Дело №2-1179/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2025 года г. Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Бочкарева А.В.,

при секретаре Сукиасян Т.А.,

с участием: 

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

помощника прокурора Артемовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 к мэрии 

<

адрес> об обязании принятия решения об изъятии путем выкупа, о взыскании выкупной стоимости и процентов за пользование чужими денежными средствами,, 

у с т а н о в и л:

ФИО3, действующая в лице финансового управляющего ФИО4, обратилась в суд с иском, с учетом уточнения (т. 2 л.д. 180-186) просила обязать мэрию 

<

адрес> изъять, путем выкупа следующее имущество: квартиру площадью 30,1 кв.м., расположенную в доме по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и право на 1/9 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Взыскать с мэрии 

<

адрес> выкупную стоимость в размере 2 428 780 руб. и проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 152 872 руб. и с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3, признанная несостоятельным (банкротом), является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, которая находится в залоге у банка. Указанный дом признан аварийным, подлежащим сносу и в настоящее время, снесен, до настоящего времени решение о выкупе не принято, что ущемляет права истца и конкурсных кредиторов. 

Финансовый управляющий, действующий в лице представителя ФИО1, уточненные требования поддержал, дал соответствующие пояснения. 

ФИО3, участвовавшая в ранее состоявшихся судебных заседаниях, поддержала доводы иска, указав, что принятие решение о выкупе соответствует её правам и интересам. Правовые последствия в виде перечисления денежных средств, в случае удовлетворения заявленных требований, в конкурсную массу, ей понятны. 

Представитель мэрии 

<

адрес> возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что расселение дома до настоящего времени не произведено, программа выкупа не утверждена. Дополнительно указано на то, что требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами не основаны на законе, а также указав на то, что выкупная стоимость стороной истца определена не верно - в неё необоснованно включена стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, хотя эта стоимость учтена экспертом при определении стоимости квартиры. 

Представитель Департамента строительства и архитектуры мэрии 

<

адрес>, привлеченного стороной истца к участию в деле в качестве ответчика, а также представители 

<

адрес>, ППК Роскадастр, АО «Российский сельскохозяйственный банк», привлеченных к участию в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств не заявили. 

В соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ информация о времени и месте судебного разбирательства была размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Таким образом, судом предприняты все меры к надлежащему извещению участвующих в деле лиц, в связи с чем, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, принимая во внимание заключение прокурора, который полагал возможным удовлетворить заявленные требования, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А-45-33209/2021 должник – ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 6 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ, которая неоднократно продлевалась. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4

ФИО3 принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером: №, площадью 30.1 кв.м. (т. 1 л.д. 15-16).

Указанный объект имеет обременение в виде залога в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 16).

Постановлением мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 86).

В соответствии с ответом мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос ФИО4, сроки расселения данного дома будут определены после установления объемов финансирования из федерального бюджета. На момент ответа, дом не включен в действующие программы расселения, решение об изъятии земельного участка и жилых помещений в отношении данного дома мэрией 

<

адрес> не принималось, требования в адрес собственников не направлялись (т. 1 л.д. 17-18). 

Аналогичные сведения изложены в ответе от ДД.ММ.ГГГГ №, указано на то, что в настоящее время производится расселение граждан, проживающих в аварийном фонде, признанным таковым до 2017 года. После завершения реализации действующей Региональной адресной программы, при формировании последующей программы с финансовой поддержкой государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сроки расселения указанного дома не определены (т. 1 л.д. 30).

Согласно сведениям, изложенным мэрией 

<

адрес> в ответе от ДД.ММ.ГГГГ № на судебный запрос, в настоящее время, 

<

адрес> разрабатывается региональная адресная программа по переселению из аварийного жилищного фонда на 2024-2030 годы, предусматривающая расселение из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 85).

Представитель мэрии 

<

адрес>, в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, сообщил, что программа по переселению из аварийного жилищного фонда до настоящего времени так и не утверждена. 

В соответствии с ответом мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании решения комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях недопущения возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с причинением вреда жизни и здоровью граждан вследствие возможного возгорания мусора, образовавшегося в результате обрушения аварийных конструкций здания № по 

<

адрес>, силами администрации проведена работа по разбору оставшихся аварийных конструкций здания с последующим вывозом мусора (т. 2 л.д. 33-34). 

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).

Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40).

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа 

Длительное непринятие мер по соблюдению установленного статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации порядка осуществления процедуры изъятия земельного участка многоквартирного дома и жилых помещений, расположенных в аварийном доме, не может повлечь за собой отказ в защите жилищных прав собственников данных помещений.

Указанные граждане имеют права на возмещение стоимости недвижимого имущества, которое подлежит изъятию органом местного самоуправления в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным. При этом право выбора способа защиты жилищных прав путем получения выкупной цены квартиры или путем предоставления иного жилого помещения, в случае включения многоквартирного дома в соответствующую программу, принадлежит собственникам изымаемых помещений.

Иное бы влекло умаление их права на предоставление равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, из материалов дела следует, что до настоящего времени многоквартирный дом не расселен, меры к изъятию жилого помещения, принадлежащего истцу, мэрией 

<

адрес> не предпринимаются, вопрос о возмещении стоимости жилого помещения не разрешен.

То обстоятельство, что дом не включен в программу по переселению, а срок переселения, установленный в распоряжении администрации, не наступил и процедура изъятия не начата, не является препятствием для выкупа у истицы принадлежащей ей квартиры, указанный срок не отвечает требованиям разумности, принимая во внимание то, что дом признан аварийным и непригодным для проживания в 2019 году, разрушен в 2023 году, а запланирован в расселению лишь в 2026 году, учитывая при этом пояснения представителя ответчика, что программа до настоящего времени не утверждена.

На основании вышеприведенных норм права, принимая во внимание правовые позиции Верховного Суда РФ, суд находит исковые требования об обязании мэрии 

<

адрес> изъять путем выкупа жилое помещение, принадлежащее ФИО3, законными и обоснованными. 

Разрешая вопрос об установлении выкупной цены, суд руководствуется следующим. 

В соответствии с правовыми позициями вышеуказанного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В соответствии с экспертным заключением, подготовленным экспертом ООО «Лекс» ФИО5 рыночная стоимость объекта экспертизы – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 220 000 руб. (т. 1 л.д. 106-130).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что при подготовке заключения ею учтены нормы ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

При этом, при проведении исследования, не установлено наличие убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, учитывая, что дом фактически снесен и собственник длительное время не проживает в указанном жилом помещении. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям достоверности, соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Так, экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы эксперта в заключении полны, мотивированы и научно обоснованы, а сам эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы.

Дополнительно, указанное заключение разъяснено экспертом в судебном заседании, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

Какие-либо надлежащие, допустимые и относимые доказательства, опровергающие или ставящие под сомнение выводы, изложенные в заключении эксперта суду не представлены, экспертное заключение не оспаривалось.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что выкупную стоимость следует определить в размере 2 220 000 руб. 

При этом суд учитывает пояснения стороны истца о том, что они не намерены предъявлять ко взысканию и доказывать размер убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, тогда как указанные обстоятельства отнесены к бремени доказывания истца.

Кроме того, суд находит позицию истца об установлении выкупной цены в размере 2 428 780 руб., определенной как стоимость доли в праве собственности на земельный участок, основанной на неверном толковании норм права. 

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо он предназначен для обеспечения возможности пользования жилым помещением.

На основании изложенного, суд не находит правовых оснований для возложения на ответчика обязанности выкупить право собственности истца на 1/9 доли в праве общей собственности на земельный участок, занимаемый жилым домом. 

Также суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания процентов за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 152 872 руб. и с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства, исходя при этом из следующего. 

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Учитывая, что срок исполнения обязательства в рассматриваемом правовом споре не определен, принимая во внимание, что обязанность ответчика произвести изъятие путем выкупа устанавливается данным решением суда, начисление процентов на указанную сумму, имеющую правовую природу убытков, возможно только после того, как данное обязательство подтверждено судебным решением, вступившим в законную силу, и стало денежным обязательством.

Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 211 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

исковые требования ФИО3 (ИНН №) удовлетворить частично.

Обязать мэрию 

<

адрес> (ИНН 

<

***>) изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за счет средств казны муниципального образования, с прекращением права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение после осуществления выплаты, установив выкупную стоимость в размере 2 220 000 руб.

В остальной части иска - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья А.В. Бочкарев