилое помещение № в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме не представлено. Перепланировка подъезда № и устройство изолированного нежилого помещения произведена подрядчиком ООО «СтройСервис-2» по согласованию с заказчиком – восковой частью 22023, по его поучению. Перепланировка была произведена в период сдачи дома в 2008 г. Многоквартирный дом № по 

<

адрес> был сдан заказчику – Министерству обороны в лице войсковой части 22023. На спорное нежилое помещение и на многоквартирный дом ООО «СтройСервси-2» оформило кадастровые и технические паспорта. Заказчик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение за Российской Федерацией. Указанные действия не требовали согласия всех собственников жилых помещений, поскольку на тот период таковых не имелось – квартиры в указанном доме Министерством обороны в собственность кому-либо не передавались. Квартиры жильцам дома № предоставлялись на основании договоров социального найма в соответствии с договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности у Российской Федерации на нежилое помещение № многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> возникло в соответствии с требованиями ст. 219 ГК РФ, и поэтому все последующие сделки с данным нежилым помещением носят законный характер.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Из материалов дела следует и установлено судом, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис-2» (далее – ООО «Строй-Сервис-2») в соответствии с государственным контрактом строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Войсковой частью 22023, выступающим Государственным заказчиком по контракту, ООО «Строй-Сервис-2» - Подрядчиком, и 189 отделом финансирования капитального строительства (территориальным) – Финансовым органом, в соответствии с условиями которого Войсковая часть 22023 поручает, а ООО «Строй-Сервис-2» принимает на себя обязательства на выполнение работ по строительству жилого дома в 

<

адрес> на 159 кв. общей площадью 11221 кв.м., кирпичный 10 эт. (л.д. 76 – 96). 

В соответствии с актом приема-передачи квартир от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-Сервис-2» передает, а войсковая часть 22023 (79 отдел капитального строительства 37 воздушной армии Верховного Главного командования (стратегического назначения) принимает в собственность 159 квартир общей площадью по данным первичной технической инвентаризации (данным технического паспорта) 11221 кв.м., с № по № и нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (л.д. 97). 

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> дивизия, д. № техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение имеет площадь 22.1 кв.м., поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый № (л.д. 178-186) Согласно технического паспорта, правообладателем указано ООО «СтройСервис-2». 

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ войсковая часть 22023 (79 отдел капитального строительства 37 воздушной армии Верховного Главного командования (стратегического назначения) передала обществу с ограниченной ответственностью «Адамас» (далее – ООО «Адамас») в собственность нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., расположенное на 1 этаже, по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес> а; в счет эксплуатации жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> согласно договора поручения, для размещения в них помещений социального назначения (л.д. 121 – 122, 123). 

Из решения начальника 79 отдела капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что войсковая часть 22023, являющаяся собственником помещения на праве оперативного управления, действующая на основании Положения, не возражает о передаче в собственность ООО «Адамас» нежилого помещения площадью 22,1 кв.м., расположенного на 1 этаже дома № по 

<

адрес> (л.д. 124).

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности вышеуказанного объекта недвижимости за ООО «Адамас», о чем в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внесены записи № и № (л.д. 122-оборот).

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения единственного участника ООО «Адамас» (л.д. 134), договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «Адамас» продало и передало принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., на первом этаже дома №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, ответчику ФИО3 (л.д. 130), о чем составлен акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131), произведен расчет в сумме 20000 руб. (л.д. 132).

Истец просит признать спорное нежилое помещение общим имуществом многоквартирного дома и истребовать его из чужого незаконного владения.

На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В процессе приобретения права собственности на квартиры приобретается так же право собственности и на вспомогательные помещения многоквартирного дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом обязанность по доказыванию того факта, что спорные помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцов, а бремя доказывания того, что спорные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования - на ответчика.

По смыслу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона.

На основании п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По правилам ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Пунктами 1, 2 ст. 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу ст. 302 (п.п. 1 и 2) ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В силу с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции по состоянию на 21.06.2010 г., дата совершения следки между ООО «Адамас» и ФИО3) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Аналогичное следует и из п. 3 ст. 1 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, что следует из абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. Следовательно, применение такого способа защиты возможно лишь в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое просит признать отсутствующим.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения общей площадью 22,1 кв.м., на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

адрес> является ФИО3, которая приобрела его по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Адамас», сделка зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 130-132). Договор купли-продажи не признан недействительным.

Как следует из ответа ООО «Строй-Сервис-2» от 17.09.2017 г., выступающего застройщиком многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, перепланировка сквозного прохода в третьем подъезде жилого дома произведена по согласованию с заказчиком – войсковой частью 22023 в соответствии с условиями государственного контракта строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с последующей передачей для нужд заказчика, так как обнаружилось отсутствие какой-либо функциональной необходимости в данном сквозном проходе и данная перепланировка не требовала конструктивных изменений имеющихся проектов, была проведена в период сдачи объектов в декабре 2008 года (л.д. 153). 

Однако в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома №, что собственники МКД несут бремя расходов на его содержание, а также доказательств, подтверждающих факт законного владения истцом спорным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания нежилого помещения общей площадью 22,1 кв.м., на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общим имуществом многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим не имеется, а потому суд не находит оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований товарищества собственников недвижимости «Вираж» к ФИО3 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребование имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим– отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья С.В. Аракчеева

Секретарь А.В. Коробкина