Дело № 2-1121/2019

УИД: 26RS0012-01-2019-001659-92

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «17» июля 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указано следующее. 

17 сентября 2014 года между ФИО1 Х-о. и ответчиком ООО «Строительная компания «Капитал» был заключен договор №196 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома согласно ФЗ от 30.12.2004 года №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако данный договор не прошел государственную регистрацию.

Предметом настоящего предварительного договора является привлечение Застройщиком финансовых средств Участников долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, гор. Ессентуки пос. Белый уголь и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность: двухкомнатную квартиру № 42, расположенную на третьем этаже жилого дома второй очереди строительства с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов - 53,2 кв.м., с предварительно общей площадью с учетом площади лоджий и балконов - 66,0 кв.м, стоимостью 1 100 000 руб. 

Разрешение на строительство объекта № RU26304000-287 от 11.12.2013 было выдано, а затем продлено. Проектная декларация на строительство указанного жилого дома размещена в газете «Ессентукская панорама»№ 50 от 19 декабря 2013 года, а затем с изменениями и дополнениями по строительству опубликована в газете «Ессентукская панорама» № 15 от 17 апреля 2014 года.

Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома кадастровый № 26:30:130201:2 площадью 41251,0 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для комплексного освоения в целях жилищного строительства под многоквартирный дом от 3-до 9 этажей.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ и ч. 3 ст.4 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом. 

В соответствии со ст. 1 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п.п.4, 5 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Все условия по настоящему договору им исполнены полностью и надлежащим образом. Он оплатил по условиям договора полную стоимость квартиры и задолженности перед застройщиком не имеет.

В силу требований ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с описанием объекта долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, составленные Застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ № 2 1 8-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства).

Он неоднократно обращался к ответчику с требованием о регистрации договора. Однако, его обращение к ответчику не имело успеха. 

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Решение суда будет являться основанием для государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 196 от 17 сентября 2014 года по двухкомнатной квартире № 42, общей предварительной площадью 53,2 кв.м., расположенной на 3-м этаже, второй очереди строительства, состоящей из кухни, комнат, санузла, прихожей, многоквартирного жилого дома по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, пос. Белый уголь, расположенного на земельном участке №26:30:130201:2 площадью 41251,0 кв.м., путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора без участия представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал».

На основании изложенного, просит суд устранить препятствие со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 196 от 17 сентября 2014 года в отношении двухкомнатной квартиры № 42, общей предварительной площадью 53.2 кв.м., расположенной на 3-м этаже, второй очереди строительства, состоящей из кухни, комнат, санузла, прихожей, многоквартирного жилого дома по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, пос. Белый уголь, расположенного на земельном участке №26:30:130201:2 площадью 41251,0 кв.м., путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора без участия представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал».

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали, просили суд иск удовлетворить. 

Представители ответчика ООО «Строительная компания «Капитал», и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Ставропольскому краю, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщили. Представитель третьего лица ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Заслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу требований ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Установлено, подтверждается представленными в дело доказательствами, что 17 сентября 2014 года между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал» заключен договор № 196 об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: РФ, Ставропольский край, г. Ессентуки. 

Предметом настоящего договора является привлечение застройщиком финансовых средств участников долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: СК, г. Ессентуки пос. Белый уголь и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность двухкомнатную квартиру № 42, расположенную на третьем этаже жилого дома второй очереди строительства с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов - 53,2 кв.м., с предварительно общей площадью с учетом площади лоджий и балконов - 66,0 кв.м.

В соответствии с условиями договора, сторонами определена стоимость объекта долевого строительства - 1 100 000 руб., срок окончания строительства - ноябрь 2018 года. 

Договор об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от совместной подачи заявления о государственной регистрации договора, ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Аналогичная норма содержится в ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которой, договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, на основании приведенных положений закона, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

При этом, ст. 18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 года. К таким застройщикам ст. 18 применяется в редакции от 01 июля 2017 года, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01 июля 2018 года № 175-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 1 Федерального Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ.

Как следует из содержания договора, разрешение на строительство выдано ответчику 11 декабря 2013 года, строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном под комплексное освоение в целях жилищного строительства «под многоквартирные жилые дома» на основании договора аренды, зарегистрированного в Управлении Росреестра 27 ноября 2013 года.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ проведение государственной регистрации носит заявительный характер. Пунктом 3 части 3 указанной статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ может являться вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «СК «Капитал», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. 

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. 

Согласно «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, отсутствие препятствий для ее регистрации и уклонение другой стороны от регистрации сделки. 

По мнению суда, указанные обстоятельства ФИО1 доказаны. 

Судом установлено, что договор об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 196 от 17 сентября 2014 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Строительная компания «Капитал» соответствует требованиям закона и составлен в надлежащей форме.

Условия договора истцом выполнены, стоимость объекта долевого строительства полностью оплачена, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 409 от 17 сентября 2014 года, из которой следует, что от ФИО1 в кассу ООО «Строительная компания «Капитал» принята сумма 1 100 000 руб. на основании договора № 196 от 17 сентября 2014 года. 

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ответчик уклоняется от регистрации сделки, о чем свидетельствуют письменные претензии ФИО1 в адрес ООО «Строительная компания «Капитал» от 21 мая 2018 года и 18 июня 2019 года.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «Строительная компания «Капитал», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. В данном случае, таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствие заявления застройщика.

Суд отмечает, что решение суда является лишь одним из оснований для осуществления регистрации прав на спорный объект недвижимости, при отсутствии иных оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, надлежащим способом защиты прав истца будет являться возложение на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанности по регистрации договора участия в долевом строительстве, при этом, с учетом характера спорных правоотношений, мотивов обращения истца в суд за защитой права, разрешение иска таким образом не будет выходить за рамки заявленных требований.

В условиях состязательности процесса ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-243 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий в государственной регистрации договора участия в строительстве - удовлетворить.

Устранить препятствия в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: РФ, 

<

...> от 17 сентября 2014 года, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и ФИО1.

Возложить на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 196 от 17 сентября 2014 года, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и ФИО1, в отношении двухкомнатной квартиры № 42, общей предварительной площадью 53.2 кв.м., расположенной на 3-м этаже, второй очереди строительства, состоящей из кухни, комнат, санузла, прихожей, в многоквартирном жилом доме по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, пос. Белый уголь, расположенном на земельном участке №26:30:130201:2 площадью 41251,0 кв.м., без участия представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал».

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «22» июля 2019 года.