Дело №2-5237/2025

Решение

Именем Российской Федерации

г.Белгород 11 ноября 2025 года

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Михайленко В.Ю.,

с участием представителя истца,

в отсутствие истца, представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Решение» о расторжении договора,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Решение», в котором просит расторгнуть Договор №К/145 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> от 25.12.2023, заключенный между ФИО1 и ООО «СЗ «Решение». 

В обоснование указано на следующие обстоятельства. 25.12.2023 между ФИО1 и ООО «СЗ «Решение» заключен Договор №К/145 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>. По условиям договора дольщик уплачивает застройщику 3943500 рублей. Заключение договора истцом было обусловлено исключительно наличием по состоянию на этот период времени государственной программы- льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. В противном случае истец бы не заключала указанный договор, так как для оплаты стоимости объекта-3943500 рублей иных денежных сбережений либо дохода истец не имела и не имеет. Вместе с тем 1 июля 2024 года перестала действовать льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых. Иск мотивирован существенным изменением обстоятельств, которое сторона не могла предвидеть на дату заключения договора. Истец указала, что ее требования основаны на положениях ст. 451 ГК РФ, положениях Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Извещенная о дате, времени и месте судебного заседания истица в судебное заседание не явилась, причину неявки не сообщила, обеспечила явку представителя.

Представитель истца иск поддержала.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, просил дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, направил отзыв, в котором указал на незаконность и необоснованность заявленных истцом требований. Указано, что во исполнение условий договора истцом фактически внесено на счет-эскроу денежные средства в размере 484350 рублей. По состоянию на 13.10.2025 сумма пророченных платежей истцом составляет 3450150 рублей. 17.05.2024 и 22.10.2024 в адрес ответчика поступили от истца требования об одностороннем отказе от исполнения договора со ссылкой на невозможность исполнить договор. Застройщик уведомил истца об отсутствии оснований для применения положений ч.1 ст.9 ФЗ №214-ФЗ. Ответчик направил в адрес истца предложение о расторжении договора по соглашению сторон в соответствии с п.9.4 Договора с возмещением застройщику штрафа 5% от общей цены договора путем выплаты указанной денежной суммы. Изменение условий государственного льготного кредитования не является основанием для применения ст. 451 ГК РФ. Изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которые истец исходил при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п.2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ. Указанные истцом в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением его финансового положения, сами по себе не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п.2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего материального положения, которое возможно было предвидеть до заключения сделки при достаточной степени заботливости и осмотрительности. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который истец как участник долевого строительства несет при заключении договора, и не относится к существенным изменениям обстоятельств. При этом изменение финансового положения истца не связано с деятельностью застройщика и от него, как участника сделки не зависит. Прекращение государственной программы льготного кредитования не влияет на основные обязательства сторон по договору долевого участия. В договоре прямо предусмотрена рассрочка платежа, что свидетельствует об учете сторонами возможных финансовых затруднений. Программы льготного кредитования являются временными мерами государственной поддержки с заранее установленными сроками действия. Завершение таких программ является прогнозируемым событием. Факт уменьшение дохода не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, поэтому, заключая договор, участник долевого строительства- должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Истцом не представлено доказательств отсутствия возможности трудоустроиться или найти дополнительный источник дохода, или наличия ограничений трудоспособности. Стабильность доходов истца не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора. Положения ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» к возникшим правоотношениям не применимы. Оснований, предусмотренных положениями ст.9, ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется. Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов. Срок передачи объекта- 31.12.2025 не нарушен. Указано на злоупотребление истцом своими правами, отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения договора. При этом указал, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон в соответствии с п 9.4 Договора. 

Заслушав представителя истца, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами гражданского дела подтверждено, что 25 декабря 2023 года ООО «СЗ «Решение» и ФИО1 заключили Договор №К/145 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, площадь участка 15048 кв.м многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, определенный Договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Основные характеристики объекта долевого строительства содержатся в п.1.2 Договора и в Приложениях 1, 2 к Договору. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира (студия) с условным номером 145, общей площадью 22,83 кв.м. Договор заключен на основании ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2025 года после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Застройщик вправе передать квартиру досрочно после фактического получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Дольщик не вправе отказаться от досрочной приемки квартиры. Размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком составляет 3943500 рублей. Оплата цены договора осуществляется дольщиком за счет собственных денежных средств в следующем порядке: денежные средства вносятся дольщиком на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО «Промсвязьбанк». Оплата цены договора производится после государственной регистрации Договора путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на счет эскроу в порядке, предусмотренном Договором. Договор может быть изменен или расторгнут по письменному соглашению Сторон в любое время. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в случаях, предусмотренных ч.1 ст.9, ч.7 ст. 15.4 Закона РФ №214-ФЗ. При одностороннем отказе дольщика от исполнения условий договора дольщик выплачивает застройщику штраф в размере 5% от общей цены Договора. Стороны договорились, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора не будет основанием для расторжения Договора (п.9.8 Договора). 

17.05.2024 ФИО1 направила в адрес ООО «СЗ «Решение» заявление, в котором указала на отсутствие денежных средств для исполнения договора и просила расторгнуть договор. 

24.05.2024 ООО «СЗ «Решение» отказало в расторжении договора по основаниям отсутствия у дольщика денежных средств для исполнения обязательств по договору, предложило расторгнуть договор на условиях выплаты штрафа, предусмотренного договором. 

16.09.2025 в адрес ФИО1 направлена досудебная претензия с требованием о погашении задолженности по Договору. 

Таким образом между ФИО1 и ООО «СЗ «Решение» возник спор, вытекающий из отношений, связанных привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированных Законом об участии в долевом строительстве.

В частности, в соответствии со статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (часть 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (часть 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах.

Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре (пункт 5 части 1 и пункт 4 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению, в связи с чем ссылка на ее положения истицы неубедительна (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 июля 2018 года № 4-КГ18-43). 

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор №К/145 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 25.12.2023 заключен ФИО1 и частично исполнялся ФИО1 

Стороны добровольно договорились о сумме, подлежащей уплате ФИО1, порядке и сроках ее уплаты.

Как следует из условий договора, обязанность своевременной и в полном объеме оплаты участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не была поставлена в зависимость от имущественного положения ФИО1 и ее участия в государственных программах. 

Таким образом ухудшение материального положения ФИО1 в период исполнения обязательств по договору нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для расторжения договора в соответствии со ст. ст. 450,451 ГК РФ.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

В соответствии с ч.7 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:

1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных приведенными положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предоставляющих участнику долевого строительства право на односторонний отказ от исполнения договора и наличие оснований для расторжение договора в судебном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 (паспорт №) к ООО «СЗ «Решение» (ОГРН 

<

***>) о расторжении договора №К/145 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> от 25.12.2023, заключенный между ФИО1 и ООО «СЗ «Решение» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья М.В. Ковригина

Мотивированное решение суда составлено 25 ноября 2025 года.