Дело № 2-6423/2025

УИД: 50RS0021-01-2025-003927-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 года г.о. Красногорск 

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Осадчей Н.М.,

при секретаре Орловой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру общей площадью 74,1 кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Совкомбанк» заключил с ФИО4 кредитный договор №. Обязательства заёмщика обеспечиваются залогом недвижимого имущества – квартирой по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. При этом истец полагает, что сделки с указанной квартирой являются незаконными, поскольку первоначальным владельцем квартиры являлась ФИО2,, имущество выбыло из ее владения без законных на то оснований.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, в котором истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 10,.11.2021г, заключенный между ФИО5 и ФИО6 с погашением записи в ЕГРН, признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 28.03.2022г, заключенный между ФИО6 и ФИО7 с погашением записи в ЕГРН, признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 12.12.2022г., заключенный между ФИО7 и ФИО4 с погашением записи в ЕГРН, применить последствия недействительности сделки в виде возврата истцу жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности адвокат ФИО11 в судебном заседании поддержала доводы иска.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица ПАО «Совкомбанк» по доверенности ФИО10 в судебном заседании просила в иске отказать, указала, что банк, приняв обеспечение обязательств по кредитному договору в виде спорной квартиры, действовал добросовестно, оснований для удовлетворения требований иска не имеется.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд считает необходимым рассмотреть настоящее дело в порядке ст. 167 ГПК РФ при данной явке.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Одновременно п.1 ст.556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, общей площадью 74,1 кв.м, находящеюся по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Совкомбанк» заключил с ФИО4 кредитный договор №.

В соответствии с условиями кредитного договора банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 8 460 000 руб., а заемщик обязался возвратить сумму долга и уплатить проценты, начисленные на него в размере 11,49%.

Согласно п.18 кредитного договора обязательства заёмщика обеспечиваются залогом недвижимого имущества – квартирой по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.19 кредитного договора залоговая стоимость имущества составляет 10 690 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации обременения №. 

В настоящее время задолженность ответчика перед Банком не погашена, что подтверждается выпиской из лицевого счета заемщика.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В исковых требованиях истец указывает на неуплату денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 была выдана ФИО5 (ранее ФИО3) доверенность на право распоряжения и продажи квартиры адресу: 

<

адрес>

Указанный объект недвижимости находился в собственности ФИО2 на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, обременен ипотекой по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО Сбербанк.

ДД.ММ.ГГГГ истец передала ФИО5 денежные средства для погашения кредита в размере 867 400 руб., что подтверждается распиской.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО6, от которого впоследствии квартира перешла в собственность ФИО7 по договору купли-продажи от 28.03.2023г.

Между тем истцом заявлены требования о признании недействительными указанных договоров купли-продажи.

В данном случае правоотношения сторон по исполнению договора купли-продажи регулируются главой 30 ГК РФ и неисполнение одной из сторон обязательств по договору не влечет его недействительности.

ПАО «Совкомбанк» является добросовестным кредитором и залогодержателем по правоотношениям возникших из кредитного договора. 

Согласно выписке из ЕГРН, представленной при оформлении сделки ДД.ММ.ГГГГ, квартира находилась в собственности ФИО7 на законных основаниях, о чем свидетельствовала актуальная запись в реестре.

При заключении кредитного договора ФИО4 было гарантировано, что на момент подписания договора предмет залога никому не отчужден, в том числе не продан, не подарен, третьим лицам не обещан, в споре, под запретом (арестом) и залогом не состоит, свободен от притязаний третьих лиц.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу положений п.2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим кодексом, другими законами и договором залога.

Суд отмечает, что прекращение права собственности истца на спорное жилое помещение было осуществлено с ее ведома и по ее поручению на основании выданной доверенности.

Доверенность, выданная истцом, не отозвана, в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана. Указанных требований истец не заявляла.

В силу части 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданское процессуальное законодательство устанавливает, что в исковом заявлении должно быть указано требование истца к ответчику и обстоятельства, на которых истец основывает свое требование (статьи 131, 151 ГПК РФ). В связи с этим, предметом иска является то конкретное материально-правовое требование, которое истец предъявляет к ответчику и относительно которого суд должен вынести решение по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска.

В части 3 статьи 196 ГПК РФ отражен один из важнейших принципов гражданского процесса - принцип диспозитивности, согласно которому суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Из приведенных выше норм права следует, что право определения предмета иска и способа защиты гражданских прав принадлежит только истцу, в связи с чем исходя из заявленных требований все иные формулировки и толкование данного требования судом, а не истцом означают фактически выход за пределы заявленного истцом к ответчику требования.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении» установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Истец получила встречное исполнение – погашение кредитных обязательств, принятых в соответствии с заключенным кредитным договором.

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Аналогичное правило эстоппеля содержится в п.3 ст.432 названного Кодекса.

В силу п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

В п.70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец осознано и целенаправленно совершила ряд действий, достоверно указывающих на намерение продать принадлежащий ей объект недвижимости.

При заключении последующих сделок стороны также действовали добросовестно, представив в залог банку недвижимое имущество, которое на момент передачи в залог правами третьих лиц не было обременено.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах оснований для признания сделок недействительными не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки — оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Н.М. Осадчая

Мотивированный текст решения изготовлен 09.10.2025 года.

Судья Н.М. Осадчая