Производство№ 2-6158/2021

УИД 28RS0004-01-2021-007087-25

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 июля 2021 года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя финансового управляющего ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетнего ФИО4 к ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель истца обратился в суд с данным исковым заявлением, в обоснование указав, что 23 октября 2020 года в рамках процедуры банкротства между ФИО5, в лице финансового управляющего ФИО6, и ФИО7 заключен договор купли-продажи.

Согласно п. 1.1. данного договора, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение с КН *** площадью 134,8 кв.м., расположенное по адресу: ***, с 1/7 долей в праве на земельный участок площадью 815 кв.м. с КН ***, квартал 116.

Пунктом 3.1 договора установлено, что стоимость имущества, определенная по итогам торгов в соответствии протоколом от 23 октября 2020 года № 4652-1, составляет 1 701 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2. договора, расчет по оговору за приобретенное имущество производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 календарных дней, с даты заключения настоящего договора купли-продажи. Сумма внесенного задатка в размере 170 000 рублей засчитывается в счет оплаты цены договора. Сумма к доплате 1 531 000 рублей.

16 октября 2020 года задаток в размере 170 000 рублей внесен ФИО7 при проведении открытых торгов по реализации имущества ИП ФИО5, что подтверждается приходным кассовым ордером № 310804 от 16.10.2020г.

30 октября 2020 года ФИО7 умер.

На момент заключения вышеуказанного договора ФИО7 находился в браке с ФИО3, имел от данного брака сына ФИО4 *** года рождения.

Согласно справке врио нотариуса ФИО8, ФИО9, действующая от себя и от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО4, являются единственными наследниками. 

ФИО9, как универсальный правопреемник ФИО7, в установленный договором срок оплатила 1 531 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № 531908 от 20.11.2020 года.

Однако, в связи с тем, что данный договор не прошел государственную регистрацию в связи со смертью покупателя, нотариус не может выдать истцам свидетельства о праве на наследство по закону на нежилое помещение с КН ***, расположенное по адресу: ***, с 1/7 долей в праве на земельный участок площадью 815 кв.м. с КН ***.

Просит произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 23.10.2020 года и регистрацию перехода прав по договору к ФИО9 на 3/4 доли в праве собственности на нежилое помещение, кадастровый номер ***, площадью 134,8 кв.м., расположенное по адресу: *** с 1/7 долей в праве на земельный участок площадью 815 кв.м. с кадастровым номером ***, квартал 116, (как пережившей супруге - 1/2 доли, как наследнику первой очереди - 1/4 доли) ФИО7, ***.р., умершего 30 октября 2020 года, проживавшего по адресу: *** и к ФИО4 на 1/4 долю в праве собственности на нежилое помещение, кадастровый номер ***, площадью 134,8 кв.м., расположенное по адресу: *** с 1/7 долей в праве на земельный участок площадью 815 кв.м. с кадастровым номером ***, квартал 116, как наследнику первой очереди к имуществу ФИО7, умершего 30 октября 2020 года. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. 

Представитель финансового управляющего ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. 

Третье лицо нотариус ФИО8 извещен судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (статья 130).

При этом ст. 550 указанного Кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 1 ст. 551 ГК РФ следует, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

Частью 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу положений п. 1 ст. 131, ст. 164, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома, так и переход права собственности на продаваемый объект.

Таким образом, договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации. Соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Амурской области от 26.09.2019 года по делу № А04-8846/2016 индивидуальный предприниматель ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - реализация имущества гражданина сроком до 16.01.2020 года. ФИО6 утвержден финансовым управляющим индивидуального предпринимателя ФИО5

Определением Арбитражного суда Амурской области от 16.06.2020 года по арбитражному делу № А04-8846/2016 продлен срок реализации имущества гражданина в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 до 14 декабря 2020 года.

23 октября 2020 года, в рамках процедуры банкротства между ФИО5, в лице финансового управляющего ФИО6, и ФИО7 заключен договор купли-продажи.

Согласно п. 1.1. данного договора, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение с КН *** площадью 134,8 кв.м., расположенное по адресу: ***, с 1/7 долей в праве на земельный участок площадью 815 кв.м. с КН ***, квартал 116.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что стоимость имущества, определенная по итогам торгов в соответствии протоколом от 23 октября 2020 года № 4652-1, составляет 1 701 000 рублей.

Расчет по оговору за приобретенное имущество производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 (тридцати) календарных дней, с даты заключения настоящего договора купли-продажи. Сумма внесенного задатка в размере 170 000 рублей засчитывается в счет оплаты цены договора. Сумма к доплате 1 531 000 рублей.

16 октября 2020 года задаток в размере 170 000 рублей внесен ФИО7 при проведении открытых торгов по реализации имущества ИП ФИО5, что подтверждается приходным кассовым ордером № 310804 от 16.10.2020г.

30 октября 2020 года ФИО7 умер.

19 ноября 2020 года врио нотариуса ФИО8 ФИО10 заведено наследственное дело № 141/2020 к имуществу умершего 30 октября 2020 года ФИО7 

На момент заключения вышеуказанного договора ФИО7 состоял в браке с ФИО3, имел от данного брака сына ФИО4 *** года рождения, которые являются единственными наследниками. 

ФИО3, как универсальный правопреемник ФИО7, в установленный договором срок оплатила 1 531 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № 531908 от 20.11.2020 года.

Таким образом, обязательства покупателя по договору купли-продажи от 23 октября 2020 года исполнены в полном объеме в установленный срок.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 15 июня 2021 года по делу № А04- 8846/2016 продлен срок реализации имущества гражданина в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 до 13 декабря 2021 года. 

Проверяя законность и обоснованность заявленных требований, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

В п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

В силу абз. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, на основании ст. ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности продавца, покупателя по договору купли-продажи переходят к их универсальным правопреемникам. Поэтому наследники покупателя недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности к продавцу.

ФИО9 и ФИО4, в интересах которого действует ФИО9, как наследники ФИО7, являются его правопреемниками во всех имущественных отношениях с его участием, и в том числе в отношениях, основанных на заключенном договоре купли-продажи.

Поскольку приобретение в порядке заключения договора купли-продажи права собственности на нежилое помещение и 1/7 долю на земельный участок является способом приобретения права собственности, оно означает приобретение права на имущество, которое имеет собственника (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), приведенные выше разъяснения в полном объеме применимы и при разрешении спора, связанного с тем, что после заключения наследодателем договора его право собственности на спорное имущество осталось незарегистрированным. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 23 октября 2020 года и государственную регистрацию перехода прав по договору к:

ФИО3 на 3/4 доли в праве собственности на нежилое здание с КН ***, расположенное по ул. *** г.Благовещенска,с 1/7 долей в праве собственности на земельный участок с КН ***, как пережившей супруге ФИО7, умершего 30 октября 2020 года.

ФИО4 на 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание с КН ***, расположенное по ул. *** г.Благовещенска,с 1/7 долей в праве собственности на земельный участок с КН ***, как пережившему сыну ФИО7, умершего 30 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 15 июля 2021 г.