Дело № 2-598/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

20 сентября 2018 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

при секретаре Вартановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Новатор» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав в нем, что 12.02.2018 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание – склад общей площадью 1461,5 кв. мс кадастровым номером № на земельном участке площадью 2640 кв. м с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ответчика на указанный выше объект недвижимости подтверждается данными о реорганизации Рыбколхоза «Новатор», инвентарной карточкой, решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.1998 года. Технические характеристики объекта недвижимости подтверждаются техническим паспортом, выданным ГУПТИ РО Целинского района. Она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимого имущества, но получила отказ, так как для этого необходимы правоустанавливающие документы. Склад на балансе ЗАО «Новатор» состоит. ЗАО «Новатор» является собственником продаваемого объекта недвижимости, однако в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов он не может зарегистрировать свое первоначальное право, необходимое для регистрации перехода права по сделке. Уточнив требования, просит суд зарегистрировать за ней, ФИО1, 

<

данные изъяты>, переход права собственности на нежилое здание склад общей площадью 1461,5 кв. м с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке площадью 2640 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27).

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, пояснив, что ЗАО «Новатор» самоустранилось от регистрации перехода права собственности, присутствие второй стороны сделки в юстиции при подаче заявления на регистрацию прав обязательно, ее предложение явиться в МФЦ для регистрации купли-продажи ответчик проигнорировал, а переданных ей ответчиком при передаче самого склада в день подписания договора, который имеет силу передаточного акта, документов недостаточно для регистрации права собственности, поскольку право ответчика на склад в ЕГРН не зарегистрировано. Такое поведение ответчика нарушает ее права, она лишена возможности в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться возмездно приобретенным ею недвижимым имуществом, поскольку в силу закона право собственности на склад у нее возникнет только после регистрации перехода права собственности в ЕГРН. 

Представитель ответчика ЗАО «Новатор» в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела (л.д. 35), не явился, о причинах неявки сведений в суд не представил. В отсутствие ответчика суд рассмотрел дело в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела (л.д. 37), о причинах неявки сведений не представлено. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца ФИО1, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в 1982 году рыбколхозу «Новатор» объединения «Донрыбпром» были безвозмездно переданы аварийные отдельно стоящие складское и подсобное здания в районе железной дороги для приемки и хранения рыбных кормов.

При реорганизации рыбколхоза «Новатор» в НРП «Новатор» склад был включен в долевую собственность совладельцев НРП «Новатор».

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.1998 года (л.д. 6), а также подтверждаются инвентаризационной карточной № 32 от 07.06.1982 года учета основных средств рыбколхоза «Новатор», в соответствии с которой складское помещение и подсобное здание в районе железной дороги были приобретены безвозмездно в 1982 году (л.д. 5).

В силу положений ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно техническому паспорту, составленному на дату обследования объекта учета 31.03.2004 года, склад ЗАО «Новатор», расположенный по адресу: 

<

адрес>, представляет собой объект, состоящий из склада (литера А), склада (литера А1), навеса, подсобного помещения, крыльца и замощения, назначение: производственное, использование: складское, общая площадь объекта 1461,5 кв. м (л.д. 8-12).

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Суду представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2018 года, в соответствии с которым ЗАО «Новатор» в лице генерального директора ФИО6 – продавец продал, а ФИО1 – покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение-склад общей площадью 1461,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 21-22).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 60 000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу до подписания договора, что подтверждено п. 5 договора, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № 6 от 12.02.2018 года (л.д. 20).

Согласно п. 9 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 12.02.2018 года, договор имеет силу передаточного акта, дополнительно акт приема-передачи недвижимого имущества составляться не будет.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФправана имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество направе собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрацииправа на недвижимость.

Судом установлено, что здание склада в 1982 году было безвозмездно приобретено рыбколхозом «Новатор», который потом был реорганизован в народное рыболовецкое предприятие «Новатор», затем в сельскохозяйственный производственный кооператив – рыболовецкий колхоз «Новатор», а после – в закрытое акционерное общество «Новатор», что подтверждается справкой о реорганизации (л.д. 19), а также уставами (л.д. 15-18).

Вновь возникшее юридическое лицовправеобратиться с заявлением о государственной регистрации переходаправасобственности в орган, осуществляющий государственную регистрациюправна недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, еслиправособственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестреправна недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), правоустанавливающими являются документы,подтверждающиеоснование для переходаправав порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении имправасобственности на недвижимое имущество. 

В судебном заседании установлено, что ЗАО «Новатор» является правопреемником СПК «Новатор», которое, в свою очередь, является правопреемником НРП «Новатор», а последнее – правопреемником рыболовецкого колхоза «Новатор». Права ответчика на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались собственником, о чем также свидетельствует выписка из ЕГРН от 11.07.2018 года, представленная в материалы настоящего гражданского дела (л.д. 7). 

Указанный объект недвижимости принадлежат на праве собственности ЗАО «Новатор» как объект основных средств, правопритязаний и споров на указанный объект не имеется. По данным администрации Целинского сельского поселения по состоянию на 20.09.2018 года в реестре муниципального имущества вышеуказанный склад не значится, бесхозяйным не признавался (л.д. 38).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственностина недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрацииправа собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеетправо на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В п. 61 постановления Пленума № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако ответчик уклоняется от обращения в регистрирующий орган как с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о переходе права собственности, что подтверждается извещением истца от 19.03.2018 года о необходимости явки ответчика в МФЦ (л.д. 28).

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 12.02.2018 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец в лице ФИО7, являвшегося директором ЗАО «Новатор» в периоды с 22.06.2012 года по 21.06.2017 года и с 16.06.2016 года по настоящее время является ФИО8, о чем в материалы дела представлены приказы: от 22.06.2012 года № 13-к и от 16.06.2017 года № 5-к (л.д. 13-14), обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделена правом его отчуждать.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку представитель продавца ЗАО «Новатор» не является на государственную регистрацию, в связи с чем, истец была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, и считает ее уточненные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истец при подаче иска уплатила государственную пошлину в размере 2000 рублей, впоследствии уточнила исковые требования, что повлекло уменьшение подлежащей оплате при подаче иска государственной пошлины до 300 рублей, в связи с чем, учитывая приведенные выше нормы права, истцу надлежит возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1700 рублей, а с ответчика подлежит взысканию возврат госпошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления, в сумме 300 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Новатор» о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, переход права собственности на нежилое здание склад общей площадью 1461,5 кв. м с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке площадью 2640 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ЗАО «Новатор» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить истцу ФИО1 излишне уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 1700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 25.09.2018 года.