Дело № 2-8/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2018 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васильевой Е.В.,

с участием адвоката Грищенко А.Н., 

при секретаре Малютиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учётом внесённых уточнений, обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Капитал» с требованием о признании соинвестором строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, определении доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> соответствующей квартире общей площадью 39,40 кв.м., корпус 2 подъезд 2, этаж 9, признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> соответствующей квартире общей площадью 39,40 кв.м

<

адрес> 

В обоснование требований, истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, ФИО1, и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, по окончании строительства (при условии выполнения обязательств по оплате), ООО «Фирма «Альфа Дизайн» обязалась предоставить в собственность истцу 

<

адрес>, общей площадью 39,40 кв.м., расположенную многоквартирном 17-ти этажном жилом доме в жилом комплексе «Лесная корона» по адресу: 

<

адрес>. Поскольку, обязательство по оплате было истцом исполнено в полном объеме, то у ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» возникло обязательство по предоставлению ей указанного нежилого помещения.

Далее истец указывает, что права застройщика названного жилого комплекса перешли от ООО «Фирма «Альфа Дизайн» к ООО «Недвижимость-Капитал», в связи с чем, у ответчика возникло обязательство по предоставлению ей 

<

адрес>, общей площадью 39,40 кв.м., расположенную в многоквартирном 17-ти этажном жилом доме в жилом комплексе «Лесная корона» по адресу: 

<

адрес>.

Истец полагает, что восстановление её прав возможно путём признания истца соинвестором строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, определении доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> соответствующей квартире общей площадью 39,40 кв.м., корпус 2 подъезд 2, этаж 9, признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> соответствующей квартире общей площадью 39,40 кв.м., корпус 2, подъезд 2, этаж 9. (т.1 л.д. 2-5, 60-66)

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась своим правом, предоставленным ст.48 ГПК РФ, направила в суд своего представителя. 

В судебное заседание представитель истца ФИО2 явилась, исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика – адвокат Грищенко А.Н. в судебное заседание явился, иск не признал, поддержал доводы представленных возражений, суду пояснил, что ООО «Недвижимость-Капитал» не принимало на себя обязательство по предоставлению квартир, лицам, не вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, имеющиеся данные в Договоре № о долевом участии в инвестиционном проекте от 09 января 2004 года, не позволяют идентифицировать квартиру, подлежащую передаче истцу, в связи с чем, Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте от 09 января 2004 года, является незаключенным в части индивидуализации помещения.

Представитель третьего лица – Администрации г.о.ФИО4 Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Суд, рассмотрев дело, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 09 января 2004 года между ФИО1 и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, по окончании строительства (при условии выполнения обязательств по оплате), ООО «Фирма «Альфа Дизайн» обязалась предоставить в собственность истцу 

<

адрес>, общей площадью 39,40 кв.м., расположенную многоквартирном 17-ти этажном жилом доме в жилом комплексе «Лесная корона» по адресу: 

<

адрес>

На момент подписания указанного договора основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со ст.ст. 61, 62, действующего в период заключения Договоров инвестирования Градостроительного кодекса РФ 1998 года, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации. Документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории является разрешение на строительство, которое выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из абз. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч.2 ст. 554 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п.1 ч.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч.1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно п.5 ст. 4 указанного Федерального закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с п. 16, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, разъяснено, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и объект незавершенного строительства ему передан. При вынесении решения учитывается степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально-определенных характеристик.

В целях установления объекта незавершенного строительства, степени готовности объекта незавершенного строительства, суд определением от 11.09.2017 года назначил проведение судебной экспертизы, проведение которой поручил экспертам ООО «Эксперт -Профи». Перед экспертами суд поставил следующие вопросы:

1) Определить размер доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 39,40 кв.м., 

<

адрес> 

2) Определить местоположение и площадь спорной квартиры, соответствующей доле ФИО1 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> общей площадью 39,40 кв.м., 

<

адрес> (место положение согласно договору долевого участия № от 09.01.2004 года). 

По итогам проведенной судебной экспертизы ООО «Эксперт - Профи», представило в материалы дела Заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором эксперты пришли к следующим выводам:

По вопросу 1: На момент производства экспертизы, исследуемый объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> находится в стадии незавершенного строительства. Отсутствуют заполнение дверных и оконных проемов, а также опознавательные таблички, на которых указываются номера домов, подъездов, квартир, а также проектная документация. В связи с чем, определить местоположение квартиры, соответствующей доле ФИО1 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> общей площадью 39,40 кв.м., корпус 2 подъезд 2, этаж 9 согласно договору долевого участия № от 09.01.2004 года – не представляется возможным.

По вопросу 2: В Договоре долевого участия № от 09.01.2004 года указано, что площадь квартиры в размере 39,40 кв.м. взята сторонами за основу для производства расчетов по договору, а реальная площадь квартиры будет установлена БТИ после сдачи дома государственной приемочной комиссией по результатам технической инвентаризации здания. В связи с отсутствием проектной документации на строительство жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, и тем, что вышеуказанный объект находится в стадии незавершенного строительства, определить размер доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 39,40 кв.м., 

<

адрес> – не представляется возможным.

Суд, исследовав Заключение экспертов № от 15 января 2018 года, представленное ООО «Эксперт - Профи», с позиции статьи 67 ГПК РФ, установил, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности, содержат описание исследования, четкие и ясные выводы, в связи с чем, суд принимает данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, отвечающего критериям достаточности, относимости и допустимости.

Оценивая содержание Договора долевого участия № от 09.01.2004 года по правилам ст. 431 ГК РФ, Заключение экспертов № от 15.01.2018, представленное ООО «Эксперт – Профи» по правилам ст.ст. 59, 60 ГПК РФ в их взаимной связи, с позиции статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что Договор долевого участия № от 09.01.2004 года не содержит достаточных данных, позволяющих идентифицировать объект – квартиру (долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирного дома), как индивидуально-определенную вещь. 

Из материалов дела следует, что 31 августа 2009 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - наблюдение.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч.1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2011 (резолютивная часть объявлена 30.09.2011 г.) судом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» применены правила параграфа 7 (банкротство застройщика) главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

Согласно ч.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствие с пп.1 п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.

17 сентября 2010 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - внешнее управление с утверждением временным и внешним управляющим должника ФИО3.

Состав лиц, участвующих в деле о банкротстве определен в статье 34 Закона о банкротстве. Лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.

Статья 2 Закона о банкротстве связывает понятие конкурсного кредитора с наличием у должника задолженности перед последним по денежному обязательству.

Для вывода о том, что должник имеет денежные обязательства перед конкурсным кредитором, необходимо установить их состав и размер.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих состав и размер требований, если иное не определено указанным пунктом.

Согласно п.1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу п.35 ст. 71 и п. 35 ст. 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со ст. 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.

Предусмотренный абз.3 п.1. ст 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.

Судом установлено, что 08 мая 2014 года в Арбитражный суд Московской области суд поступило заявление внешнего управляющего должника об утверждении мирового соглашения, заключенного между должником, конкурсными кредиторами и кредиторами с правом требования передачи жилых помещений, включенными в соответствующие реестры на 29 апреля 2014 года, и третьим лицом - ООО «Недвижимость-капитал». 

Согласно п. 3 ст. 150 Закон банкротстве в мировом соглашении могут участвовать третьи лица, которые принимают на себя права и обязанности по этому соглашению.

В соответствии со ст. 157 Закона о банкротстве участие в мировом соглашении третьих лиц допускается, если их участие не нарушает права и законные интересы кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, а также кредиторов, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и срок исполнения требований которых наступил до даты заключения мирового соглашения. 

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года N 97 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве" отражена правовая позиция, согласно которой мировое соглашение может распространяться только на кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Аналогичная позиция содержится в п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором указано, что мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (п.6 ст. 151, п.6 с. 152, п.4 ст. 153, п.4 ст.154 Закона о банкротстве).

Судом установлено, что 27 июня 2014 года Определением Арбитражного суда Московской области данное мировое соглашение утверждено, производство по делу №А41-7785/09 о признании ООО фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Пунктом 1 части 3 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Таким образом, правоотношения сторон – лиц, заключавших договоры с ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» были изменены Мировым соглашением, заключенным в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ООО «Недвижимость Капитал», возникло обязательство, вытекающее из Мирового соглашения, заключенного в рамках дела о банкротстве ООО фирма «АльфаДизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года, по завершению строительства жилого комплекса «Лесная Корона» на земельном участке кадастровый № по адресу: 

<

адрес> и передаче квартир лицам, вошедшими в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов ч.1 ст.56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данных положений гражданского-процессуального законодательства, истец не представила доказательств того, что она включена арбитражным судом Московской области в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Альфа Дизайн» о передаче жилых помещений. 

Следовательно, у ООО «Недвижимость-Капитал» отсутствует обязательство по предоставлению истцу по окончании строительства жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> общей площадью 39,40 кв.м., корпус 2 подъезд 2, этаж 9.

Требование истца о признании соинвестором строительства, подлежит отклонению по вышеуказанным доводам, а также в связи с тем, что законодательно не закреплено понятие соивестор, не содержится каких-либо характеристик, присущих данному понятию и влекущих какие-либо юридически значимые последствия для лица, являющегося соинвестором.

Ссылка истца на применение выводов, сделанных в Определении ВС РФ от 13 октября 2015 года по делу № к настоящему спору, основана на неверном токовании закона, поскольку банкротство застройщика по названому делу, осуществлялось не по правилам параграфа 7 (банкротство застройщика) главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании соинвестором строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>; определении доли в объекте незавершённого строительства по адресу: 

<

адрес> признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства по адресу: 

<

адрес>, - ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В.Васильева

Мотивированное решение составлено 01 марта 2018 года.

Судья: Е.В.Васильева