дело № 2-444/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2018 года г. Медвежьегорск 

Республика Карелия 

Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Ероховой Л.А., при секретаре Павковой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании задатка,

установил:

Иск предъявлен по тем основаниям, что между ФИО2 и ФИО1 24.06.2014 был заключен договор купли-продажи доли жилого дома с кадастровым номером № и доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В счет уплаты покупной цены, а также в целях подтверждения заключения договора 11.06.2013 представителем ФИО1 по доверенности ФИО3 представителю ФИО2 по доверенности ФИО4 в качестве задатка была передана по расписке денежная сумма 170 000 руб. В дальнейшем представителем ФИО1 по доверенности ФИО5 и представителем ответчика по доверенности ФИО4 в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу было подано заявление о регистрации перехода права собственности на указанные объекты. 24.07.2014 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу государственная регистрация перехода права собственности на объекты была приостановлена, в том числе в связи с наложенными на объекты арестами в рамках рассмотрения Сестрорецким районным судом города Санкт-Петербурга гражданского дела о сносе указанного жилого дома. В дальнейшем в регистрации перехода права собственности было отказано. Договор купли-продажи не исполнен, у сторон отсутствует объективная возможность исполнить договор в связи с признанием жилого дома самовольной постройкой. Истец направил ответчику письмо с предложением расторгнуть договор и возвратить сумму задатка, во внесудебном порядке соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто. Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 24.06.2014, взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка 170 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела без своего участия.

Представитель истца по доверенности ФИО6 не явился, извещен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, сведений о причинах неявки, ходатайств и возражений не представила.

Представитель ответчика ФИО2, третье лицо ФИО4 не явился, надлежаще извещен, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства в целях ознакомления с материалами дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу не явился, извещен, просил о рассмотрении дела без своего участия. 

Учитывая надлежащее заблаговременное извещение сторон, их представителей и третьих лиц о рассмотрении дела, отсутствие сведений и доказательств об уважительности причин неявки в судебное заседание, ходатайство истца о рассмотрении дела без её участия, то обстоятельство, что дело производством возобновлено после оставления иска без рассмотрения, ранее представителем ответчика представлены возражения, суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее: ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1, п. 2 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, подтверждается письменными материалами дела, что 20.11.2012 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности ФИО2 на 34/1375 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на 45/1295 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты.

24.06.2014 в г. Санкт-Петербург ФИО2, в интересах которой по доверенности действовал ФИО4, заключила с ФИО1 договор купли-продажи 34/1375 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и 45/1295 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом. Из текста договора купли-продажи следует, что общая стоимость отчуждаемого имущества составляет 1 000 000 руб., которые покупатель оплачивает равными частями по 100 000 руб. в месяц, начиная с месяца получения документов из органов, осуществляющих государственную регистрацию перехода права собственности. Указанная доля жилого дома до полной оплаты её стоимости признается сторонами находящейся в залоге у продавца.

Из уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 24.07.2014 следует, что 07.07.2014 ФИО2 и ФИО1 через своих представителей, соответственно ФИО4 и ФИО5, обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № и на долю в праве на жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, представив договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от 24.06.2014, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель). Государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с условием договора о рассрочке платежа и отсутствием заявления на ипотеку в силу закона, а также в связи с наложением на указанные объекты ареста по постановлению судебного пристава-исполнителя.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 26.08.2014, ФИО2 и ФИО1 отказано в государственной регистрации перехода прав на указанные объекты.

Из письменных возражений представителя ответчика, третьего лица ФИО4 следует, что при подписании договора купли-продажи стороне продавца не было известно о наложении ареста на отчуждаемое имущество, приостановление государственной регистрации и отказ в регистрации были неожиданностью, арест имущества явился следствием мошеннических действий преступной группы, в составе которой находились представители истца ФИО5 и ФИО3

Вступившим в законную силу 14.06.2017 решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 12.12.2016 установлено, и не нуждается в доказывании в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, что земельный участок по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности, ответчику ФИО2 принадлежит 34/1375 долей. Жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на данном земельном участке, находится в общей долевой собственности, ответчику ФИО2 принадлежит 45/1295 долей. Указанный дом возведен без получения разрешения на строительство, признан самовольной постройкой. Указанным решением на ФИО2 в числе иных лиц возложена обязанность снести объект самовольного строительства, т.е. указанный многоквартирный дом.

Анализируя указанные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает установленным, что ФИО2, являясь собственником 34/1375 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на 45/1295 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключила 24.06.2014 с истцом ФИО1 договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Данный договор государственную регистрацию не прошел, между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 фактическая передача имущества по договору купли-продажи от 24.06.2014 не производилась, договор сторонами не исполнен.

Материалами дела также подтверждается, что 10.04.2017 истец направила в адрес ФИО2 и в адрес представителя ответчика - ФИО4 предложение о расторжении договора купли-продажи, возврате суммы задатка, текст соглашения о расторжении договора. В досудебном порядке договор сторонами не расторгнут.

Договор купли-продажи подписан представителем продавца ФИО2 – ФИО4 и ФИО1 24.06.2014, соответствует предъявляемым законом требованиям, в том числе положениям ст. ст. 550, 554 ГК РФ. Из текста договора не следует и суду не представлено доказательств тому, что на момент заключения договора купли-продажи сторонам было известно о наложении ареста на продаваемое имущество по постановлениям судебного пристава-исполнителя Московского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу в рамках исполнительного производства № от 20.11.2013. Постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу в рамках исполнительного производства № от 24.07.2014 также наложен арест. 

При установленных обстоятельствах, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от 24.06.2014, суд приходит к выводу, что наложение ареста на имущество является существенным изменением обстоятельств, о котором стороны при заключении договора купли-продажи не знали и не могли знать. Указанное существенное изменение обстоятельств, с учетом состоявшегося решения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 12.12.2016 о сносе жилого дома, объективно исключает исполнение договора. Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения о его расторжении, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора.

Относительно требования истца о взыскании задатка суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Исходя из п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В обоснование требования о взыскании задатка истцом представлена незаверенная светокопия расписки представителя ответчика ФИО2 – ФИО4 от 11.06.2013 из которой следует, что последний получил от ФИО3 деньги в сумме 170 000 рублей в качестве задатка за продаваемую долю жилого дома и долю земельного участка по адресу 

<

адрес>, принадлежащих ФИО2. Несмотря на неоднократное истребование у истца, подлинник указанной расписки суду не представлен.

Материалами дела подтверждается, что 01.10.2012 ФИО7 нотариальной доверенностью сроком действия три года уполномочила ФИО3 купить на её имя за цену и на условиях по своему усмотрению любую квартиру, любую долю квартиры, любой земельный участок, любую долю земельного участка, любой жилой дом, любую долю жилого дома в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, для чего предоставила право заключать от её имени и подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи, уплатить следуемые деньги с правом заключения предварительного договора купли-продажи, внесения аванса или задатка.

09.06.2014 ФИО2 нотариальной доверенностью сроком действия три года уполномочила ФИО4 на совершение от её имени действий по продаже принадлежащих ей 34/1375 долей земельного участка с кад. № и 45/1295 долей жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес> для чего предоставила право подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ей деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности. В нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств тому, что ФИО4 имел такое полномочие по состоянию на 11.06.2013, соответствующая доверенность суду не представлена. 

Исследованные доказательства достоверно не подтверждают, что в случае подлинности расписки от 11.06.2013 переданные ФИО3 ФИО4 денежные средства в сумме 170 000 руб. являлись задатком в связи с намерением ФИО2 продать принадлежащее ей имущество, и указанная сумма действительно предназначалась и была передана ФИО2 При этом суд принимает во внимание, что договор купли-продажи от 24.06.2014 не содержит условия о задатке, предварительный договор сторонами не заключался. 

При таких обстоятельствах оснований для признания 170 000 рублей задатком в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 24.06.2014 и взыскания указанной суммы с ответчика в пользу истца суд не усматривает, полагая, что в указанной части истцом избран неверный способ защиты.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи 34/1375 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и 45/1295 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, заключенный 24.06.2014 между ФИО2 и ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Медвежьегорский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Л.А. Ерохова

Решение в окончательной форме составлено 22 июня 2018 года.