Дело № 2-1189/2025

УИД 61RS0003-01-2024-006345-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2025г. г. ФИО10-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Федоренко Е.Ю.,

при секретаре Генюк А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1189/2025 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО2, ФИО7, ФИО8, МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г Ростова-на-Дону, ООО УК «Тектоника» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению ФИО8 к Администрации г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, третьи лица «МКУ «Органы опеки и попечительства отдела образования Кировского района г.Ростова-на-Дону», Прокуратура Кировского района г.Ростова-на-Дону, ФИО2 о взыскании рыночной стоимости недвижимого имущества, убытков, связанных с изъятием жилого помещения,

Установил:

Истец Администрации города Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на то, что постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 20.08.2020г. № 842 многоквартирным дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> изъят для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийных и подлежащих сносу.

На момент издания постановления об изъятии 

<

адрес> в 

<

адрес> не указана в качестве помещений, подлежащих изъятию в связи с тем, что уже находилось в муниципальной собственности.

Согласно договору на передачу квартиры в частную собственность от 28.11.2022г., заключенному между МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону и ФИО2 в собственность последнего передается 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав право собственности за ФИО2 было зарегистрировано право собственности с 13.12.2022 по 26.04.2023. Основание прекращения права собственности ФИО2 является договор купли-продажи жилого помещения с ФИО6

ФИО6 являлась ФИО3 ФИО2 при заключении договора на передачу квартиры в частную собственность.

В настоящее время право собственности зарегистрировано за ФИО8 Переход права собственности перешел на основании договора купли-продажи жилого помещения с ФИО6

На основании изложенного Администрация г.Ростова-на-Дону просит признать недействительным (ничтожным) договор на передачу в частную собственность гражданина от 18.11.2022, заключенный между МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.г.р.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; применить последствия недействительных (ничтожных) сделок в виде возврата в муниципальную собственность - город ФИО10-на-Дону жилого помещения 

<

адрес> кадастровым номером 61:44:0041120:181, площадью 36.1 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Ответчиком ФИО8 подано встречное исковое заявление к Администрации г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону о взыскании рыночной стоимости недвижимого имущества, убытков, связанных с изъятием жилого помещения.

В обоснование иска истец указал следующее.

28.11.2022г. заключен договор на передачу квартиры в частную собственность между МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону и ФИО2, в собственность последнего была передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке ЕГРН, за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Заключая вышеуказанный договор на приватизацию, Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону, заведомо зная, что спорно жилье являлось ветхим, не уведомив об этом приобретателя, совершила сделку по отчуждению имущества, чем нарушила права и законные интересы приобретателя.

Ответчиком МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону при регистрации объекта, не было указано о ветхости жилья, т.е. факт аварийности дома не был прописан ни в одном из документов, а, следовательно, был скрыт и новый владелец недвижимости ФИО2, в данный момент покойный, ответчик по первоначальному иску, при оформлении права собственности, не мог знать либо предвидеть эти обстоятельства.

В настоящее время ФИО8 является законным собственником спорного жилья на основании договора купли-продажи квартиры от 26.02.2024г.

При признании сделок недействительными ФИО8 будут понесены убытки в размере 3580517 руб.

Размер убытков определен Отчетом № от 29.03.2025г. «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества», составленным ООО ОК «Объектив», где рыночная стоимость недвижимого имущества, а также стоимости убытков, связанных с изъятием жилого помещения, определенная всеми возможными подходами, составляет 3580817 руб.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчиков Администрации г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу 

<

адрес>, а также стоимость убытков, связанных с изъятием жилого помещения, определенная всеми возможными подходами в размере 3580817 руб.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил удовлетворить, встречное исковое заявление просил оставить без удовлетворения.

Представитель ФИО8 - ФИО12, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель Администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону ФИО13, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения встречного искового заявления в полном объеме.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителей сторон и третьего лица, заслушав заключение помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону ФИО14, полагавшей первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречные исковые требования – не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела суд приходит к следующему. 

Статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. При этом органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (пункт 2).

Согласно п. 3 ст. 215 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно статье 4 указанного Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Частью 4 статьи 15 ЖК РФ определено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

В пункте 49 Положения указано, что на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, лит А, КН № имела статус муниципальной собственности на основании решения малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, решения Малого совета народных депутатов РО от 12.08.1992 № 188 

Передано МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону на праве оперативного управления.

Указанные обстоятельства подтверждены Выпиской из реестра муниципального имущества города Ростова-на-Дону, выданной департаментом имуществнно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 20.03.2025г. № №

Постановлением ФИО9 г.Ростова-на-Дону от 20.08.2020г. № многоквартирным дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением ФИО9 г.Ростова-на-Дону от 01.06.2022 № земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> изъят для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийных и подлежащих сносу.

В материалы дела по запросу суда представлены реестровые дела по 

<

адрес> расположенной по адресу: 

<

адрес> ППК «Роскадастр» от 28.02.2025г. №-Исх/00844.

Из представленных материалов усматривается, что ФИО2 инициировал перед МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону вопрос приватизации 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, предоставив, в том числе справку ООО «Тектоника» от 09.08.2022г. №, согласно которой ФИО2 зарегистрирован в указанной квартире с 05.09.1991г проживает составом семьи – один человек.

Одновременно материалы приватизационного дела содержат решение Исполнительного комитета Кировского районного совета депутатов трудящихся от июля 1970 года (дата в копии текста не видна) №, по заявлению ФИО4 (так в тексте) о переоформлении ордера на 

<

адрес>, в котором отражено, что ответсъемщик 2 комн., 30,5 кв.м. по 

<

адрес>, квю № ФИО15, расторг брак 19.10.1967г., (свид. О расторжении брмака I-АН №) принята фамилия ФИО4, семья 2 человека (она, дочь – ФИО16), прож с 1967г. спр. д/у № от ДД.ММ.ГГГГ) Просит выдать ордер на новую фамилию. Решение: просьбу удовлетворить, РЖД выдать ордер.

В материалы дела представлены копия ордера, свидетельство о рождении ФИО2, матерью которого является ФИО5, свидетельство о смерти ФИО5

08.11.2022г. между Администрацией Кировского района в лице директора МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону и ФИО2 заключен договор на передачу 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в частную собственность. 

На основании договора купли-продажи от 25.04.2023г.ФИО2 продал квартиру 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> ФИО6 за 700 000 руб. (раздел 2 договора).

Между ФИО6 и ФИО8 заключен договор от 26.02.2024г. купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 руб. (п. 4 договора).

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями статьи 4 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", исходя из фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что 

<

адрес> в 

<

адрес>, не могла быть приватизирована в силу признания многоквартирного дома, аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 20.08.2020г. №, а также постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для муниципальных нужд. 

Ссылка ответной стороны об том, что на момент приватизации ФИО2 не знал об аварийности дома, опровергаются материалами дела. Так, материалы приватизационного дела содержат заявление ФИО2 от 30.06.2021г. о предоставлении копий документов, а также согласие на обработку персональных данных, которые содержат указание на уведомление ФИО2 об аварийности дома. 

Договор приватизации заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. стороны, заключая договор приватизации уже знали, что дом аварийный.

Сведения об аварийности дома отражены в выписке из ЕГРН от 26.04.2023г., полученной ФИО6, от 15.06.2023г. № КУВИ -№

Материалы дела также содержат копию доверенности от 15.06.2022г., удостоверенную нотариусом Азовского нотариального округа Ростовской области ФИО17, выданной ФИО2 ФИО6 на представление своих интересов по всем вопросам, связанным с приобретением в собственность путем приватизации либо выкупа на его имя 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>.

В силу указанных обстоятельств, доводы, изложенные ФИО6 в протоколе допроса свидетеля от 18.02.2025г. по уголовному делу №, согласно которым она узнала об аварийности дома через пол года или год после приобретения квартиры у ФИО2, опровергаются материалами дела. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3,5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном зарегистрированного права.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и избирают способы защиты нарушенного права. Выбранный лицом способ защиты должен соответствовать действующему законодательству.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление №10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Решения, в которых не применены последствия признания сделок недействительными, не могут являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Принимая во внимание, что оспариваемый договор приватизации является сделкой, нарушающей требования закона, а потому подлежит признанию недействительным, с применением последствий в виде реституции, в данном случае – возврате в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону жилого помещения – 

<

адрес> расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая статус ФИО6 в качестве ФИО3 ФИО2 при заключении сделки приватизации спорного жилого помещения, отсутствуют правовые основания для признания ФИО6 добросовестным приобретателем, и в силу прямого указания в законе – ч.2 ст. 10 ГК РФ, не подлежит защите принадлежащее ей право в судебном порядке.

Не подлежит также, по мнению суда, судебной защите право собственности последнего приобретателя спорного недвижимого имущества ФИО8 в виду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена защита нарушенных или оспариваемых прав перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом выбор способа защиты нарушенного права должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Из анализа положений ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельствах, так и в их незнании. Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО8 сослался на приобретение 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, для кратковременного пребывания в Ростове-на-Дону с целью проведения лечения своих детей.

Из прокола допроса в качестве свидетеля от 18.02.2025г. по уголовному делу № следует, что на момент приобретения квартиры у ФИО6 он не был осведомлен о признании МКД аварийным и подлежащим сносу, приобрел квартиру за 5 000 000 руб. для удобства, поскольку приходится выезжать в ФИО10-на-Дону для лечения своих детей. После приобретения квартиры фактически там не находился, поскольку приобрел ее для ночевки в случае выезда в г. ФИО10-на-Дону. Когда покупал указанную квартиру, запретов не было.

В материалы дела представлены консультации врача травматолога-ортопеда ООО «Клиника эксперт ФИО10» от ДД.ММ.ГГГГ, невролога – эпилептолога ООО МЦ Нейродон» от 28.04.2023г., а также документы о продаже ФИО8 ФИО6 земельного участка по адресу: Чеченская республика, 

<

адрес>, с Новый Энгеной, 

<

адрес> по цене 5 300 000 руб.

Ссылаясь на причиненные убытки, связанные с изъятием жилого помещения истец по встречному исковому заявлению ФИО8 определил их в размере 3 580 817 руб.

В обоснование заявленных требований истец по встречному исковому заявлению представил отчет ООО ОК «Объектив» от 29.03.2025 № 03-124 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, а также стоимость убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 3 580 817 руб. 

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, может быть произведено путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену только по соглашению с собственником.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014г., В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пунктах 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 обращается внимание судов на то, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что совершая оспариваемую сделку, стороны или одна из них намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

По делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась недобросовестность его поведения при заключении оспариваемых договоров, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось поведение и другой стороны заключенного договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N №).

Из представленных материалов следует. что сделка между ФИО6 и ФИО8 состоялась 26.02.2024г. Согласно договору купли-продажи кадастровая стоимость квартиры определена в размере 2 387 301,66 руб., квартира продана за 5 000 000 руб. (п.п. 3,4 договора). Пунктом 5 договора предусматривает обязанность продавца вернуть деньги покупателю в размере 5 000 000 руб. в случае расторжения договора или признании сделки недействительной. Согласно п. 6 договора покупатель удовлетворен состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков.

Пункт 10 подтверждает, что продавец поставил покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого недвижимого имущества, не связанных в настоящем договоре, до заключения настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, судебных споров о нем не имеется. 

Между тем, в судебном заседании представитель истца пояснила, что какие-либо требования к продавцу спорной квартиры ФИО6 истцом не предъявлялись, поскольку это является правом стороны, как и определение размера убытков, которые истцом предъявлены к ответчикам, не в том же размере, который указан в договоре купли-продажи от 26.02.2024г. Иных доводов истцом не представлено. 

Судом также учитывается, что в своих объяснениях от 18.02.2025г. по уголовному делу № ФИО6 указала, что до приобретения ею квартира была в очень плохом состоянии, она привела квартиру в порядок и поставила под ключ, указав, что думает, что в настоящее время квартира находится в хорошем состоянии, поскольку она там проводила ремонт. Также показав, что наводилась дома, наводила порядок в квартире, после чего, выйдя из квартиры, узнала от соседки, что дом собираются сносить. 

ФИО8 в материалы дела представлен Отчет ООО ОК «Объектив» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, в приложении 12.2 которого имеются фотографии объекта оценки, а именно: фасада дома с разным ракурсов, а также помещений квартиры, которые не соответствуют изложенным объяснениям ФИО6 относительно состояния квартиры, явившейся предметом договора купли-продажи между ею и ФИО8 Так, потолки имеют обрушения штукатурного слоя, окна - фрагментарное остекление, следов какого-либо ремонта помещения не имеют, как не имеют какой-либо мебелировки. 

У суда не имеется оснований ставить под сомнение соответствие изображений на фотографиях фактическому состоянию 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, принимая во внимание, что указанное заключение об оценке объекта недвижимости представлено суду самим истцом ФИО8

Также суд обращает внимание на то обстоятельство, что сторонами сделки, являющимися участниками настоящего процесса в материалы дела не представлено доказательств исполнения договора как в части оплаты, так и в части принятия и использования недвижимого имущества. 

Учитывая объяснения истца о цели приобретения квартиры, и соотнося с ее техническим состоянием, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающие намерение ФИО8 приобретения квартиры в целях временного пребывания в г.Ростове-на-Дону для лечения детей.

В силу требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные суду доказательства, в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу от отсутствии правовых оснований для признания ФИО8 добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. Из собранных по делу доказательств усматривается, что обе стороны сделки – ФИО6 и ФИО8 были осведомлены о техническом состоянии спорного жилого помещения, невозможности его использования по прямому назначению. Доказательств выраженной воли сторон сделки на наступления именно тех правовых последствий, которые предусмотрены гражданским законодательством при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, материалы дела не содержат. 

Судебная защита же прав собственника жилого помещения при изъятии у него жилого помещения для муниципальных нужд, обеспечивается государством, исходя из конституционного права граждан на жилище, имеющего социальную направленность и не может быть использована в иных, не предусмотренных законом целях, в частности, для получения выкупной цены недвижимого имущества, заведомо приобретенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания удовлетворения встречного искового заявления ФИО8 к ответчикам, что не исключает для истца возможность обращения за защитой своего нарушенного права с иском в суд к стороне сделки. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №) – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор на передачу в частную собственность гражданина от 16.11.2022г., заключенный между Муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. 

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.04.2023г., заключенный между ФИО2 (паспорт РФ №) и ФИО7 (паспорт №) в отношении недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 36,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 26.02.2024г., заключенный между ФИО7 (паспорт №) и ФИО8, (паспорт РФ №) в отношении недвижимого имущества: квартиры, площадью 36,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Применить последствия недействительных (ничтожных) сделок в виде возврата в муниципальную собственность муниципального образования - города Ростова-на-Дону жилого помещения - 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 36,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Встречное исковое заявление ФИО8 к Администрации г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, третьи лица «МКУ «Органы опеки и попечительства отдела образования ФИО3 района г.Ростова-на-Дону», Прокуратура Кировского района г.Ростова-на-Дону, ФИО2 о взыскании рыночной стоимости недвижимого имущества, убытков, связанных с изъятием жилого помещения – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Ю. Федоренко

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2025 года.