Дело №2-1161/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2021 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Богзыковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Нимгировой Б.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Анир» о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию в блокированном жилом доме, по встречному исковому заявлению Обществу с ограниченной ответственностью «Анир» к ФИО4 о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

Прокурор города Элисты обратился в суд в интересах ФИО4 с указанным иском к ООО «Анир» о признании договора №03/17 об участии в долевом строительстве от 24.11.2017 между ООО «Анир» и ФИО4 заключенным, признании права собственности ФИО4 на блок-секцию №

<

данные изъяты> блокированного жилого дома, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В ходе проверки по обращению ФИО4 установлено, что 24 ноября 2017 года между ООО «Анир» (далее Общество) и ФИО4 заключен договор №03/17 об участии в долевом строительстве, по условиям которого Общество обязуется не позднее 31.12.2017 построить двухэтажный блокированный жилой дом с приусадебным участком по строительному адресу: 

<

данные изъяты>, по окончании строительства передать ФИО4 в собственность четырехкомнатную квартиру №

<

данные изъяты> с предварительной общей площадью 112,59 кв.м., в том числе общей площадью 64,42 кв.м, ФИО4 обязуется уплатить Обществу 1800000,00 рублей. В день подписания данного договора ФИО4 оплатил ООО «Анир» 1 650 000,00 рублей, 29.12.2017 - 105 000 рублей. Всего ФИО4 внесено 1755000 рублей. Вместе с тем, ФИО5 (генеральный директор и единственный учредитель Общества) и ФИО6 (представитель Общества по доверенности) соответствующие меры, направленные для продления разрешения №

<

данные изъяты> от 30.12.2016 на строительство объекта «2-этажного 6-ти квартирного блокированного жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>» с истекающим сроком действия 14.11.2017, продления срока действия договора аренды земельного участка не предприняли, в результате чего соответствующие разрешительные документы ФИО5 и ФИО6 не были получены. Пренебрегая требованиями действующего законодательства, в целях получения денежных средств граждан для долевого строительства в особо крупном размере, ФИО5 и ФИО6, не желая нести установленные законом обязанности застройщика (ст.7 Закона №214-ФЗ), решили организовать деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых домов и заключения не предусмотренных законом предварительных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома в строящихся домах. Так, ФИО5 и ФИО6 стали заключать с гражданами, в том числе с ФИО4, в простой письменной форме предварительные договоры об участии в долевом строительстве, на основании которых стали привлекать денежные средства под предлогом инвестирования в строительство жилых домов, в том числе на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, обещая в будущем предоставить гражданам в собственность жилые помещения (квартиры), пригодные для проживания. Поскольку договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является незаключённым, и у ФИО5 и ФИО6 отсутствовали правовые основания для привлечения денежных средств застройщиков для участия в долевом строительстве. По данному факту приговором Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 27.01.2020 г., апелляционным постановлением Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 13.03.2020 г. ФИО5 и ФИО6 признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьи 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исходя из положений пунктов 1.1,5.1.2 договора Общество обязуется передать ФИО4 в собственность квартиру в срок не позднее 01.03.2018. Установлено, что в предусмотренный договором срок дом не был введен в эксплуатацию, объект недвижимости ФИО4 не передан. 02.03.2020 г. ООО «Анир» обратилось в Администрацию города Элисты с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое находится на рассмотрении. С учетом изложенного и существа фактически сложившихся отношений между ООО «Анир» и ФИО4 обязательства ФИО4 по оплате исполнены в полном объеме, договор участия в долевом строительстве является заключенным. Признание права собственности ФИО4 на блок-секцию №

<

данные изъяты> в указанном доме необходимо для восстановления его жилищных прав. С учетом внесенных уточнений просил суд признать договор №03/17 об участии в долевом строительстве от 24.11.2017 между ООО «Анир» и ФИО4 заключенным, признать право собственности ФИО4 на блок-секцию № 

<

данные изъяты> блокированного жилого дома, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела прокурор прокуратуры г.Элисты от иска отказался в связи с тем, что ФИО4 не является лицом, в защиту которого может быть заявлен иск прокурором.

Истец ФИО4 исковые требования поддержал, уточнил исковые требования в части обоснования, ссылаясь на следующее. ООО «Анир» не исполняет условия договора с 31.12.2017г. по настоящее время, не окончило строительство и не ввело дом в эксплуатацию, в том числе его квартиру. Согласно п. 16 технического плана объекта незавершенного строительства от 20 ноября 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО1, степень готовности данного объекта незавершенного строительства составляет 77 %. Обязательства истца перед застройщиком выполнены. В предусмотренный договором срок жилое помещение истцу как участнику долевого строительства не передано, строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан. В связи с этим остаток суммы 45 000 рублей им не должен оплачиваться. В договоре содержатся основные условия договора участия в долевом строительстве, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартиры в строящемся многоквартирном доме, о ее стоимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. В соответствии с условиями договора им выполнены обязательства по внесению денежных средств застройщику. Застройщик является недобросовестной стороной в сделке, которая недобросовестно воспрепятствует ему в установленные договором сроки получить жилое помещение в собственность, поскольку готовность четырехкомнатной квартиры №

<

данные изъяты> с предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в том числе жилой площадью 64,42 кв.м., составляет только 77%, отсутствуют сведения о продлении срока действия разрешения на строительство, о вводе объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о существенных нарушениях со стороны ответчика при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома. Вместе с тем, это не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. Сохранение права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «АНИР» препятствует ему в передаче права собственности на данный объект недвижимости, что нарушает его права и законные интересы потребителя, вложившего денежные средства для приобретения права собственности на жилое помещение. Просил суд признать договор №03/17 об участии в долевом строительстве от 24.11.2017 между ООО «Анир» и ним заключенным, признать за собой право собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию №

<

данные изъяты> (квартиру №3, состоящую из 4-х комнат) предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в блокированном жилом доме по строительному адресу: 

<

данные изъяты>.

Представитель ООО «Анир» обратилась в суд с встречным исковым требованием к ФИО4 1 апреля 2021 года в Управление Росреестра по Республике Калмыкия подано заявление об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на блок-секцию №

<

данные изъяты> (квартиру №

<

данные изъяты>, состоящую из 4-х комнат) предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в блокированном жилом доме по строительному адресу: 

<

данные изъяты>. Из ответа Управления Росреестра по Республике Калмыкия от 15 апреля 2021 года следует, что запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на блок-секцию (квартиру) произведена на основании решения суда. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 года отменяет решение, послужившее основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, но не содержит в резолютивной части выводов о необходимости государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости и погашения записи о зарегистрированном праве. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, площадью 900 кв.м, от ФИО7 к ООО «Анир» не осуществлялась. Отменённым решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 2 июля 2020 года не признано право собственности ФИО4 на земельный участок площадью 117,5 кв.м, на котором расположен блокированный дом №

<

данные изъяты>, блок №

<

данные изъяты>. Просила суд в связи с отменой кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 года решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 2 июля 2020 года по иску прокуратуры г.Элисты признать прекращенным право собственности на недвижимое имущество с аннулированием и погашением записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на блок-секцию №

<

данные изъяты> предварительной общей площадью 112,59 кв.м в блокированном жилом доме 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель ФИО8 исковые требования поддержали. Встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика ООО «Анир» ФИО9 исковые требования ФИО4 не признала, встречные исковые требования поддержала, пояснив, что объект по договору не сдан в эксплуатацию, срок аренды земельного участка, на котором возведен объект, у ООО «Анир», как застройщика, истек, с новым собственником земельного участка договор аренды не заключен. Площадь построенного объекта составляет 176,7 кв.м, что существенно больше, чем по договору, согласно отчету №084/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (блок-секция №

<

данные изъяты> в блокированном жилом доме с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>), составленному оценщиком ФИО2 по состоянию на 1 мая 2021 года, стоимость блок-секции №

<

данные изъяты> в указанном блокированном жилом доме составляет 4 674 000 руб., земельного участка с кадастровым №

<

данные изъяты>, площадью 144 кв.м, принадлежащего по договору от купли-продажи от 21 апреля 2021 года, заключенному с ФИО7, ФИО10, - 204 000 руб. По требованию ФИО4 ФИО5 написала расписку с обязательством о возврате ему денежных средств, что свидетельствует о расторжении договора. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты, третьи лица ФИО7, ФИО10 в судебное заседание не явились несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. 

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.1 ч.2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу п.1 ст.18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Частью 3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со 

<

данные изъяты> Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно договору №03/17 об участии в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года застройщик - ООО «Анир» и участник долевого строительства ФИО4 заключили настоящий договор, по условиям которого застройщик обязался не позднее 31 декабря 2017 года построить двухэтажный блокированный жилой дом с приусадебным участком, общая площадь квартир жилого дома - 675,54 кв.м, в том числе нежилые помещения без конкретной технологии - 0 кв.м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного двухэтажного блокированного жилого дома с приусадебным участком в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность 4-комнатную квартиру №

<

данные изъяты>, с предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в том числе жилой площадью 64,42 кв.м, в построенном в соответствии с проектной документацией в двухэтажном, 6-квартирном блокированном жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

данные изъяты>, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договорную цену и принять квартиру при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

В соответствии с п.5.1.2. договора застройщик обязался передать в собственность участнику долевого строительства по настоящему договору квартиру, указанную в п.1.1. настоящего договора, и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права участника долевого строительства, в срок не позднее 60 дней после сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписании акта приема-передачи квартиры, указанный в п.1.1, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства условий настоящего договора.

Пунктом 6.1. договора установлено, что застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного в п.5.1.2. договора.

Согласно п.4.1. договора цена договора составляет сумму, равную 1 800 000 руб. Цена соответствует стоимости строительства объекта, а также включает в себя возмещение затрат и оплату услуг застройщика в соответствии со ст. 18 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.4.3. договора оплата цены договора производится участником долевого строительства в два этапа: сумма в размере 1 650 000 руб. в течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора, сумма в размере 150 000 руб. по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию путем перечисления на расчетный счет застройщика или внесением денежных средств непосредственно в кассу застройщика. 

Из анализа содержания заключенного между ООО «Анир» и ФИО4 договора следует, что в нём содержатся основные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартиры в строящемся многоквартирном доме, её стоимости, сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Квитанциями ООО «Анир» к приходному кассовому ордеру от 24 ноября 2017 года и от 29 декабря 2017 года подтверждается оплата ФИО4 по договору №03/17 об участии в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года соответственно 1 650 000 руб. и 105 000 руб., всего ФИО4 оплачено ООО «Анир» 1755000 рублей. Остаток суммы составляет по договору 45 000 рублей, или 97,5% цены договора.

В нарушение ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ указанный договор участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года между ООО «АНИР» и ФИО4 в установленном порядке не зарегистрирован.

Вместе с тем, из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, обязывающего застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, следует, что они направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу данного федерального закона.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 июля 2001 года №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчик, располагая всеми необходимыми документами, не совершил возложенных на него законом и договором действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Истец, заключая договор долевого участия в строительстве блокированного жилого дома, действовал добросовестно, и нерегистрация договора не должна влиять на уровень его правовой защищенности как добросовестного участника строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании договора №03/17 участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года, заключенного между ООО «Анир» и ФИО4, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Из доводов иска, не оспариваемых ответчиком следует, что в нарушение условий договора двухэтажный 6-квартирный блокированный жилой дом с приусадебным участком застройщиком в установленный договором срок – до 31 декабря 2017 года не построен, не введен в эксплуатацию, участнику долевого строительства ФИО4 4-комнатная квартира №

<

данные изъяты>, с предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в том числе жилой площадью 64,42 кв.м, по строительному адресу: 

<

данные изъяты> в срок до 1 марта 2018 года в собственность не передана.

Согласно п.16 технического плана объекта незавершенного строительства от 20 ноября 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО1, степень готовности данного объекта незавершенного строительства блок-секции №

<

данные изъяты> (квартира № 

<

данные изъяты>, состоящая из 4-х комнат), предварительной общей площадью 112,59 кв.м, в блокированном жилом доме по строительному адресу: 

<

данные изъяты> составляет 77% (имеются стены, окна, крыша, подведены, но не подключены инженерные коммуникации).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства

В силу ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, разъяснено, что нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ). На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Из материалов дела следует, что застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполняются с декабря 2017 года, меры, направленные для продления разрешения №

<

данные изъяты> от 30.12.2016 на строительство объекта «2-этажного 6-ти квартирного блокированного жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>» с истекшим сроком действия 14.11.2017, продления срока действия договора аренды земельного участка с ФИО7, заключения с ФИО10 договора аренды земельного участка для завершения строительства, по вводу объекта в эксплуатациюне предприняты, что свидетельствует о существенных нарушениях имущественных прав истца как потребителя, вложившего денежные средства на приобретение права собственности на жилое помещение, со стороны ответчика и его недобросовестных действиях при привлечении денежных средств истца на строительство многоквартирного жилого дома. 

Сохранение права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «АНИР» препятствует истцу в регистрации права собственности на данный объект недвижимости, который он фактически приобрел.

Доводы представителя ответчика о расторжении истцом ФИО4 договора об участии в долевом строительстве в связи с истребованием им у ФИО5 расписки о возврате денежных средств подлежат отклонению как необоснованные.

Согласно расписке ФИО5 от 1 октября 2018 года она обязуется завершить строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

данные изъяты> в срок до 1 декабря 2018 года, в случае невыполнения сроков строительства по расписке вернуть денежные средства в размере 1750 000 рублей ФИО4 денежные средства.

Данная расписка не может служить доказательством расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку составлена ФИО5 от своего личного имени, а не от имени застройщика - ООО «Анир». 

Согласно п.2 ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. 

В соответствии с п.1 ст.307, ст.391, ст.392 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга предполагает заключение соответствующего соглашения, по которому обязанности первоначального должника по совершению действий в пользу кредитора в обязательстве возлагаются на нового должника. Сторонами такого соглашения выступают первоначальный должник и новый должник. 

Согласно п.1 ст.160, пп 1 п.1 ст.161, п.1 ст.389, ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о переводе долга должно быть заключено в той же форме, что договор, долг по которому переводится (в простой письменной или нотариальной форме), путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, либо уполномоченными ими лицами. 

Данное соглашение должно содержать условие о переходе обязательства на нового первоначального должника в лице ООО «Анир» и нового должника ФИО5 

Между тем, в расписке не указаны существо обязательства, из которого возник долг, условия перевода долга, отсутствуют ссылки на иные заемные отношения, расписка не подписана кредитором ФИО4 Также не указано, что ФИО5, обязуясь вернуть ФИО4 1 750 000 руб., действует как генеральный директор ООО «Анир» и передает долг ООО «Анир» себе как физическому лицу.

Из смысла, содержания и толкования расписки от 1 октября 2018 года следует, что она не является соглашением двух сторон и не может служить доказательством перехода к ФИО5 обязанности по возврату денежных средств истцу.

Отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств обращения истца с требованием к ООО «Анир» о расторжении договора об участии в долевом строительстве стороной ответчика не представлено. 

В судебном заседании истец пояснил, что с заявлением к ответчику ООО «Анир» о расторжении договора об участии в долевом строительстве не обращался, ответчик к нему с требованием о расторжении договора также не обращался, истец выполнил свои обязательства по договору. Однако до настоящего времени в нарушение условий договор объект долевого строительства в эксплуатацию не введен и по акту приема-передачи ему не передан, поэтому оставшиеся 45 000 рублей ООО «Анир» им не оплачены. Оставшийся долг перед ООО «Анир» в сумме 45 000 рублей признает и готов оплатить при получении им спорного жилого помещения.

Согласно техническому плану здания от 26 февраля 2020 года общая площадь жилого дома 

<

адрес> с учетом холодных помещений и помещений общего пользования составляет 675,54 кв.м. Поскольку общая площадь квартиры истца вместе с холодными помещениями составляет 112,59 кв.м, то его доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры №

<

данные изъяты>, состоящей из 4-х комнат, предварительной общей площадью 112,59 кв.м, составляет 11259/67554 долей.

Ссылка представителя ответчика на несоразмерность стоимости объекта долевого строительства, цена которого уплачена истцом, его действительной стоимости, в том числе в связи с увеличением площади построенного объекта, подлежит отклонению как необоснованные. 

Согласно пп.5.4 п.5 договора участия в долевом строительстве застройщик гарантирует, что цена договора, предусмотренная в п.4.1 настоящего договора, является фиксированной и не подлежит изменению в ходе создания объекта долевого строительства.

В соответствии с техническим паспортом объекта незавершенного строительства от 20 ноября 2020 года, составленным кадастровым инженером ФИО1, общая площадь объекта незавершенного строительства - блок-секции №

<

данные изъяты> (квартира №

<

данные изъяты>, состоящая из 4-х комнат), в блокированном жилом доме по строительному адресу: 

<

данные изъяты> составляет 112,59 кв.м, степень готовности объекта - 77%. При этом истцом произведена оплата 97,5% стоимости объекта.

Ссылка представителя ответчика на невозможность передачи объекта незавершенного строительства ФИО4 в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит на праве собственности ФИО10, подлежат отклонению.

Как следует из реестрового дела, по договору купли-продажи от 21 апреля 2021 года, зарегистрированного 5 мая 2021 года, ФИО3, действующий за ФИО7, продал ФИО10, а ФИО10 купила земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 144 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов и предназначенный для блокированной жилой застройки, находящийся по адресу: 

<

данные изъяты>. Указанный земельный участок принадлежит ФИО7 на праве собственности на основании договора купли-продажи №155 от 15 августа 2013 года, межевого плана от 29 октября 2019 года, право собственности зарегистрировано 22 октября 2020 года. 

При приобретении указанного земельного участка ФИО10 должно было быть известно об обременении земельного участка - о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, из общедоступных данных - записи регистрации права собственности на этот объект за ФИО4 (по отмененным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 года решению Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 2 июля 2020 года, апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 8 октября 2020 года). 

Ссылка представителя ответчика на то, что спорный объект не относится к многоквартирным домам и на возникшие правоотношения не распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, противоречат ч.2.3. ст.1 указанного закона, в соответствии с которой действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Разрешение №

<

данные изъяты> от 30.12.2016 было выдано Администрацией г.Элисты ООО «Анир» на строительство объекта «2-этажного 6-ти квартирного блокированного жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>» со сроком действия 14.11.2017.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, подлежащего исчислению с 1 января 2018 года, - со дня, когда истцу стало известно о нарушении его права, являются несостоятельными.

В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п.1 ст.204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В п.18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в суд с исковым заявлением в интересах ФИО4 о признании договора №03/17 об участии в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года заключенным, признании права собственности на блок-секцию №

<

данные изъяты> блокированного жилого дома прокуратура города Элисты Республики Калмыкия обратилась 27 апреля 2020 года. 

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 27 апреля 2021 года принят отказ заместителя прокурора города Элисты Республики Калмыкия от иска в интересах ФИО4 к ООО «Анир» о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на блок-секцию блокированного жилого дома.

ФИО4 исковые требования поддерживал, от исковых требований не отказывался.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности обращения в суд истцом не пропущен.

С учётом изложенного встречные исковые требования ООО «Анир» к ФИО4 о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 200 руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать договор №03/17 об участии в долевом строительстве от 24 ноября 2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Анир» и ФИО4 заключенным.

Признать за ФИО4 право собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию №

<

данные изъяты> (квартиру №

<

данные изъяты>, состоящую из четырех комнат) в блокированном жилом доме, общей площадью 112,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 144 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Анир» в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 200 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Анир» к ФИО4 о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховый суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия. 

Председательствующий Е.В. Богзыкова