Дело № 3а-373/2021 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

12 августа 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тягай АА

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Логистический центр «Заречье» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ООО «Логистический центр «Заречье» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «Глобал–оценка и экспертиза», по состоянию на 24.05.2018 года, а именно в размере 94 083 520.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 24.05.2018 года установлена в размере 241 912 200.98 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседание не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы определенной, в ходе производства судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО1 Просил стоимость объекта установить в размере, равном рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО Центр кадастровой оценки», заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, и администрации Одинцовского городского округа Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке. 

Исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание назначение выставочный центр по переработке и упаковке сельскохозяйственной продукции, площадью 4936.7кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное в 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 47 924 457.14 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношении Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 21.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Логистический центр «Заречье» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта был представлен отчет, подготовленный ООО «Глобал оценка и экспертиза», в котором по состоянию на 24.05.2018 года рыночная стоимость определена в размере 94 083 520.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 24.05.2018 года рыночная стоимость объекта составляет 222 470 469.00 рублей.

С указанным заключением не согласился административный истец, представил возражения, в рамках изучения которых, эксперт ФИО1 признал, что им в расчеты принят объект оценки, расположенный в ином субъекте, г. Москве. По данному основанию эксперт ФИО1 выразил согласие на проведение дополнительного исследования. Определением Московского областного суда от 05.07.2021 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Глобал оценка и экспертиза».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт указал, что оценщиком при реализации подходов к оценке в тексте объекта-аналога №2 примененного к расчету, отсутствует информация о площади земельного участка. Относящегося к объекту. Приведенные из Портала Росреестра данные, указывают на то, что на землеьном участке расположена лишь часть здания, утверждение о том, что к указанным в объявлении помещениям относится земельный участок с кадастровым номером :62 площадью 3714 кв. метров не подтверждено; наличие у данного аналога холодильной камеры не проанализировано оценщиком; отсутствует информация о предложениях по продаже земельных участков, что в целом оказывает существенное влияние на итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 13-14 экспертного заключения.

В рамках рассмотрения денного дела, в части ответа на вопрос об определении рыночной стоимости объекта, экспертом применены к расчету объекты аналоги, расположенные в г. Москве. Однако корректировки либо анализ рынка возможности применения данных аналогов к объектам исследования, расположенным в Московской области заключение не содержало.

Указанное основание стало поводом для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, в рамках которой экспертом произведены расчету, применены необходимые корректирующие коэффициенты и получена рыночная стоимость объекта в размере 222 129 022.00 рублей.

Административный истец не согласился с заключением, представил возражения, которые эксперт не признал и указал в письменных пояснениях, что утверждение рецензента, что характеристики объекта аналога No1 не подтверждены общедоступными источниками неверно, поскольку в тексте Заключения эксперта имеется принт-скрин объявления, где указана вся необходимая информация об объекте.

Что касается невозможности проверить характеристики объекта-аналога No 1 посредством заказа выписки из ЕГРН, то необходимо отметить, что федеральные стандарты оценки не содержат обязательного требования по подбору объектов-аналогов, в отношении которых должны быть установлены кадастровые номера.

Таким образ�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????????���???????????J?J??�?????????*????J?J???h�????�?j�??????????????J?J?J??�???????????J?J??�?????????J?J??�??????????�???????????????????J?J

Что, то Эксперт признал, что касательно неточно указанной даты предложения им допущена опечатка, которая не оказывает никакого влияния на стоимость объекта исследования, поскольку, согласно данным, представленным на странице 38 экспертного заключения, изменения в уровне цен на протяжении всего 2017 года не наблюдалось. С учетом того, что дата объявления 1 июня 2017 г. корректирующий коэффициент составит также 2,57, как и на 11 апреля 2017 г. Корректировка для аналога No1 также составит: -2,3% (=((2,51/2,57)-1*100%).

Удаленность от МКАД принималась по данным сервиса Яндекс.Карты с учетом указанного в объявлении адреса. Принт-скрин, подтверждающий удаленность аналога No 1 от МКАД использованную при проведении расчетов, приведен в заключении на стр. 34.

Также эксперт указал, что оценка проводилась на ретроспективную дату, в связи с тем, что объявление о продаже аналога No 2 было размещено в апреле 2017 г., с даты размещения объявления о продаже аналога No 2 до текущей даты прошло более 4-х лет, то велика вероятность, что объявление на дату написания экспертизы снято с публикации и уточнить информацию по всем ценообразующим характеристикам рецензенту не удалось В заключении эксперта приведен принт-скрин объявления, где указаны все необходимые характеристики объекта-аналога No 2. 2. Экспертом корректно определена площадь объекта-аналога No2 в размере 13 450 кв. м. В тексте объявления о продаже аналога No 2 указано «предлагается на продажу административно-складской комплекс общей площадью 13 450 кв.м.». 

Таким образом, в тексте объявления указана однозначно площадь зданий, которые выставлены на продажу, а так же указано, что административная площадь входит в состав продаваемой площади аналога No 2. Нарушения Экспертом не допущены. 3. Утверждение Рецензента, что Экспертом при определении удаленности от МКАД аналога No2 определяется расстояние с южной (внутренней стороны МКАД) - неверно. На странице 35 экспертного заключения приводится принт-скрин, где указано, что расстояние до МКАД рассчитывается с северной (внешней стороны МКАД).