Дело № 3а-605/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000457-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 22 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – здание бытового обслуживания с торговыми помещениями, площадью 1 791, 9 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 52 886 000 рублей по состоянию на 26 июня 2020 года.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «АСВ - Консалтинг» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2020 года составляет 52 886 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2020 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 6 июля 2020 года № 217/ОКС и составила 69 043 834, 81 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержал. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО7, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – здание бытового обслуживания с торговыми помещениями, площадью 1 791, 9 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск установлен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2020 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 6 июля 2020 года № 217/ОКС и составила 69 043 834, 81 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2020 года установлена в размере 52 886 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО7 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

Годовой доход определен оценщиком как доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка аренды объектов недвижимости торгово – офисного назначения, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, оказывающим влияние на арендную ставку.

Величина ставки капитализации принята оценщиком в размере 11, 8 % в соответствии с предложениями справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3, 2018 года.

Выбор справочного изданий, датированного 2018 годом, обоснован оценщиком тем, что в рамках данной оценки все составляющие расчета, принятые на основании данных справочной литературы, датированы 2018 годом.

Суд полагает такое обоснование выбора справочного издания, при том, что как указывает административный ответчик в возражениях на Отчет, на дату оценки имелся справочник, содержащий сведения о ставках капитализации для аналогичных объектов недвижимости, датированный 2020 годом, является вполне убедительным и требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Отчет содержит полное и подробное описание выбора методов оценки и произведенных действий оценщика в рамках данных методов, в связи с чем суд полагает, что Отчет законодательству об оценочной деятельности не противоречит.

В рамках исследования Отчета, с учетом тех возражений, которые принесены на него административным ответчиком, судом выявлены технические ошибки в части указания адреса одного из аналогов при сравнительном подходе, в части указания стоимости одного из объектов, а также в части указания даты оценки на отдельном этапе расчета.

Вместе с тем, указанные ошибки результат оценки не исказили, что подтверждено представленными оценщиком дополнительными расчетными таблицами.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 52 886 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 8 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 26 июня 2020 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – здание бытового обслуживания с торговыми помещениями, площадью 1 791, 9 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 52 886 000 (пятьдесят два миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 8 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ