Дело № №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2025 года 

город Истра Московской области 

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.В.,

при секретаре Шевченко Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании переплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о взыскании переплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 29.03.2023г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, в соответствии с которым истец купила у ответчика недвижимое имущество: земельный участок с к.н. № и расположенный на нем жилой дом с к.н. № общей площадью 278,4 кв.м, однако при проведении замеров жилого дома с целью подготовки дизайн проекта для будущего ремонта, ею выявлено, что площадь Жилого дома существенно отличается от указанной в Договоре и содержащейся в сведениях ЕГРН. Для определения площади дома истец обратилась к кадастровому инженеру ФИО4, который в экспертном заключении ООО «ООО «ТриПод» указал, что площадь крытого навеса не следовало включать в площадь 1-го этажа, а также конфигурация открытой террасы отображена неверно, площадь здания (жилого дома) по состоянию на 2023г. составляла 227,5 кв.м, без учета площади крытого навеса для автотранспортных средств, обустройство которого произведено в 2024г. (том 1 л.д. 21-41, том 2 л.д. 41-61). Истец считает, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является такой идентифицирующий признак как площадь дома. Указание в договоре площади дома, отличной от реальной, существенным образом нарушает права покупателя и указывает на введение покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств продаваемого объекта. Ответчик ничего не сообщила истцу о том, что реальная площадь проданного дома отличается от указанной в выписке из ЕГРН. Считает, что исходя из условий договора стоимость 1 кв.м жилого дома составляет 150 862 руб. (42 000 000/278,4) и в ее пользу подлежит взысканию переплата по Договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 29.03.2023г. в размере 7 678 895 руб., пени за нарушение исполнения требования, начиная с 06.07.2024г., исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ, по день фактической оплаты задолженности, 500 000 руб. в счет компенсации морального вреда, расходы по оплате госпошлины в размере 46 594 руб. 

Истец ФИО1 и ее представитель адвокат ФИО5 в судебном заседании требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Представители ответчика по доверенности ФИО11 и ФИО6 требования не признали, по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, по их мнению ФИО2 не может являться надлежащим ответчиком по настоящему иску, поскольку общая площадь жилого дома была определена кадастровым инженером, истец была ознакомлена до заключения договора купли-продажи с техническим описанием от 15.09.2021г. и техническим планом на жилой дом от 12.10.2021г. Указали, что истец произвела реконструкцию жилого дома, а именно помещение, отображенное в техническом плане от 12.10.2021г., как «хозяйственная терраса», была перестроена (реконструирована) истцом в «гараж», после чего обратилась в суд с настоящим иском. 

Третьи лица: кадастровый инженер ФИО7, Банк ВТБ (ПАО), Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, допросив эксперта, исследовав письменные материалы гражданского дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется 

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Согласно пп. 1, 2 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. 

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пп. 1, 4).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом при рассмотрении настоящего дела было установлено, что 29.03.2023г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств (том 1 л.д.17-18). Пунктом 1.3 Договора купли-продажи установлено, что цена продаваемого по настоящему Договору недвижимого имущества, определенная соглашением сторон, составляет 50 000 000,00 (пятьдесят миллионов и 00/100) рублей Российской Федерации, в том числе: цена земельного участка составляет 8 000 000,00 (восемь миллионов и 00/100) рублей Российской Федерации; цена жилого дома составляет 42 000 000,00 (сорок два миллиона и 00/100) рублей Российской Федерации. 

В соответствии с п. 3 передаточного акта от 04.04.2023г. покупатель принял вышеназванные земельный участок и жилой дом в таком виде, в котором они есть на день подписания настоящего акта. Претензий к состоянию Земельного участка и Жилого дома, состоянию технических сооружений, сетей и коммуникаций Покупатель не имеет (том 1 л.д. 19).

Общая площадь здания - это одна из его характеристик, которая включается в ЕГРН.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п.п. 7.3 указанной статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета являются: технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);

Статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены требования к техническом плану. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Подготовка технического плана на объект недвижимости осуществляется кадастровым инженером. Согласно статье 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

Следовательно, определяет общую площадь здания кадастровый инженер. Наряду с другими сведениями она приводится в техническом плане в разделе "Характеристики объекта недвижимости". 

Пунктом 10.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393, определено, что в площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости": воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке; внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке. 

В соответствии с п.1. и 2 статьи 29.2. Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером. Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.

После приобретения жилого дома истцом 10.04.2023г. был заключен Договор строительного подряда с ФИО8, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства произвести строительно-монтажные работы по возведению гаража, дворового навеса и навеса крыльца, в перечень необходимых к выполнению работ вошло в том числе демонтаж брусчатки, части крыши, потолка, монтаж пристройки гаража в виде навеса. 25.05.2023г. подписан акт о выполненных работах по договору подряда (том 2 л.д. 13-17).

09.09.2024г. истцом было подано заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое в отношении спорного жилого дома (том 3 л.д. 70). В разделе 5 заявления указано: В части государственного кадастрового учета осуществить: учет изменений в связи с изменением сведений об объекте недвижимости площадь, уточнением местоположения объекта недвижимости на земельном участке. Указания об исправлении реестровой ошибки данное заявление не содержит.

13.09.2024г. истцом поставлен на государственный кадастровый учет объект недвижимости с наименованием «Гараж», к.н. № (том 2 л.д. 25).

Определением Истринского городского суда Московской области от 27.11.2024г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено Заключение эксперта № ССТЭ ОТ 19.03.2025г. 

Указанное заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в правильности или обоснованности, не требует разъяснений и дополнений, в связи с чем, приобщено судом к материалам гражданского дела в качестве доказательства. Из выводов заключения эксперта следует:

- по состоянию на 29.03.2023 г. – дату фактической передачи жилого дома полноценные технические характеристики объекта исследования остаются неизменными с 30.11.2021г. 

В обоих случаях объект описывается как двухэтажный жилой дом общей площадью 278,4 кв.м, с датой завершения строительства в 2021 году. Технические характеристики объекта: наименование – индивидуальный жилой дом, код ВРИ 2.1, назначение – жилое, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общая площадь – 278,4 кв.м, материал стен – смешанные. Подробное техническое описание представлено в таблице 3 (стр.экспертизы 22). Площадка с опорами и крышей в качестве «хозяйственной террасы» в техническом плане от 12.10.2021 г. отражена верно. Расхождения в конфигурации, отображенное на рис. 11 (стр.экспертизы 28), обусловлено проведёнными работами по реконструкции и изменению конфигурации объекта в период с 29.03.2023 г. по 09.09.2024 г., что подтверждается фактом направления новым собственником в Росреестр 09.09.2024 года обновлённого технического плана, содержащего изменённые параметры здания, включая новую конфигурацию и площадь "хозяйственной террасы".

- Гараж с кадастровым номером № является частью жилого дома с кадастровым номером №, образованной в результате реконструкции жилого дома, что выразилось в изменении общей площади здания, в перестройке, в полной замене конструкций полов (демонтаж брусчатки и устройство бетонной стяжки), также частичной замене крыши.

- Обстоятельства, которые привели к уменьшению площади жилого дома с кадастровым номером №:

Изменение конфигурации площадки с опорами и крышей в качестве «хозяйственной террасы», относительно отраженной в техническом плане от 12.10.2021 г.: расхождения в конфигурации отображено на рис. 11 (стр.экспертизы 28). Площадь данной площадки по состоянию на 12.10.2021 г. составляла 19,8 кв.м, фактическая площадь – 16,7 кв.м;

Изменение конфигурации гаража относительно сведений, отраженных в Техническом плане от 12.10.2021г., в части общей площади гаража (см. рис. 12, стр.экспертизы 31): фактическая площадь 33 кв.м, согласно Техническому плану – 37,8 кв.м.

Уменьшение площади произошло в результате реконструкции жилого дома, заключающейся в возведении наружных стен и внутренних перегородок гаража, а также расхождении в очертании «хозяйственной террасы».

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО9, предупрежденный об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, который поддержал заключение экспертизы. 

Из материалов дела следует, что покупателю - истцу по делу предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволило истцу сделать осознанный выбор товара в соответствии с целями, для которых он приобретался.

Таким образом, согласно вышеуказанному договору купли-продажи, истец приняла спорный жилой дом в том качественном состоянии, в каком он был на день подписания договора, была удовлетворена техническим состоянием передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий не имела. 

Доказательств сокрытия продавцом какой-либо информации относительно качества передаваемого недвижимого имущества, а также наличия на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, не имеется. 

Так, согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. ст. 421, 424 ГК РФ стороны по своему усмотрению вправе определить цену договора в твердой денежной сумме. 

Суд полагает основанным на неверном толковании истцом норм права, а именно п. 3 ст. 555 ГК РФ относительно того, что цена на спорный жилой дом указана на единицу его площади, так как цена дома определена в договоре фиксированной – 42 000 000 руб. (том 1 л.д.17, п.1.3. Договора купли-продажи).

Аналогичным образом, по мнению суда, сторона истца ошибочно ссылается на положение п. 3 ст. 485 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи между сторонами не предусматривает возможности изменения цены. 

При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания с ответчика переплаты по Договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 29.03.2023г. в размере 7 678 895 руб. на законе и договоре не основаны и удовлетворению не подлежат, как и производные от основного, требования о взыскании пени за нарушение исполнения требований, компенсации морального вреда, судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании переплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15.09.2025 г.

Судья: Н.В. Иванова