Дело № 2-358/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2017 года г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Текновой И.В., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «ГЕНБАНК» к ФИО3 о признании права собственности на нежилые строения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «ГЕНБАНК» обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 и просит признать за АО «ГЕНБАНК» право собственности на баню, кадастровый 

<

номер>, беседку с барбекю, кадастровый 

<

номер>, дом охраны, кадастровый 

<

номер>, расположенные по 

<

адрес>.

Свои требования мотивирует тем, что 12.07.2013г. между АО Генбанк (кредитор) и ФИО4 (заемщик) заключен кредитный договор 

<

номер>. 20.08.2013г. между АО Генбанк (залогодержатель) и ФИО3 (залогодатель) заключен договор об ипотеке 

<

номер> в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО4 по указанному кредитному договору. В соответствии с п. 2.1. договора об ипотеке предмет залога составляло следующее недвижимое имущество: - здание, назначение: жилое, 3-этажный, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый (или условный) 

<

номер>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

номер>, земельный участок, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли поселений, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

номер>, расположенные по 

<

адрес>. 

30.12.2013г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности на нежилые строения, находящиеся на указанных земельных участках: баня, кадастровый 

<

номер>, беседка с барбекю, кадастровый 

<

номер>, дом охраны, кадастровый 

<

номер>. 

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 19.03.2014г. обращено взыскание на жилой дом и земельные участки, являющиеся предметом залога по договору об ипотеке 

<

номер>. На основании постановлений от 17.05.2016г. и 14.06.2016г. судебного пристава-исполнителя Царицынского ОСП УФССП России по Москве о передаче взыскателю нереализованного в принудительном порядке имущества должника, АО «Генбанк» приобрел право собственности на указанные земельный участки и жилой дом. 03.08.2016г. зарегистрировано право залога в силу закона в пользу АО Генбанк на нежилые строения (баня, беседка с барбекю, дом охраны), находящиеся на указанных земельных участках на основании решений регистратора, указанного договора об ипотеке. 

Со ссылками на ст.ст. 64,65 Закона об ипотеке, истец полагает, что право залога на находящиеся на заложенном земельном участке строения распространяется в силу закона. Поскольку в результате реализации процедуры обращения взыскания на земельные участки право собственности на них приобретено истцом, то с учетом условий договора об ипотеке, АО «Генбанк» приобретено право собственности на нежилые строения (баня, беседка с барбекю, дом охраны), расположенные на земельных участках, на которые обращалось взыскание в судебном порядке. 

Кроме того, нежилые строения (баня, беседка с барбекю, дом охраны) составляют с жилым домом единое целое, а объектом права собственности АО «Генбанк» является этот жилой дом, в связи с чем, указанные нежилые строения не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права на жилой дом, и соответственно, в силу ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 135 ГК РФ, считались заложенными вместе с жилым домом, независимо от их включения в договор об ипотеке в составе заложенного имущества. 

Представитель истца АО «ГЕНБАНК» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ее представитель по доверенности ФИО2 просил в иске отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 63-67 т.1), в котором указал, что спорные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми 

<

номер> и 

<

номер>, принадлежавших ФИО3 до 01.07.2016г. В соответствии с договором об ипотеке в обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком ФИО4, ФИО3 было предоставлено в залог жилой дом и два земельных участка, общей стоимостью 12618000 руб. В связи с неисполнением обязательства по возврату суммы займа и процентов за пользование денежными средствами заемщиком ФИО4, на земельные участки и жилой дом было обращено взыскание, нереализованное имущество передано истцу. Таким образом, с 01.07.2016г. обязательства ФИО3 перед АО «Генбанк» прекращены в связи с регистрацией залогодержателем права собственности на объекты залога. Недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3, имеет обособленное конструктивное устройство – фундаменты, стены, кровлю, окна и входные группы, обособленные инженерные коммуникации, обеспечивающие возможность эксплуатации и использования данных объектов независимо от условий эксплуатации и целей использования дома, перешедшего в собственность АО «Генбанк». 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ранее в судебном заседании ее представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что на момент заключения договора об ипотеке, на земельных участках находились дом, беседка, баня и дом охраны, все эти объекты не были зарегистрированы. Представителю банка было предложено предоставить в залог весь комплекс, но им было выбрано только два земельных участка и жилой дом. Этих объектов было достаточно для обеспечения обязательства. Дом охраны большей своей частью расположен на земельном участке третьего лица. В настоящее время жилой дом и земельные участки, принадлежащие истцу, переданы в аренду ответчику, спорными объектами пользуется ответчик, установила сервитут на земельные участки. Кроме того, банк предлагал продать целиком весь комплекс, было подписано соглашение между собственниками. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Материалами дела установлено, что 20.08.2013г. между ЗАО «Генбанк» (залогодержатель) и ФИО3 (залогодатель) заключен договор об ипотеке 

<

номер>, в обеспечение своевременного исполнения обязательств ФИО4 по кредитному договору 

<

номер> от 12.07.2013г. Предметом залога являлись: жилое здание и два земельных участка с кадастровыми 

<

номер> и 

<

номер>, расположенные по 

<

адрес>. Оценка заложенного имущества составила – 12618000 руб., в том числе: жилой дом – 9318000 руб., земельный участок К№ ….:480 – 813600руб., земельный участок К№ - ….:0262 – 2486400 руб. (л.д. 52-59 т.1).

Как усматривается из дел правоустанавливающих документов на беседку с барбекю (К

<

номер>), дом охраны (К

<

номер>), баню (К

<

номер>), право собственности ФИО3 на данные объекты было зарегистрировано 30.12.2013г. на основании декларации об объекте недвижимого имущества (л.д. 164-172, 173-181, 182-190 т.1). 

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 19.03.2014г. взыскана солидарно с ФИО4, ООО «Облачков МСК», ООО «Селижаровский молочный завод» в пользу ЗАО «ГЕНБАНК» задолженность по кредитному договору в размере 24582750 руб. 38 коп. Обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе, на имущество принадлежащее ФИО3, состоящее из жилого дома площадью 

<

данные изъяты>, два земельных участка с К

<

номер> и с К

<

номер>, расположенные по 

<

адрес>. Определен способ реализации имущества путем продажи на торгах. Начальная продажная цена установлена следующим образом: на жилой дом – 10672000 руб., земельный участок К

<

номер> – 2412800 руб., земельный участок 

<

номер> – 789600 руб. (л.д. 13-29 т.1).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Царицынского ОСП УФССП России по Москве передано взыскателю ЗАО «ГЕНБАНК» нереализованное в принудительном порядке имущество ФИО3 в виде земельного участка К

<

номер>, земельного участка К

<

номер>, жилого дома площадью 

<

данные изъяты>, расположенные в 

<

адрес> (л.д. 42-45 т.1). Право собственности на жилой дом и земельные участки зарегистрировано за АО «Генбанк» (л.д. 39-41 т.1).

30.06.2016г. в адрес ФИО3 и судебного пристава-исполнителя направлено уведомление о погашении ограничения (обременения) права на земельные участки и жилой дом, на основании постановления об отмене ареста на имущество должника от 17.05.2016г. (л.д. 81 т1).

Из сообщения Межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 09.08.2016г. следует, что 03.08.2016г. внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости: беседка с барбекю, баня и дом охраны, принадлежащие ФИО3, расположенные по 

<

адрес> (л.д. 46 т.1). 

05.08.2016г. между АО «Генбанк», ФИО5 и ФИО3 составлено соглашение о намерениях, в соответствии с которым стороны договорись об одновременном заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества с одним покупателем, в состав которого входят: земельный участок с К

<

номер>, принадлежащий ФИО5, дом охраны, беседка с барбекю, баня, принадлежащие ФИО3, земельные участки с К

<

номер> и К

<

номер>, жилой дом, принадлежащие АО «Генбанк» (л.д. 212-213 т.1). 

Решением суда, не вступившим в законную силу, установлено в пользу ФИО3 постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении части земельного участка с К

<

номер>, принадлежащего АО «Генбанк» для обеспечения прохода к принадлежащим ФИО3 на праве собственности объектам недвижимости: баня, беседка с барбекю (л.д. 130-135 т.1). На данное решение АО «Генбанк» подана апелляционная жалоба (л.д. 136-139 т.1). 

В соответствии с техническим паспортом, составленным на объект индивидуального строительства – жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, в состав объекта входит: жилой дом, ворота с калиткой, мансарда, терраса, баня, навесы, беседка, дом охраны (л.д. 191-210 т.1). Согласно техническому заключению баня, беседка и дом охраны расположены на земельных участках (кадастровые номера ….:480, ….:262), являются объектами вспомогательными, связаны общим назначением с основным объектом (жилой дом) и предназначены для его обслуживания (л.д. 211 т.1).

В материалы дела представлены копия дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым 

<

номер> (л.д. 90-113 т.1), представлены сведения об основных характеристиках спорных объектов недвижимости (л.д. 149-163 т.1), отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому дом охраны оценен в 6000 000 руб., баня – 760000 руб., беседка с барбекю – 393000 руб. (л.д. 1-109 т.2). 

В силу ст. 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Согласно п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ (в ред. закона, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений), исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьями 350, 351 ГК РФ установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества, согласно которым требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества по решению суда, реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Располагая представленными доказательствами, оценивая их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

При рассмотрении дела установлено, что 20.08.2013г. между ЗАО «Генбанк» и ФИО3 был заключен договор об ипотеке № 0029-PN-R-000-13-DI, в соответствии с которым, ФИО3, в обеспечение своевременного исполнения обязательств заемщиком ФИО4, передала в залог ЗАО «Генбанк» жилой дом и два земельных участка, расположенные по 

<

адрес>. Стоимость заложенного имущества составила 12 618 000 руб. Впоследствии 30.12.2013г. ФИО3 зарегистрировала право собственности на строения, расположенные на указанных земельных участках, а именно на баню, беседку и дом охраны. Решением суда от 19.03.2014г. обращено взыскание на предмет залога по указанному договору об ипотеке, с установлением начальной продажной цены на жилой дом и земельные участки в сумме 13874 400 руб. В связи с тем, что указанное имущество не было реализовано в принудительном порядке, оно было передано в собственность взыскателя, истца по делу. 

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что при обращении взыскания на земельные участки, было обращено взыскание и на строения, расположенные на земельных участках, а также на то, что при обращении взыскания на жилой дом, было обращено взыскание на его принадлежности, к которым относятся спорные нежилые строениям. Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о том, что на баню, беседку с барбекю и дом охраны указанным решением суда было обращено взыскание в материалы дела, не представлено. Данных, свидетельствующих о том, что долг заемщика был снижен на стоимость этих объектов, рыночная стоимость которых в настоящее время в соответствии с представленным отчетом об оценке составляет 7153 000 руб., при рассмотрении дела не представлено. Право собственности ответчика на спорные объекты до настоящего времени не оспорено. Кроме того, как усматривается из соглашения о намерениях от 05.08.2016г., АО «Генбанк» признавал, что собственником спорных строений является ответчик ФИО3, при реализации имущества, принадлежащего сторонам и третьему лицу, ФИО3 возмещается стоимость спорных объектов недвижимости. 

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца по заявленным в иске основаниям. 

В соответствии со ст.ст. 91, 94, 103 ГПК РФ суд полагает необходимым довзыскать с АО «Генбанк» в соответствующий бюджет госпошлину по требованиям истца о признании права собственности, поскольку при рассмотрении дела были представлены сведения о кадастровой стоимости спорных объектов (беседка – 68703,60 руб., дом охраны – 887138 руб., баня – 581042,56 руб.). Исходя из цены иска – 1536884,16 руб., госпошлина составляет 15884,42 руб. С учетом, частичной оплаты госпошлины с истца подлежит взысканию 5884 руб. 42 коп. (15884,42-10000). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ГЕНБАНК» к ФИО3 о признании права собственности на баню, кадастровый 

<

номер>, беседку с барбекю, кадастровый 

<

номер>, дом охраны, кадастровый 

<

номер>, расположенные по 

<

адрес>, оставить без удовлетворения. 

Взыскать с Акционерного общества «ГЕНБАНК» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 5884 рубля 42 копейки. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова 

Мотивированное решение изготовлено: 13 марта 2017 года