16RS0051-01-2023-008290-77

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081 тел. (843) 264-98-00 

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Дело № 2-6589/2023

02 октября 2023 года

город Казань

 

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи М.И. Амирова

при секретаре судебного заседания Г.Р. Халиуллиной,

с участием истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, 

установил:

ФИО5 первоначально обратился в суд с административным иском к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о признании незаконным отказа Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в компенсации арендной платы, взыскании арендной платы.

В обоснование иска указано, что 20 мая 2022 года на основании аукциона между истцом и Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>. Земельный участок был предоставлен под строительство индивидуального жилого дома. Однако истцу было отказано в размещении объекта на земельном участке в связи с тем, что допустимая высота застройки находится ниже, чем высота поверхности земельного участка. Истец обратился в Исполнительный комитет муниципального образования города Казани с заявлением о компенсации арендной платы, однако в удовлетворении заявления было отказано.

Определением судьи Вахитовского районного суда города Казани от 06 марта 2023 года административное исковое заявление передано на рассмотрение в порядке гражданского судопроизводства.

Определением Вахитовского районного суда города Казани от 23 мая 2023 года гражданское дело передано по подсудности в Советский районный суд города Казани.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнял, изменял предмет иска, окончательно просил: признать незаконным отказ Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в компенсации арендной платы по договору аренды земельного участка №21277 от 27 мая 2022 года; расторгнуть договор аренды земельного участка №21277 от 27 мая 2022 года, заключенный между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и истцом, с 26 мая 2023 года; взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в пользу ФИО5 в счет оплаченных по договору аренды платежей 686 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец от требования о признании отказа Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в компенсации арендной платы незаконным отказался, определением суда от 02 октября 2023 года отказ от части иска принят судом, производство в данной части прекращено.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчики Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание представителя не направили, не сообщив при этом об уважительных причинах своей неявки, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства в соответствии со статьями 233 - 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель АО «Туполев», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, представил отзыв, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

На основании пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 4 указанной статьи требования, установленные пунктом 3 статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 27 мая 2022 года между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №21277, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 422 кв.м с кадастровым номером 

<

номер изъят>, категория земель – земли населенных пунктов, адрес: город Казань, Советский район, улица Привольная.

Договор аренды заключен на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 10 декабря 2019 года №4440 и протокола №2 о результатах аукциона от 20 мая 2022 года по лоту №3.

Согласно пункту 1.4.1 договора земельный участок предоставляется под строительство индивидуального жилого дома. Также указано на необходимость соблюдения ограничения, установленного для зоны, в которой возможна застройка не выше 12 метров относительно уровня аэродрома. 

Пунктом 1.5 договора установлено разрешенное использование земельного участка – индивидуальные жилые дома (объекты ИЖС).

Договор заключен сроком на 20 лет до 26 мая 2042 года, дата возврата земельного участка 26 мая 2042 года (пункты 2.1-2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора начало исчисления срока по пункту 2.1 договора производится с даты подписания договора аренды и акта приема-передачи.

Арендная плата исчисляется с даты подписания договора и акта.

В силу пункта 3.2 договора размер ежегодной арендной платы определен по результатам аукциона либо в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 686 000 рублей. Задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе, составляет 686 000 рублей. Уплаченные арендатору денежные средства в размере 686 000 рублей засчитываются в счет арендной платы за землю и возврату не подлежат.

16 мая 2022 года истец оплатил 686 000 рублей по договору, что подтверждается чеком-ордером.

27 мая 2022 года между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи земельного участка.

Истец обратился в Исполнительный комитет муниципального образования города Казани с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС.

В указанном уведомлении истца указано, что предельная высота объекта ИЖС составляет 4 метра.

Уведомлением от 02 августа 2022 года истец уведомлен о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке в связи с тем, что земельный участок расположен в границах 3 подзоны зоны с особвыми условиями использования территории Приаэродромная территория: аэродром экспериментальной авиации Казань (Борисглебское). Предусмотрены ограничения: абсолютная отметка застройки не должна превышать значений отметок от 60,60 м до 160,60 м. Установлено, что абсолютная высота объекта не соответствует установленному ограничению.

ФИО1 обратился в Исполнительный комитет муниципального образования города Казани с заявлением о расторжении договора и компенсации стоимости арендной платы.

Письмом от 22 декабря 2022 года ответчик сообщил о необходимости явки для подписания соглашения о расторжении договора, отказал в компенсации арендной платы, поскольку сумма 686 000 рублей была засчитана в счет арендной платы и возмещению не подлежит.

Представитель МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в своем отзыве указал, что в извещении о проведении аукциона по лоту были внесены все имеющиеся ограничения, в том числе было указано, что необходимо обеспечить соблюдение ограничения, установленного для зоны, в которой возможна застройка не выше 12 метров относительно уровня аэродрома. Также было установлено, что абсолютная отметка застройки значения абсолютных отметок составляет от 71,41 м до 221,41 м.

Согласно отзыву МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (л.д. 106) при рассмотрении уведомления ФИО5 управлением было выявлено, что по земельному участку имеются ограничения по высоте строительства.

Согласно ответу АО «Туполев» от 31 августа 2023 года абсолютная отметка застройки на земельном участке 

<

номер изъят> не должна превышать 115,19 м. Ориентировочная высота рельефа на данном участке составляет 124 м (превышение). В случаях прохождения поверхности взлета ниже уровня земли любые здания и строения, расположенные на данном земельном участке, будут являться препятствием и их строительство запрещено.

Таким образом, использование земельного участка 

<

номер изъят> под строительство индивидуального жилого дома невозможно, поскольку земельный участок располагается на рельефе, превышающем абсолютную отметку застройки. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе ответом АО «Туполев» на запрос суда, пояснениями представителя данного третьего лица, не отрицалось лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела.

При этом в составе конкурсной документации не была размещена информация о невозможности строительства на земельном участке. Более того, указано на то, что необходимо соблюсти ограничения для зоны, в которой возможна застройка не выше 12 метров относительно уровня аэродрома. То обстоятельство, что при предоставлении земельного участка в аренду истцу не могло быть известно о наличии ограничения и невозможности осуществления строительства подтверждается и отзывом ответчика МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», в котором указано, что о наличии ограничения им стало известно лишь при рассмотрении уведомления ФИО5.

Таким образом, договор истцом был заключен именно под строительство индивидуального жилого дома в соответствии с установленными требованиями (высота по уведомлению не более 4 метров), в договоре не содержится заявленных ограничений по строительству дома на данном земельном участке, истец не был осведомлен о невозможности строительства дома на земельном участке, целью заключения договора аренды было именно строительство дома с последующим выкупом земельного участка. При наличии вышеуказанных обстоятельств, существенно влияющих на решение истцом вопроса о приобретении права аренды земельного участка для строительства дома, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Суд считает, что в данном случае договор подлежит расторжению с 26 мая 2023 года, поскольку истцом была оплачена стоимость аренды только за первый год. Таким образом, у ответчика отсутствует право требовать с арендатора платы по договору аренды с указанного периода. При этом с требованием о расторжении истец обратился до декабря 2022 года.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям (в том числе) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, положения вышеприведенных правовых норм не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению является невозможным, следует признать, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах у истца отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, а перечисленные им денежные средства в размере 686 000 рублей составляют неосновательное обогащение ответчика.

Поскольку недостаток выявился истцом после передачи МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», и это создало препятствия в пользовании арендатором этим земельным участком по назначению (под строительство дома), то оснований для оплаты арендных платежей не имеется.

Таким образом, требование о взыскании суммы в размере 686 000 рублей подлежит удовлетворению.

Надлежащим ответчиком по делу признается Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, так как в силу части 2 статьи 40 Устава муниципального образования города Казани распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, то есть не отнесенными к собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, отнесено к компетенции Исполнительного комитета муниципального образования города Казани. Таким образом, иск к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» подлежит отклонению как заявленный к ненадлежащим ответчикам.

Руководствуясь статьями 194 – 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №21277 от 27 мая 2022 года, заключенный между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН 

<

***>) и ФИО5 (паспорт 

<

номер изъят>), с 26 мая 2023 года.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО5 (паспорт 

<

номер изъят>) в счет оплаченных по договору аренды платежей 686 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО5 (паспорт 

<

номер изъят>) отказать.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд города Казани заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.И. Амиров

Мотивированное решение изготовлено 

09 октября 2023 года, судья