Дело № 2-2379/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

[ДД.ММ.ГГГГ]

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М., при секретаре судебного заседания Сивове О.А., с участием ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. Указала, что ей и ФИО5 принадлежала в равных долях [Адрес]. В нарушение ст.250 ГК РФ ответчик не известил её о намерении заключить договор купли-продажи своей доли в собственности на квартиру с другим лицом. По смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ у неё как участника долевой собственности имеется право требования перевода на неё прав и обязанностей покупателя. Не известив её надлежащим образом о намерении продать свою долю, ответчик нарушил её преимущественное право покупки. Просит восстановить положение, существовавшее до нарушения её права преимущественной покупки 1/2 доли в праве собственности на [Адрес]; перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли- продажи доли квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ]. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее присутствуя в судебном заседании поясняла, что закон нарушен тем, что ответчик изначально устанавливала цену принадлежащей ей доли в размере 800000 рублей, об этом она говорила, когда мы вселялись по решению суда с помощью судебных приставов. Об этом она также узнала от работника правоохранительных органов, в результате проведения проверки по ее заявлению. Об этом ей стало известно в [ДД.ММ.ГГГГ] На ее вопрос ответчик ответила, что продает долю за 800000 руб., но ей не продаст. О том, что доля продана, стало известно [ДД.ММ.ГГГГ]г. Не отрицает факт получения телеграммы с уведомлением о намерении продать долю [ДД.ММ.ГГГГ]г., полагает, что доля должна была быть продана в течение 1 месяца.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 по устному ходатайству, с иском не согласились, пояснили, что ФИО3 уведомлена о намерении ФИО5 продать свою долю за достаточный период времени – около 5 месяцев. Считают, что у ФИО3 было достаточно времени для уведомления продавца о своем намерении выкупить долю, никакой инициативы она не проявила, что свидетельствует о ее нежелании воспользоваться своим правом. 

Ответчик ФИО5 и ее представитель по доверенности и ордеру ФИО4 с иском не согласны, в их удовлетворении просят отказать.

Третье лицо нотариус [ФИО 3] в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в материалы дела представлен письменный отзыв ([ ... ]

Представитель УФСГР,К и К по [Адрес] в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, надлежащего извещения, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Заслушав ответчиков и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

Установлено, что [Адрес] на праве общей долевой собственности (доля каждого -1/2) принадлежала ФИО3 и ФИО5, что подтверждается решением суда от [ДД.ММ.ГГГГ]г., договором дарения от [ДД.ММ.ГГГГ]., выпиской из ЕГРПНИ ([ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] ФИО5 и ФИО1 подписали договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на [Адрес] ([ ... ]). Расчет в сумме 1 000 000 рублей произведен до подписания договора, о чем указано в п.4 договора. 

[ДД.ММ.ГГГГ] состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности, выдано свидетельство о регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве на [Адрес] ([ ... ] 

На основании ч.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 10 от [ДД.ММ.ГГГГ] "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. 

Верховный Суд РФ в постановлении [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" указал, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Действительно, если доля в праве собственности продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ. 

В силу ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 в письменной форме известил истицу- участницу долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт ее (копия телеграммы- [ ... ]). Указанная телеграмма от [ДД.ММ.ГГГГ] была направлено ФИО3 по адресу – [Адрес] и вручена ей лично [ДД.ММ.ГГГГ]. Нотариус [ФИО 3] удостоверила указанные обстоятельства и факт отсутствия от ФИО3 ответа на заявление. 

По правилам пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Истец ФИО3 факт получения телеграммы не отрицала.

Нормами действующего гражданского законодательства на продавца не возложена обязанность по совершению таких действий как вручение уведомления и заявления с указанием о намерении продать спорные доли в праве общей долевой собственности на квартиру лично под роспись.

Обязательного направления нотариально заверенного извещения о намерении продать долю закон не содержит.

При этом все существенные условия были указаны в телеграмме о продаже и не требовали дополнительного согласования. Таким образом, со стороны ФИО5 уклонения от продажи доли истцу не было.

Таким образом, установлено, что продавец ФИО5 обязанность, возложенную на нее ст. 250 ГК РФ, исполнила, следовательно, своими действиями по распоряжению принадлежащей ему доли жилого помещения не нарушил преимущественного права покупки сособственника ФИО3 Довод истицы о том, что она должна была быть уведомлена о предстоящей продаже доли не ранее, чем за месяц до совершения сделки, основан на неправильном толковании закона.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель № 1 – муж истца, и бывший супруг ответчика ФИО5 в судебном заседании пояснил, что в [ДД.ММ.ГГГГ] он узнал от полицейского, который приходил в спорную квартиру по их заявлению, о том, что ФИО5 продает свою долю в квартире за 800 тысяч рублей, они с женой пошли к ответчику, чтобы выкупить эту долю, однако, она им отказала в продаже из-за мести, поскольку она хотела продать долю другим людям, чтобы они мучились с другим собственником. О телеграмме ответчика, направленной в адрес истца он знает, но они с истцом сказали, что будут все делать только через нотариуса, т.е. требовали нотариального уведомления. Нужно восстановить право истца на первоочередную покупку. В итоге, ответчик продала свою долю в [ДД.ММ.ГГГГ]. за 800 тысяч рублей.

Свидетель Свидетель № 2. в судебном заседании пояснила, что стороны знает, это участники сделки по [Адрес] стало известно о намерении ответчика ФИО5 продать свою долю [ДД.ММ.ГГГГ] или [ДД.ММ.ГГГГ] года. Она сама прочитала объявление в интернете на сайте [Адрес] и сама лично ей позвонила. 

Она разъяснила ей об обязанности уведомить второго сособственника. Она отсылала телеграмму или заказное письмо. Ответа не было получено. Они ходили к нотариусу и выяснили, что это уведомление было выслано по адресу, где проживала ФИО3 в доме, и было указан номер дома и квартира такая-то, поэтому они это уведомление переделывали. Второе уведомление было направлено на [Адрес]. Истец никогда ничего не получает. Получала ли она второе уведомление, она не знает. Нотариусу были показаны эти уведомления, а то этой сделки не состоялась бы. Нотариус проверяла. Она проверяла весь комплект документов и сказала, что все документы имеются. Изначально намерение было продать за 800тыс. рублей, но когда она ей позвонила в [ДД.ММ.ГГГГ], то объявления уже не было, но остался номер телефона, и она сказала, что будет продавать за 1млн рублей. Второго сособственника уведомляли, что будет продавить доля за 1млн рублей. 

Она знает, что истец не хотела выкупать долю у ответчика за 800 тысяч рублей, она предложила только 500000 рублей. ФИО5 это не устроило. Покупатель на долю нашелся в [ДД.ММ.ГГГГ]. 

К показаниям свидетеля Свидетель № 1 о том, что доля продана за 800000 руб. суд относится критически, так как это опровергается материалами дела – договором и распиской на 1000 000 руб.

Довод ФИО3 о том, что она только в [ДД.ММ.ГГГГ] достоверно узнала о заключении договора между ответчиками, не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным судом. Кроме того, по смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок для заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя установлен для восстановления нарушенного права преимущественной покупки. По настоящему делу же установлено, что право преимущественной покупки ФИО3 не нарушалось, следовательно, право требования перевода прав и обязанностей покупателя у ФИО3 отсутствует. 

Основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. продавец и покупатель доли в праве собственности на квартиру действовали добросовестно, предприняли необходимые меры к извещению сособственника, реализовали свои права в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, суд полагает требования ФИО3 не обоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5, ФИО1 о восстановлении положения, существовавшего до нарушения её права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи жилого помещения – [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ]. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: О.М. Дубовская