УИД 77RS0018-02-2025-004444-84

 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

22 сентября 2025 года Никулинский районный суд гор. Москвы в составе судьи Голяниной Ю.А. при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6034/2025 по иску ФИО2 к ООО «СЗ «ЦЕНТРПОЛИС» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «ЦЕНТРПОЛИС» в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит соразмерно уменьшить цену договора не более 3% от его стоимости и взыскать с ответчика сумму в размере 706230,00 руб., неустойку в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период нарушения, начисленную на сумму 706230,00 руб., за каждый день просрочки выплаты, начиная с 01.01.2026 и до момента фактического исполнения обязательства, неустойку за неудовлетворение застройщиком законных требований истца по досудебной претензии, начиная с 04.03.2025 в размере 847476,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000,00 руб., штраф в размере 5 % от взысканной судом суммы, судебные расходы: на оформление нотариальной доверенности в размере 2800,00 руб., на проведение досудебного исследования в размере 50000,00 руб., почтовые расходы в размере 699,68 руб. В обоснование исковых требований указал, что 06.09.2023 ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № ФИО3 парк-1.2.(кв.)-2/20/9(4)(АК), согласно которому ООО «СЗ «ЦЕНТРПОЛИС» обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц в предусмотренный срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Объект передан истцу на основании передаточного акта от 12.12.2024 со строительными недостатками. Согласно заключению досудебной экспертизы стоимость затрат на устранение дефектов составляет 1018389,75 руб. Истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая последним оставлена без удовлетворения. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, в предоставленных письменных возражениях на иск, исковые требования не признал, в возражениях указал, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика (стоимость устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника долевого строительства, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке) не может превышать 3% от цены договора. Просил снизить компенсацию морального вреда, судебные издержки и предоставить отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему:

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приёмка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, 06.09.2023 ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № ФИО3 парк-1.2.(кв.)-2/20/9(4)(АК)), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – жилое помещение, назначение квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: **, этаж расположения: 20, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: ** кв. м, проектная общая приведенная площадь: ** кв. м, проектная площадь без понижающего коэффициента ** кв. м, проектная общая жилая площадь ** кв. м‚ количество комнат: **, по адресу **, земельный участок 3А/12, Квартал 1. Корпуса 1.1, 1.4, 1.6 с подземной автостоянкой (Этап 1), Корпуса 1.2, 1.3 (Этап 2), Корпус 1.5 (Этап 3). Этап 2 Корпуса 1.2, 1.3 пристройка 1.3.

Цена договора составляет 23541000,00 руб. и оплачена истцом в полном объеме. Объект передан истцу на основании передаточного акта от 12.12.2024 со строительными недостатками.

Для установления размера и стоимости недостатков истец обратился к ИП ФИО4 для проведения строительно-технической экспертизы. Согласно заключению, величина затрат на устранение дефектов составляет 1018389,75 руб.  

Застройщик в нарушение условий договора передал квартиру с существенными недостатками. 17.02.2025 истцом была направлена ответчику претензия, которая осталась без ответа. 

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Поскольку момент наступления обязательства по выплате денежных средств наступил в 2025 году, к данным правоотношениям применяются вышеуказанные положения. При таких обстоятельствах суд полагает необходимым соразмерно уменьшить цену договора и взыскать с ответчика в пользу ФИО2 сумму в размере 706230,00 руб. (3% от цены договора, а именно 23541000,00 * 3%).

Согласно ч. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ), за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В силу ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 266-ФЗ от 08.08.2024, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона). 

Вместе с тем согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 г. N 925), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно; при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период с 04.03.2025 отсутствуют. Более того, как указано выше, Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01.01.2025, ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01.01.2025 в виде трех процентов от цены договора.

Соответственно, неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислению не подлежит, поскольку общая сумма имущественного взыскания в данном случае не может превышать три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.01.2026 по дату фактического исполнения обязательств, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что право будет нарушено на будущее время. 

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ защите в судебном порядке подлежит только нарушенное или оспоренное право. Взыскивая неустойку за будущий период, суд тем самым может нарушить право ответчика на снижение размера неустойки, при наличии обстоятельств, предусмотренных положениями ст. 333 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», (в соответствующей редакции) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно (в предыдущей редакции до 31 декабря 2024 г.).  

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена ответчику 17.02.2025, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций. Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ суд признает расходы истца на оформление нотариальной доверенности в размере 2800,00, почтовые расходы в размере 699,68 руб. судебными издержками, понесенными истцом в связи с рассмотрением дела и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца. 

Расходы на проведение досудебного исследования суд также признает судебными издержками, однако сумму в размере 50000,00 00 руб. полагает завышенной. С учетом принципа разумности, справедливости с ответчика подлежит взысканию расходы на проведение досудебного исследования в размере 40000,00 руб.

При вынесении решения суд учитывает, что истец при подаче искового заявления в суд в соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, и в силу ст. 103 ГПК РФ приходит к выводу о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 19 125,00 руб. в бюджет гор. Москвы.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым–девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. 

С учетом изложенного, а также предмета и оснований иска, указывающих на возникновение между сторонами спора правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214–ФЗ, судом установлены основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда по рассматриваемому делу до 31.12.2025 включительно.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить цену договора и взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> дата гос. регистрации 11.08.2020 в пользу ФИО2 ** года рождения уроженца **, паспорт гражданина РФ **, сумму в размере 706230,00 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., судебные расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2800,00 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 40000 руб., почтовые расходы в размере 699,68 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> дата гос. регистрации 11.08.2020 в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 19125,00 руб. 

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ЦЕНТРПОЛИС» отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Никулинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 31 октября 2025 года.

 Судья