к делу №2-745/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 15 июля 2021 года Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Безугловой Н.А. 

при секретаре Серба А.И.

с участием: 

представителя истца ФИО1, 

действующего на основании доверенности №01-17/8000 от 16.09.2020г., 

представителя ответчика ФИО2, 

действующей на основании доверенности №23АВ1793585 от 14.07.2021г., 

представителя третьего лица – 

администрации Северского сельского поселения 

Северского района ФИО3,

действующей на основании доверенности №2810 от 09.10.2020г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, 

установил:

Администрация муниципального образования Северский район обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации МО Северский район от 14.08.2019г. №1683 «О предоставлении в собственность за плату ФИО4 земельного участка с кадастровым номером 

<

...> площадью 

<

...> кв.м, расположенного в 

<

...> Октября» был заключён договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2019г. между администрацией МО Северский район и ФИО4 По условиям данного договора продавец передал в собственность земельный участок общей площадью 

<

...> кв.м. При этом покупатель на момент заключения договора являлся собственником жилого дома, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенного на арендованном земельном участке. Администрация полагает, что площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости (жилого дома). Собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости. Ответчиком при обращении в администрацию Северского сельского поселения не была обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке. Доказательств того, что именно такая площадь земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащих ответчику зданий (строений, сооружений), заявление не содержит.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 16.04.2021г. к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Северского сельского поселения Северского района (л.д. 5-6, 2 том).

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 02.06.2021г. к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5 (л.д. 13-14, 2 том). 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просила суд в удовлетворении исковых требований администрации МО Северский район отказать на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление. Пояснила, что истцом не представлено никаких доказательств наличия правовых оснований для признания сделки недействительной, доказательств нарушения требований закона или иного правового акта при заключении оспариваемого договора купли-продажи. Ответчик считает себя добросовестным приобретателем. Истцу же было известно о характеристиках спорного земельного участка, в том числе о виде разрешённого использования и проценте его застройки задолго до предоставления его в собственность ответчика. Полагала, что истец злоупотребляет своим правом. На данный момент земельного участка, приобретённого ответчиком по оспариваемому договору, не существует: он разделён собственником на множество боле мелких земельных участков. Некоторые из них проданы третьим лицам. Кроме того, представитель ФИО4 просила применить срок исковой давности. 

Представитель третьего лица – администрации Северского сельского поселения Северского района ФИО3 при рассмотрении спора по существу полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 (собственник земельного участка, образованного путем выделения из спорного участка) в судебное заседание не явилась по не известным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы и оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.2 ст.420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Как указано в п.5 ст.166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

На основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 12.08.2014г. между арендодателем администрацией МО Северский район и арендатором ФИО6 был заключён договор 

<

...> аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для индивидуальной жилой застройки (строительства жилых коттеджей). Согласно п.1.2 договора фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (л.д. 216-221, 1 том).

На основании постановления администрации Северского сельского поселения Северского района от 12.10.2016г. №813 «О предоставлении ФИО6 земельного участка, расположенного в ст-це Северской по 

<

...> в аренду сроком на 49 лет» (л.д. 203-204, 1 том) 13.10.2016г. между арендодателем администрацией Северского сельского поселения Северского района и арендатором ФИО6 был заключён договор 

<

...> аренды земельного участка, общей площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

...>, (земли населённых пунктов), расположенного по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешённого использования – для индивидуальной жилой застройки (строительство жилых коттеджей). Согласно п.1.2 договора фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (л.д. 196-201, 1 том).

На данном участке ФИО6 был возведён жилой дом, общей площадью 62,2 кв.м, право собственности на который она зарегистрировала в установленном законом порядке. По договору купли-продажи от 25.12.2018г. ФИО6 продала этот дом ФИО4; он зарегистрировал в установленном законом порядке своё право собственности на дом.

27.12.2018г. между ФИО6 и ФИО4 был заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору №84 аренды земельного участка от 13.10.2016г. (л.д. 178-179, 1 том).

14.08.2019г. администрацией МО Северский район было вынесено постановление №1683, в соответствии с п.1 которого было решено предоставить ФИО4 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 

<

...> площадью 

<

...> кв.м, расположенный в 

<

...>, с видом разрешённого использования – для индивидуальной жилой застройки (строительство жилых коттеджей) (л.д. 160-161, 1 том). Постановлением администрации МО Северский район от 20.09.2019г. №1950 в данное постановление было внесено изменение, касающееся адреса земельного участка: «расположенный в 

<

...>» (л.д.159, 1 том).

На основании указанного постановления №1683 от 14.08.2019г. между администрацией МО Северский район и ФИО4 26.09.2019г. был заключён договор №89 купли-продажи земельного участка, площадью 

<

...> кв.м, (земли населённых пунктов) с кадастровым номером 

<

...> расположенного в 

<

...>, с видом разрешённого использования – для индивидуальной жилой застройки (строительство жилых коттеджей) (л.д. 155-158, 1 том).

ФИО4 зарегистрировал своё право собственности на указанный земельный участок в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела и выслушав стороны, суд полагает, что истцом не доказано наличие правовых оснований для признания сделки недействительной. Заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным, истец ссылается на то, что указанная сделка нарушает требования закона или иного правового акта. Указанный довод не соответствует действительности: земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, договор купли-продажи которого оспаривается истцом, приобретён ответчиком с соблюдением требований ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ на основании Постановлений №1683 от 14.08.2019г., №1950 от 20.09.2019г., выданных самим истцом на основании соответствующего заявления ответчика. 

Как следует из Постановления №1683 от 14.08.2019г., земельный участок предоставлен ФИО4 в собственность за плату на основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец ссылается на п.25 ст.39.16 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Администрацией МО Северский район было принято решение о предоставлении земельного участка, что свидетельствует о том, что при решении вопроса о предоставлении участка администрация реализовала свои административно-властные полномочия, не выявила превышения площади и не нашла оснований для отказа в его предоставлении. Доказательств того, что площадь, указанная в заявлении, превышает площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов, истцом в материалы дела не представлено.

Принимая вышеуказанные постановления, истец в силу своих административно-властных полномочий был вправе и обязан проверить наличие оснований для предоставления испрашиваемого участка в собственность, а также соответствие порядка его предоставления требованиям земельного законодательства. Факт принятия постановления №1683 от 14.08.2019г. подтверждает признание истцом наличие оснований для его предоставления в соответствии с вышеуказанными нормами и, следовательно, правомерность его приобретения ответчиком. Указанное постановление принято с соблюдением порядка его принятия уполномоченным органом, никем не оспорено, исполнено как со стороны Администрации, так и со стороны заинтересованного лица (ФИО4), в связи с чем, доказательства того, что сделка купли-продажи земельного участка нарушает требования закона или иного правового акта, отсутствуют.

Ответчик является добросовестным приобретателем, в то время как истцу было известно о характеристиках спорного земельного участка (в том числе о виде разрешённого использования и проценте его застройки) задолго до предоставления его в собственность ответчика. Земельный участок был введён в гражданский оборот в 2014 году в результате торгов в форме открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков МО Северский район от 07.08.2014г., на основании постановления администрации МО Северский район от 05.06.2014г. №967 между истцом и ФИО6 был заключен договор 

<

...> от 12.08.2014г. аренды спорного земельного участка. Пунктом 1.1 указанного договора определен вид разрешенного использования участка — индивидуальная жилая застройка (строительство жилых коттеджей).

Из постановления администрации МО Северский район №625 от 18.05.2017г. следует, что схема расположения указанного земельного участка площадью 

<

...> кв.м. (с видом разрешенного использования данного участка — индивидуальная жилая застройка (строительство жилых коттеджей)) на кадастровом плане утверждена постановлением администрации МО Северский район №469 от 26.03.2014г.

Постановлением Северского сельского поселения Северского района №835 от 02.12.2015г. утверждён градостроительный план земельного участка площадью 

<

...> кв.м. в 

<

...> с кадастровым номером 

<

...> В пункте 2 градостроительного плана указана информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства: «Согласно Правилам землепользования и застройки территории Северского сельского поселения Северского района Краснодарского края (утв. решением Совета Северского сельского поселения от 24.10.2013г. №346, решением Совета Северского сельского поселения от 23.10.2014г. №23), данный земельный участок находится в зоне общественно-делового назначения Ж-1. Зона индивидуальный усадебной жилой застройки Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции жилых домов».

Подпункт 2.2 градостроительного плана «Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Назначение объекта капитального строительства»: №01 (согласно чертежу) — Зона допустимого размещения индивидуальной жилой застройки (строительство жилых коттеджей)».

Пункт 4.4 градостроительного плана «Информация о разделении земельного участка» - согласно действующему законодательству.

24.12.2015г. администрацией Северского сельского поселения Северского района ФИО6 выдано разрешение 

<

...> на строительство индивидуального жилого дома (коттеджного типа).

Из вышеизложенного следует, что как вид разрешенного использования, так и площадь спорного земельного участка были определены изначально в 2014- 2015 гг. (при формировании и выделении участка), т.е. более чем за 4 года до предоставления участка в собственность ответчика и впоследствии (как следует из выписок из ЕГРН) не менялись.

Суд также учитывает тот факт, что после принятия и исполнения постановлений администрации МО Северский район о предоставлении земельного участка в собственность ответчика истец неоднократно выдавал и продолжает выдавать ответчику разрешения и согласования на строительство жилых домов на участке, а также принимать налоги, что свидетельствует о том, что истец признавал факт того, что ответчик правомерно владеет участком на праве собственности.

Прослеживается воля и желание истца на отчуждение оспариваемого в исковом заявлении земельного участка, денежные средства по договору администрацией получены, акт приема-передачи подписан.

В соответствии с 4 абзацем п.2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В свою очередь, ответчик, будучи добросовестным собственником, несёт бремя содержания указанного участка, в частности: оплачивает налоги, осуществляет благоустройство участка и прилегающей территории (что подтверждается представленными фотоматериалами).

По мнению суда, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки повлечёт нарушение имущественных прав ответчика и третьих лиц – собственников вновь образованных участков, ущемление прав ответчика в части ведения предпринимательской деятельности, необходимости предъявление ответчиком требований к истцу о возмещении затрат.

Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй п.1 ст.8.1 ГК РФ), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

В силу ст.35 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» запись о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости с кадастровым номером 

<

...> в установленном законом порядке в ЕГРН не подавались, в выписке о правах в силу ст.37 Федерального закона №218-ФЗ не содержались.

Согласно постановлению №1683 от 14.08.2019г., а также выписке из ЕГРН от 24.09.2019г. вид разрешённого использования спорного участка – индивидуальная жилая застройка (строительство жилых коттеджей).

После приобретения участка в собственность ответчик начал его застройку в соответствии с видом разрешенного использования жилыми коттеджами с выделением под каждый из коттеджей отдельного участка.

Судом установлено, что спорный участок размежеван на отдельные участки, кроме того, участок с кадастровым номером 

<

...> с построенным на нём жилым домом продан третьему лицу ФИО7 (переход права собственности зарегистрирован в Росреестре), также заключены предварительные договоры купли-продажи иных земельных участков.

Кроме того, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности. Из искового заявления следует, что истец полагает сделку купли-продажи земельного участка недействительной по причине того, что она нарушает требования закона или иного правового акта, ссылаясь на ст.168 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст.181 ГК РФ определено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», по смыслу ст.205 ГК РФ, а также п.3 ст.23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином – индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Постановление, на основании которого был заключён договор купли-продажи земельного участка, было вынесено 14.08.2019г., постановлением от 20.09.2019г. был уточнён адрес земельного участка, сам договор купли-продажи заключён 26.09.2019г. Следовательно, срок исковой давности истёк. Кроме того, информация о виде разрешенного использования и площади спорного земельного участка была известна истцу с 2014 года, т.е. за 5 лет до предоставления участка в собственность ответчика.

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Суд полагает, что, заявляя требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным спустя полтора года после его заключения, с учётом разделения спорного земельного участка и его застройки на основании разрешений, выдаваемых истцом, истец действует недобросовестно, создавая предпосылки для нарушения имущественных прав ответчика и прав (в том числе личного неимущественного права - права на жилище) третьих лиц.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о необоснованности и незаконности заявленных администрацией МО Северский район исковых требований, в связи с чем они не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования по исковому заявлению администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение суда составлено 19 июля 2021 года. 

Председательствующий Н.А. Безуглова