Дело № 2-798/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2023 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ус О.А.,

при секретаре судебного заседания Трикозовой Е.Г.,

с участием представителей истца ФИО1,

ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Прогресс» к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

АО «Прогресс» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, мотивируя свои требования тем, что между ФИО4 и ФИО5 01.03.2017 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который будет выделен в будущем за счет принадлежащей ФИО5 земельной доли в размере 4,13 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

....>, расположенный по адресу: 

<

....>. По указанному договору ФИО5 получила в качестве 100% предоплаты денежные средства в размере 413 000 рублей. Истец считает данную сделку недействительной по следующим основаниям. ФИО4 купил земельную долю в земельном участке с кадастровым номером 

<

....> и возложил на ФИО5 в этот же день при заключении предварительного договора обязанность по выделу земельного участка в счет земельной доли незаконно. При этом ФИО4 купил земельную долю с нарушением действующего законодательства как лицо, не обладающее правом выкупа земельной доли в данном земельном участке. В свою очередь, ФИО5 продала будущий земельный участок 01.03.2017 с нарушением действующего законодательства, так как преимущественным правом выкупа земельной доли обладают иные лица – другие участники общей долевой собственности, арендатор земельного участка. Земельная доля, принадлежащая ФИО5 обременена договором аренды с АО «Прогресс», соответственно нарушены права действующего арендатора на покупку земельной доли.

На основании изложенного, истец, просит суд: признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 01.03.2017 г., заключенный между ФИО5 и ФИО4 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами предварительного договора от 01.03.2017 г. и всего полученного ими в результате сделки.

Представитель истца АО «Прогресс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании, исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3, в судебном заседании доводы иска не признала, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Суд, заслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между ФИО4 и ФИО5 01.03.2017 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который будет выделен в будущем за счет принадлежащей ФИО5 земельной доли в размере 4,13 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

....>, расположенный по адресу: 

<

....>. По указанному договору ФИО5 получила в качестве 100% предоплаты денежные средства в размере 413 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ, к существенным условиям договора купли-продажи относится, во-первых, условие о предмете договора, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, а во-вторых, иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ применительно к отдельным видам договора купли-продажи законом могут быть установлены дополнительные существенные условия.

П. 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей, в своем интересе; свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При условии такого соглашения, условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом применяется во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как установил суд, ответчик ФИО4 купил земельный участок, который будет сформирован в будущем.

Как следует из исследованного судом договора, в нем содержится обязанность продавца заключить основной договор с покупателем в течение одного месяца с момента регистрации права собственности на образованный путем выдела в натуре земельной доли земельный участок. При этом, как установил суд, условия договора не содержат обязанность сторон по соблюдению преимущественного права иных лиц на приобретение земельного участка после выдела.

Таким образом, поскольку условие предварительного договора о продаже будущего земельного участка именно ФИО4 является ничтожным, по основаниям, предусмотренным статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного Участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то и сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу положений ст. 168 и п. 1 ст. 422 ГК РФ законность сделки, а также наличие или отсутствие оснований для признания сделки недействительной устанавливаются на момент ее совершения.

В этой связи очевидно, что обе стороны при заключении предварительного договора проявили злоупотребление своими правами, путем установления условий в договоре в обход действующего законодательства в части нарушения преимущественного права покупки земельной доли, преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации - администрации Краснодарского края, органа местного самоуправления по месту расположения Земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств дела‚ истец имеет охраняемый законом интерес, поскольку земельная доля, принадлежащая ФИО5 по состоянию на 01.03.2017 г. была обременена договором аренды АО «Прогресс», суд приходит к выводу о наличии права истца АО «Прогресс» заявлять иск о недействительности предварительного договора от 01.03.2017 г. по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 166 ГК РФ.

Оценивая представленные суду письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Прогресс» к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной - удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 01.03.2017 г., заключенный между ФИО5 и ФИО4 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами предварительного договора от 01.03.2017 г. и всего полученного ими в результате сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кореновский районный суд.

Мотивированный текст решения изготовлен 15 сентября 2023 г.

Судья 

Кореновского районного суда О.А.Ус