К делу № 2-157/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2024 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего – судьи Зубкова Г.А.,

при секретаре судебного заседания Хурай З.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика – Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к ответчику о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект недвижимого имущества. В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 190 кв.м. (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для размещения магазина, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На данном земельном участке расположено нежилое здание (здание магазина) площадью 156, 7 кв.м., которое также принадлежит на праве собственности истцу, что также подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

В связи с неудовлетворительным состоянием здания магазина в апреле 2023г. экспертом по обследованию зданий и сооружений ФИО4 было проведено его обследование с целью возможности дальнейшего его использования.

Из акта обследования от 10.04.2023г. усматривается, что использование принадлежащего истице здания магазина без проведения капитального ремонта не представляется возможным. Так, экспертом было рекомендовано в рамках капитального ремонта провести мероприятия по усилению фундаментов, усилению конструкций пола, усилению и частичной замене металлического каркаса здания, усилению и частичной замене металлических ферм перекрытия, замене кровельного покрытия, замене стеклопакетов, замене сетей электроосвещения и водоснабжения, устройству пандуса.

Указанные работы должны проводиться без получения разрешения на строительство.

По заказу истца была подготовлена документация по капитальному ремонту здания магазина.

Решением Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» от 22.05.2023г. № 2128 был согласован архитектурно-градостроительный облик здания магазина согласно представленному Альбому объекта.

В дальнейшем истцом были проведены работы по капитальному ремонту принадлежащего ему объекта, в результате которых произошло незначительное увеличение площади. Указанное увеличение площади произошло в связи с перепланировкой внутренних перегородок.

25.10.2023г. истец обратилась в уполномоченный орган - Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию..

Решением от 27.10.2023г. № РВ КАП-20231027-15194934504-4 ответчик отказал в выдаче указанного разрешения, обосновав свой отказ отсутствием разрешения на строительство, акта о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и технического плана построенного объекта.

Истец считает отказа уполномоченного органа незаконным, поскольку в связи с проведением капитального ремонта здания магазина получение испрашиваемых ответчиком документов не является необходимым условием. Увеличение площади объекта со 156, 7 кв.м. до 160, 9 кв.м. (на 4 кв.м.) является незначительным и обусловлено осуществлением внутренней перепланировки.

С учетом положений ст. 222 ГК РФ просила сохранить принадлежащее ей здание магазина по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, дополнив требованием о признании права собственности на спорную постройку.

Представитель ответчика против иска возражала, просила отказать ввиду необоснованности.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, истица является собственником земельного участка площадью 190 кв.м. (кадастровый №, разрешенное использование - для размещения магазина) и расположенного на нем нежилого здания (здание магазина) площадью 156, 7 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>

Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Как указывает истец, в связи с неудовлетворительным состоянием здания магазина в апреле 2023г. экспертом по обследованию зданий и сооружений ФИО4 было проведено его обследование с целью возможности дальнейшего его использования.

В результате обследования специалистом было установлено, что использование принадлежащего истице здания магазина без проведения капитального ремонта не представляется возможным. Так, экспертом было рекомендовано в рамках капитального ремонта провести мероприятия по усилению фундаментов, усилению конструкций пола, усилению и частичной замене металлического каркаса здания, усилению и частичной замене металлических ферм перекрытия, замене кровельного покрытия, замене стеклопакетов, замене сетей электроосвещения и водоснабжения, устройству пандуса.

Указанные работы должны проводиться без получения разрешения на строительство.

По заказу истца была подготовлена документация по капитальному ремонту здания магазина.

Решением Управления архитектуры и градостроительства МО «

<

адрес>» от 22.05.2023г. № был согласован архитектурно-градостроительный облик здания магазина согласно представленному Альбому объекта.

В дальнейшем истцом были проведены работы по капитальному ремонту принадлежащего ему объекта, в результате которых произошло увеличение площади со 156, 7 кв.м. до 160, 9 кв.м. Указанное увеличение площади произошло в связи с перепланировкой внутренних перегородок.

25.10.2023г. истец обратилась в уполномоченный орган - Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением от 27.10.2023г. № РВ КАП-20231027-15194934504-4 ответчик отказал в выдаче указанного разрешения, обосновав свой отказ отсутствием разрешения на строительство, акта о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и технического плана построенного объекта.

В целях определения соответствия отремонтированного (реконструированного) истцом объекта капитального строительства строительным, градостроительным и иным нормам правилам и установления возможности его сохранения, по делу было назначено проведение соответствующей судебной экспертизы.

Согласно заключению проведенной по делу судебной строительной экспертизы объект капитального строительства – здание магазина, соответствует в полном объеме градостроительными строительным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки МО «Город Майкоп». Указанная постройка после производства работ угрозу жизни и здоровью граждан не представляет и сохранение данного объекта в целом для его использования по назначению возможно.

Общим правилом осуществления строительства, согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Как предусмотрено п. 14. ч. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. 

Поскольку в результате проведенных истцом строительных работ площадь принадлежащего ей здания магазина была увеличена, и такое увеличение было произведено в отсутствие разрешения на строительство, то при отсутствии акта ввода в эксплуатацию данное здание приобретает статус самовольной постройки. 

Так, согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

По смыслу приведенной нормы в качестве самовольной постройки рассматривается не только возведение объекта недвижимости без соответствующего разрешения, но и которые осуществлены с несогласованными отступлениями от проекта.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. 

Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине было лишено возможности получить как разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости, так и разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью. 

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. 

Пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" определено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно п. 39 названного постановления право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) – п. 40 названного постановления. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что единственным признаком самовольной постройки является увеличение его площади, и такое отступление является незначительным (4 кв.м.), а застройщик предпринимала меры к легализации постройки, и сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц (в т.ч. публичных интересов), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает необходимым удовлетворить требования ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект недвижимого имущества – удовлетворить.

Сохранить здание магазина (кадастровый №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества - здание магазина площадью 160, 9 кв.м. (кадастровый №), расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия.

Председательствующий -подпись- Г.А. Зубков 

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2023-008325-25

Подлинник находится в материалах дела № 2-157/2024 в Майкопском городском суде Республики Адыгея.