к делу № 2-255/2026

УИД № 23RS0003-01-2025-006130-34

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Анапа 18 марта 2026 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в соответствие, путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части назначения и наименования здания, запрете эксплуатации здания в целях предоставления услуг краткосрочного проживания до осуществления действий в соответствии с Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее по тексту – администрация МО г. Анапа) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу привести объект капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство, а в случае невозможности приведения объекта в соответствие осуществить его снос, взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда, возложении обязанности совершить определенные действия.

В обосновании иска истцом указано на то, что администрацией МО г. Анапа 27.05.2025 проведен осмотр земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью - 750 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для индивидуальной жилой застройки, гостиничное обслуживание», расположенного по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью, данные о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС: №, паспорт: №, выдан: 21 августа 2009 г. Отдел УФМС России по Краснодарскому краю в Крымском районе)

В соответствии материалами правил землепользования и застройки муниципального, образования город-курорт Анапа (редакция от 21.12.2023 № 586), названный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж1.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, границы зон с особыми условиями территорий и иных планируемых ограничений вышеуказанный земельный участок находится: в границе 3,4,5,6,7 подзоны ПАТ; в границе второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

В соответствии с картой градостроительного зонирования. Границы территории, объектов культурного наследия (объектов археологического наследия), испрашиваемый земельный участок расположен в границе зоны охраны объектов культурного наследия.

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен:

объект капитального строительства, наименование - нежилое здание, назначение - нежилое, с кадастровым номером №, площадью - 441,5 кв. м, количеством этажей - 3, в том числе подземных 0. Основанием регистрации послужил технический план здания от 22.03.2019.

Администрацией МО г. Анапа ФИО1 в соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдано «Разрешение на строительство» от 20.04.2018 № объекта капитального строительства (индивидуального жилого дома).

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что на земельном участке расположено: трехэтажное капитальное здание, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, которое согласно сведениям интернет-сайта № эксплуатируется как объект коммерческого назначения по сдачи комнат в наем – гостевой дом «ВиМар», а также бассейн.

Таким образом, собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возведен трехэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью - 441,5 кв. м, архитектурно-планировочной структуры гостиничного типа, который используется в коммерческих целях (гостевой дом «ВиМар»), в отсутствие проектной и разрешительной документации и с нарушением градостроительных норм и правил.

С учетом полученного в рамках рассмотрения дела на основании определения суда заключения судебной строительно-технической экспертизы, а также в связи с принятием Федерального закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», администрация МО г. Анапа, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, уточнила заявленные исковые требования и просила суд:

Обязать ФИО1 привести объект с кадастровым номером: №, площадью - 441,5 кв. м, этажностью - 3, в том числе подземный - 0, с наименованием: нежилое здание, назначение: нежилое, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью - 750 кв. м, категорией земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» по адресу: 

<

адрес>, в соответствие путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, в части назначения и наименования здания, с нежилого в жилое.

Указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении здания с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в части внесения изменений назначения и наименования здания, с нежилого в жилое.

Со дня вступления решения суда в законную силу запретить ФИО1 эксплуатацию здания с кадастровым номером №, площадью - 441,5 кв. м, этажностью - 3, в том числе подземный - 0, с наименованием: нежилое здание, назначение: нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью - 750 кв. м, категорией земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» в целях предоставления услуг Краткосрочного проживания до осуществления действий в соответствии с Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Обязать ФИО1 уведомить надлежащим образом администрацию муниципального образования город-курорт Анапа об исполнении решения суда.

Представитель истца - администрации МО г. Анапа в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом. Представителем истца ФИО2, действующим на основании доверенности № от 30.12.2025, представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя администрации, в котором представитель просил уточненные исковые администрации МО г. Анапа требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки в судебное заседание не представил.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности от 10.10.2025, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и его представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – АО «Банк Жилищного финансирования», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела третье лицо было извещено судом надлежащим образом, сведений о причинах неявки представителя третьего лица в судебное заседание, заявлений (ходатайств) об отложении судебного разбирательства, о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии с правилами ст. 167 ГПК РФ.

Изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем 20.11.2017 составлена запись государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № № от 06.05.2025.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года №424 (в редакции от 21 декабря 2023 года № 586), вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), предназначенной для размещения индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, объектов обслуживания жилой застройки, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, культурно-досуговой деятельности, спорта, территорий общего пользования.

Согласно представленной в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости № № от 08.10.2025 в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> расположен объект недвижимости – Здание, с кадастровым номером: №, назначение: Нежилое, наименование: Нежилое здание, площадью 441,5 кв. м, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, принадлежащее на праве собственности ФИО1, о чем 20.02.2020 составлена запись государственной регистрации права №

Согласно представленного в материалах дела разрешения на строительство от 20.04.2018 №, администрация муниципального образования город-курорт Анапа разрешила ФИО1 строительство индивидуального жилого дома, количеством этажей до трех, на земельном участке площадью 750 кв. м, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Согласно представленного в материалах дела технического паспорта, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», по состоянию на 24.09.2012, спорный объект отражен со следующими характеристиками: Здание – нежилое, общей площадью – 408,2 кв. м, число надземных этажей – 3, подземных – 0. В плане Г-образной формы, максимальной длиной 15,27 кв. м, максимальной шириной 11,80 кв. м, площадью застройки – 158,1 кв. м.

Как следует из представленного информационного сообщения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 27.05.2025 по результатам визуальной фиксации, в ходе проведенного главным специалистом отдела административной инспекции управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО4 осмотра с территории общего пользования земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером №, установлено, что на земельном участке расположено трехэтажное капитальное здание, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, которое согласно сведениям интернет-сайта № эксплуатируется как объект коммерческого назначения по сдаче комнат в наем – гостевой дом «ВиМар», а также бассейн.

В силу п. 3 ст. 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Данные права осуществляются собственником только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии со положениями ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство объектов капитального строительства может осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Наличие разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Как усматривается из представленных в материалах дела доказательств ответчику ФИО1 администрацией МО г. Анапа было выдано разрешение на строительство на принадлежащем ему земельном участке индивидуального жилого дома.

Между тем согласно сведений из ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером №, ответчиком возведено нежилое здание, что не соответствует ранее выданному разрешению на строительство.

Поскольку при разрешении заявленных по настоящему делу исковых требований возникла необходимость решения вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству стороны ответчика, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, на основании определения Анапского городского суда Краснодарского края от 05 февраля 2026 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено судом экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Анапа.

Из представленного на основании определения суда заключения эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Анапа № от 26.02.2026 по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы, следует, что объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> «под индивидуальное жилищное строительство, гостиничное обслуживание» является гостевым домом – средством размещения, представляющий под собой индивидуальный жилой дом, что соответствует полученному разрешению на строительство от 20.04.2018 №, возведенный в количестве 3 надземных этажей, с количеством комнат используемых для предоставления услуг гостевого дома не более 15, фактически 13, с количеством при одновременном размещении не более 45 человек, с площадью спальных комнат с оборудованными в соответствии с требованиями санузлами, помещением приема пищи и встречи гостей. Вариант приведения в соответствие заключается в внесении изменений в сведения ЕГРН в части назначения и наименования здания, с нежилого в жилое (по вопросу № 1).

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемый объект соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам (в том числе в части обеспечения необходимой инсоляции, отступов от границ смежных земельных участков, «красной линии»), требованиям экологической и пожарной безопасности, техническим регламентам, антисейсмическим требованиям (по вопросу № 2).

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что на момент проведения экспертизы исследуемый объект и его конструкции, не создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде (по вопросу № 3).

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исследовав заключение эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Анапа № от 26.02.2026 по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы, суд не усматривает оснований не доверять выводам эксперта, поскольку экспертиза носит ясный и последовательный характер, выполнена специалистом, квалификация которого у суда сомнений не вызывает, имеющим стаж работы в области экспертной деятельности и соответствующую квалификацию, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Сведения, изложенные в заключении, подтверждаются материалами дела, в связи с чем суд полагает возможным принять представленное в материалы дела экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Поскольку проведенной экспертизой установлено, что объект капитального строительства - здание с кадастровым номером №, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, фактически представляет собой индивидуальный жилой дом, суд приходит к выводу о том, что указанный объект является соответствующим выданному разрешению на строительство от 20.04.2018 №.

Вместе с тем из материалов дела усматривается несоответствие спорного объекта в части сведений о назначении и наименовании здания с кадастровым номером №, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости.

С учетом предложенного экспертом варианта приведения спорного объекта в соответствие, который заключается во внесении изменений в сведения ЕГРН в части назначения и наименования здания, с нежилого в жилое, суд приходит к выводу необходимости удовлетворения требования администрации МО г. Анапа в указанной части, путем возложения на ответчика ФИО1 обязанности совершить действия, направленные на внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, в части назначения и наименования спорного объекта.

Заявленное истцом требование о запрете эксплуатации ответчиком спорного объекта – здания с кадастровым номером № в целях предоставления услуг краткосрочного проживания до осуществления действий в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 07.06.2025 № 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», суд находит подлежащим удовлетворению в виду следующего.

Как установлено судом, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> спорный объект капитального строительства эксплуатируется как объект коммерческого назначения по сдаче комнат в наем – гостевой дом «ВиМар».

В соответствии со частями 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" (далее – Федеральный закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ) в целях создания механизма специального правового регулирования деятельности по предоставлению услуг гостевых домов, создания благоприятных условий для развития туристской индустрии провести эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах (далее - эксперимент). Эксперимент проводится на территориях Республики Алтай, Республики Дагестан, Республики Крым, Алтайского края, Краснодарского края, Приморского края, Ставропольского края, Архангельской области, Владимирской области, Ивановской области, Иркутской области, Калининградской области, Кемеровской области - Кузбасса, Ленинградской области, Ростовской области, Херсонской области, города федерального значения Севастополя (далее - субъекты Российской Федерации), а также в федеральной территории "Сириус".

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ предоставление услуг гостевого дома в гостевых домах, сведения о которых не внесены в реестр классифицированных средств размещения, размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома без указания идентификационного номера гостевого дома, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, и ссылки в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на запись в реестре классифицированных средств размещения, содержащую сведения о гостевом доме в соответствии с требованиями, установленными статьей 5.1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации", запрещаются.

Как установлено судом в настоящее время спорный объект - здание с кадастровым номером: №, принадлежащее на праве собственности ответчику, не внесено в реестр классифицированных средств размещения в соответствии с требованиями Федерального закона от 07.06.2025 г. № 127-ФЗ.

Соответствующих документов, подтверждающих выполнение ответчиком действий, предусмотренных положениями части 4 статьи 4 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела стороной ответчика не представлено.

Таким образом без выполнения действий, предписанных вышеназванным Федеральным законом, эксплуатация спорного объекта как гостевого дома в целях предоставления услуг краткосрочного проживания в настоящее время является незаконной.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в соответствие, путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части назначения и наименования здания, запрете эксплуатации здания в целях предоставления услуг краткосрочного проживания до осуществления действий в соответствии с Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», возложении обязанности совершить определенные действия - удовлетворить.

Обязать ФИО1 привести объект с кадастровым номером: №, площадью - 441,5 кв. м, этажностью - 3, в том числе подземный - 0, с наименованием: нежилое здание, назначение: нежилое, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью - 750 кв. м, категорией земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» по адресу: 

<

адрес>, в соответствие путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, в части назначения и наименования здания, с нежилого в жилое.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении здания с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, изменений назначения и наименования здания - с нежилого в жилое.

Со дня вступления решения суда в законную силу запретить ФИО1 эксплуатацию здания с кадастровым номером №, площадью - 441,5 кв. м, этажностью - 3, в том числе подземный - 0, с наименованием: нежилое здание, назначение: нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью - 750 кв. м, категорией земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» в целях предоставления услуг Краткосрочного проживания до осуществления действий в соответствии с Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Обязать ФИО1 уведомить надлежащим образом администрацию муниципального образования город-курорт Анапа об исполнении решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в мотивированном виде изготовлено: 25 марта 2026 года

Председательствующий- .

.

.

.