УИД 11RS0010-01-2021-000176-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара Республики Коми в составе: судьи Шибаковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре **.**.** гражданское дело №2-278/2021 по исковому заявлению администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просила взыскать задолженность по договору аренды №... от **.**.** за период с **.**.** по **.**.** в размере 89232,68 руб., пени за период с **.**.** по **.**.** в размере 4105,44 руб., указав в обоснование, что между истцом и ФИО2 **.**.** заключен договор №... аренды земельного участка площадью 1506 кв.м для строительства индивидуального жилого дома по адресу ..., сроком на 20 лет. **.**.** между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по которому с даты его регистрации **.**.** в Управлении Росреестра по Республике Коми (регистрационная запись №...) ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №... от **.**.**, в том числе по внесению арендной платы. Письмами от **.**.** №... и от **.**.** №..., полученными **.**.** и **.**.**, соответственно, ответчик уведомлен о размерах и сроках оплаты арендных платежей. По заявлению **.**.** указанный земельный участок (новый адрес: г.Сыктывкар, по адресу ...) с разрешенным видом использования: индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком, на основании договора купли-продажи земельного участка №... от **.**.** предоставлен в собственность ФИО1, регистрация права собственности произведена в Управлении Росреестра по Республике Коми **.**.**, договор аренды земельного участка расторгнут по соглашению сторон **.**.**. Этим же соглашением в п.2 предусмотрено, что обязательства сторон по договору аренды земельного участка №... от **.**.** прекращаются с момента государственной регистрации соглашения, а именно с **.**.**. Письмом от **.**.** №... ответчику направлен уточненный расчет арендной платы за период с **.**.** по **.**.**. 

За период с **.**.** по **.**.** ФИО1 начислена арендная плата в сумме 467740,36 руб., из которой ответчиком частично оплачено 378507,68 руб. за период с **.**.** по **.**.**, задолженность составила 89232,68 руб. За несвоевременное внесение арендной платы по договору за период с **.**.** по **.**.** начислены пени (п.5.3) в размере 5866,37 руб., частично оплаченные истцом **.**.** на сумму 3306,35 руб. за период с **.**.** по **.**.** и на сумму 47 руб. за период с **.**.** по **.**.**, остаток задолженности по пени за период с **.**.** по **.**.** составляет 4105,44 руб. 

Представитель истца администрации МО ГО «Сыктывкар» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в подтверждение частичного погашения ФИО1 задолженности по арендной плате и пени представлены платежные документы.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3, представивший ордер №... от **.**.** и доверенность от **.**.**, будучи извещены надлежащим образом о слушании дела, в судебном заседании не участвовали, ранее по иску возражали по доводам письменного отзыва, а именно просили в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с **.**.** по **.**.** отказать, мотивируя введением Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 №16 режима повышенной готовности, приостановлением с **.**.** работы МФЦ и с **.**.** записи для подачи документов в МФЦ на регистрацию права собственности, что отсрочило сбор и удостоверение необходимых для этого документов, их подачу через портал Росреестра и, соответственно, регистрацию права собственности на земельный участок. По мнению стороны ответчика, приведенные обстоятельства, а также принятые меры по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции следует отнести к форс-мажорным, освобождающим от несения ответственности за неисполнение обязательства в период с **.**.** по **.**.**.

Третье лицо администрация Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» извещена в установленном порядке, своего представителя в суд не направила, ранее представитель администрации исковые требования поддержал.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих по делу.

Судом установлено, что **.**.** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1506 кв.м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, по адресу ..., для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 20 лет, что подтверждается актом от**.**.**.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.4 договора от **.**.** размер ежегодной арендной платы определен в сумме 234 958 руб.; арендная вносится арендатором долями в размере и в сроки, указанные в приложении №2 (форма расчета). В приложении №2 произведен расчет арендной платы на 2017 год со сроком внесения платежа **.**.** за период с **.**.** по **.**.** на сумму 72 096,70 руб.

В п.4.2 договора закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за землю в соответствии с договором аренды.

Пунктом 5.3 договора №... предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок с арендатора взыскивается в бюджет пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

**.**.** договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Коми, номер регистрации №...

**.**.** ФИО2 и ФИО1 заключили договор уступки права аренды земельного участка, по которому ответчик с даты регистрации уступки права (аренды) **.**.** в Управлении Росреестра по Республике Коми (регистрационная запись №... принял права и обязанности в объеме, предусмотренном договором аренды земельного участка №... от **.**.**, в том числе по внесению арендной платы.

В дальнейшем ФИО1 на указанном земельном участке возвел жилой дом (адрес: по адресу ...), площадью ... право собственности на который зарегистрировал **.**.** записью регистрации №....

По заявлению **.**.** земельный участок в составе земель населенных пунктов, общей площадью 1506 кв.м, под кадастровым номером №... (новый адрес: гпо адресу ...), с разрешенным видом использования: индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком, на основании договора №... от **.**.** купли-продажи продан администрацией МО ГО «Сыктывкар» за 112536,60 руб. ФИО1 

Из содержания п.3.3 приведенного договора купли-продажи следует, что право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Республике Коми. При этом в силу п.4.2.2 договора покупателю вменена обязанность в 3-хдневный срок после полной оплаты стоимости земельного участка представить договор купли-продажи для его регистрации в установленном порядке.

**.**.** договор аренды земельного участка №... от **.**.** расторгнут, о чем сторонами подписано соответствующее соглашение, по условиям п. 2, 3 которого обязательства сторон договора аренды земельного участка №... от **.**.** прекращаются с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Росреестра по Республике Коми.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0201022:3887, соглашение о расторжение договора его аренды зарегистрированы в ЕГРН **.**.**.

В связи с продажей земельного участка, истцом произведен уточненный расчет арендной платы, не оспоренный ответчиком в соответствии с которым общая сумма арендной платы с учетом срока действия договора составила 467740,36 руб., из которых 

25105,10 руб. за период с **.**.** по **.**.**, 

118444,58 руб. за период с **.**.** по **.**.**,

116513,42 руб. за период с **.**.** по **.**.**,

118444,58 руб. за период с **.**.** по **.**.** подлежали оплате **.**.**; 

89232,68 руб. за период с **.**.** по **.**.** подлежали оплате **.**.**. 

В адрес ФИО1 **.**.** и **.**.** администрацией МО ГО «Сыктывкар» направлены уведомления о размерах и сроках внесения арендной платы, полученные ответчиком лично **.**.** и **.**.**.

ФИО1 оплачено 378507,68 руб. начисленной арендной платы за период с **.**.** по **.**.**, о чем представлены платежные поручения №... от **.**.** на сумму 143549,68 руб., №... от **.**.** на сумму 238264,35 руб., в том числе пени 3306,35 руб., из которых 3259,35 руб. за период начисления с **.**.** по **.**.** и 47 руб. за период с **.**.** по **.**.**.

**.**.** администрацией МО ГО «Сыктывкар» направлено уведомление от **.**.** с расчетом арендной платы за период с **.**.** по **.**.** на сумму 89232,68 руб. со сроком уплаты **.**.**, которое оставлено без реагирования ответчиком.

Судебный приказ мирового судьи Веждинского судебного участка Эжвинского района г. Сыктывкара №... от **.**.** о взыскании с ФИО1 в пользу администрации МО ГО «Сыктывкар» задолженности по договору аренды земельного участка №... от **.**.** за период с **.**.** по **.**.** в размере 89232,68 руб., пени за период с **.**.** по **.**.** в размере 2116,53 руб., отменен определением мирового судьи от **.**.** в связи с поступлением возражений должника. 

Согласно уточненному истцом расчету и заявлению об уточнении размера исковых требований задолженность по оплате аренды по договору №... от **.**.** за период с **.**.** по **.**.** составляет 89232,68 руб., пени за период с **.**.** по **.**.** - 4105,44 руб.

Между тем ко дню судебного заседания истцом представлены справка от **.**.** №... и платежные поручения №... и №... от **.**.** об оплате арендной платы по договору №... от **.**.** за неоспариваемый ФИО1 период с **.**.** по **.**.** на сумму 50073,02 руб. и пени за тот же период в размере 1460,05 руб.

В отношении оставшейся части задолженности по арендной плате в размере 39159,66 руб. подлежащей внесению в срок до **.**.** за период с **.**.** по **.**.**, и пеней в размере 2645,39 руб., рассчитанных согласно уточнению к иску по состоянию на **.**.**, сторона ответчика возражает.

Согласно подпункту 7 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ и ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется ст.39.7 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п.8 ст.448 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование и обязанность по внесению арендной платы прекратилась у покупателя (бывшего арендатора) до государственной регистрации перехода права собственности на землю, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю в силу подпункта 7 п.1 ст.1 и ст.65 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу, обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу п.1 ст.407 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, касающихся выкупа арендаторами публичных земель, при которых в силу подпункта 7 п.1 ст.1 и ст.65 Земельного кодекса РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок (п. 5, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст.407 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, согласно п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом и не может быть изменен соглашением сторон.

Таким образом, в случае заключения договора купли-продажи земельного участка с органом местного самоуправления обязательство по внесению арендной платы прекращается с даты государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Вопреки доводам ответчика в возражениях о невозможности осуществить передачу документов на регистрацию права собственности на земельный участок в связи с введением режима повышенной готовности на территории республики, из ответа ГАУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Коми» №... следует, что предоставление государственной услуги «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было приостановлено с **.**.**, в то время как из содержания договора купли-продажи земельного участка следует, что он подписан сторонами **.**.**, доказательств наличия препятствий для подачи документов на регистрацию права в МФЦ до **.**.**, а также в течение всего времени после подписания договора купли-продажи от **.**.** через сервис Личный кабинет на сайте Росреестра (с учетом пошагового объяснения порядка подачи при входе в Личный кабинет и размещения там же Руководства пользователя), финансовых трудностей, связанных с введенными ограничениями, ответчиком не представлено. 

Как документально подтвердила администрация МО ГО «Сыктывкар», с **.**.** на основании распоряжения главы МО ГО «Сыктывкар» №... от **.**.** утвержден порядок работы по консультированию граждан, юридических лиц и приему документов, необходимых для предоставления услуг, в режиме предварительной записи; бесконтактный способ приема корреспонденции введен распоряжением главы МО ГО «Сыктывкар» №...-р от **.**.**; система электронного документооборота функционирует с 2009 года в соответствии с распоряжением администрации МО ГО №Сыктывкар» от **.**.** №.... Каких-либо доказательств, свидетельствующих о препятствиях в получении от истца необходимых документов для электронной их подачи на регистрацию прав в Росреестр, суду не представлено.

Введение Указом Главы Республики Коми №16 от 15.03.2020 с 00.00 ч. 16 марта 2020 года режима повышенной готовности не ограничило реализацию ФИО1 права на заключение 19.03.2020 с администрацией МО ГО «Сыктывкар» договора №3 купли-продажи земельного участка, подписание сторонами актов об установлении выкупной цены земельного участка и его приема-передачи, обмен указанными документами, несмотря на состоявшееся к моменту совершения сделки оповещение о вводимых ограничительных мерах на территории республики.

Ссылка в возражениях представителя ответчика на ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» судом отклоняется по следующим основаниям. Так, отдельный период, в который возник долг по арендной плате, не подпадает под действие Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (как возникший ранее 01.04.2020, вступления закона в законную силу). Кроме того, ответчик по договору аренды земельного участка выступает в качестве физического лица, а не субъекта малого или среднего предпринимательства, осуществляющего деятельность в отраслях, включенных в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434. ФИО4 не представил доказательств того, что обращался с требованием снизить арендную плату, отсрочить оплату аренды либо предпринимал иные меры, чтобы исполнить обязательства по договору, равно как не доказал что не мог исполнять обязательства надлежащим образом, притом, что на использование земельного участка (объекта аренды) для индивидуального жилого дома с приусадебным участком установленные ограничительные меры не повлияли.

Исходя из принципа диспозитивности, действующего в гражданском судопроизводстве, реализация права на судебную защиту и осуществление гражданских прав зависит от собственного усмотрения гражданина или организации. Истцу принадлежит право определить предмет иска и основание иска (ст.ст. 131, 39 ГПК РФ); суд принимает решение только по заявленному требованию (ч.3 ст.196 ГПК РФ). В п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» указано, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В силу договорных отношений между сторонами ответчик арендовал и использовал до **.**.** земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком, для индивидуальной жилой застройки; однако в нарушение условий договора и требований закона об исполнении обязательств, надлежащим образом не выполнил обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, остаток которой за период с **.**.** по **.**.** составляет 39 159,66 руб. (сумма за вычетом уплаченных 50073,02 руб. платежным поручением №... от **.**.**), также по условиям заключенного договора начислены пени с **.**.** по **.**.** в размере 2645,39 руб. (сумма за вычетом уплаченных 1460,05 руб. платежным поручением от **.**.** №...), требования о взыскании которых с ответчика, суд с учетом приведенных положений ст. 39, 196 ГПК РФ находит подлежащими удовлетворению.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета МО ГО «Сыктывкар» в размере 1343,76 руб. пропорционально (44,79%) размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Иск администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования городского округа «Сыктывкар» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №... от **.**.** за период с **.**.** по **.**.** в размере 39159 рублей 66 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на **.**.** в размере 2645 рублей 39 копеек, всего - 41805 рублей 05 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» государственную пошлину в размере 1343 рубля 76 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Эжвинский районный суд г. Сыктывкара Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено **.**.**.

Судья Т.А. Шибакова