Дело № 2 – 6797/ 2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017 года г. Стерлитамак РБ 

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: Забировой З.Т.

при секретаре: ФИО8, 

с участием истца ФИО8, ее представителя по доверенности ФИО8,

представителя ответчика ООО «Горжилстрой» по доверенности ФИО8,

представителя ответчика конкурсного управляющего ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО8 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8, ФИО8 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», далее - /ООО «ЕТЗК»/, ООО «Горжилстрой», ОАО «ФИО8 сельскохозяйственный банк», далее – «АО «Россельхозбанк» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ООО «ЕТЗК», ООО «Горжилстрой», ОАО «Россельхозбанк» о признании их добросовестными участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ, 

<

адрес>, сделки об участии в долевом строительстве вышеуказанного многоквартирного дома состоявшейся, об аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права собственности 02-04/117-04/317/013/2015-4104/1 от ДД.ММ.ГГГГ на 

<

адрес> за ООО «ЕТЗК», признании договора об ипотеки №.7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» в отношении спорной квартиры, кадастровый № недействительным, применении последствия недействительности сделки, об аннулировании записи в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» №, признании за ними по ? в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес>17, внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на спорную квартиру, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Горжилстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи №Г, при заключении договора директор ООО «Горжилстрой» пояснил, что действуют на основании гарантийного письма согласно которому, ООО «ЕТЗК в счет выполненных работ предоставило эксклюзивное право ООО «Горжилстрой» продать 

<

адрес> строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по 

<

адрес>А, 

<

адрес>, в 

<

адрес>. Данная информация ООО «ЕТЗК» была подтверждена. Согласно п.2.1. предварительного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 023 000 рублей. В соответствии с п.2.2 договора в целях обеспечения исполнения обязательств истцы перед ответчиком ООО «Горжилстрой» по заключению основного договора, истцы вносят гарантийный платеж в размере стоимости квартиры путем подписания акта взаимозачета. Свои обязательства истцы исполнили в полном объеме. В декабре 2014 года их пригласили в ООО «Горжилстрой» для подписания акта взаимозачета, по условия которого ООО «Горжилстрой» погашает перед ними задолженность в размере 1 648 800 рублей, а они погашают свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за указанную квартиру. В марте 2015 года истцы обратились в ООО «Горжилстрой» с просьбой заключить основной договор купли-продажи, на что ООО «Горжилстрой» ответило, что основной договор купли-продажи квартиры, будет заключаться между ними и ООО «ЕТЗК, в марте 2015 года истцы со своей семьей въехала в квартиру, стали проживать в ней, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор и подписан акт приема передачи квартиры, в сентябре 2016 года узнают, что спорная квартира, за которую они уплатили, зарегистрирована на праве собственности за ООО «ЕТЗК», которое в свою очередь заложило квартиру в ОАО «Россельхозбанк». Истцы, учитывая тот факт, что предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> заключен до ввода дома в эксплуатацию, считают, что действия ответчика подпадают под нормы Федерального Закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ответчик ООО «ЕТЗК грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком многоквартирного жилого дома, так как фактически они являются участниками долевого строительства многоквартирного дома, так как денежные средства ими вносились непосредственно на строительство многоквартирного дома. Считают, что они являются добросовестными участниками в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> в 

<

адрес>, поскольку ими исполнены все обязательства, более того данная квартиры им передана по акту приема-передачи и акта взаимозачета.

Истец ФИО8, ответчик АО «Россельхозбанк», третье лицо Управление Росреестра РБ, извещенные надлежащим образом, на судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, с заявлением об отложении дела не обращались.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлялось (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом уведомлен, суд полагает возможным, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело приданной явке.

Истец ФИО8, ее представитель по доверенности ФИО8 исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» арбитражного управляющего ФИО8 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования признала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Горжилстрой» по доверенности ФИО8 в судебном заседании не возражал на удовлетворение исковых требований истцов.

Суд, стороны, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела, правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации ФИО1 является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. 

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, по смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 3 статьи 487 ТК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации). 

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» «Заказчик» и ООО «Горжилстрой» «Подрядчик» заключили договор подряда №, согласно которому Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить в соответствии с проектно-сметной документацией, весь комплекс строительных (монтажных» и отделочных работ по строительству объекта «Жилой 

<

адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в микрорайоне 4А район «Западный» 

<

адрес> (строительный адрес) секции 1,2.3 и обязуется завершить строительство и сдать выполненные работы, в установленном порядке и сроки /п.п. 1.1., 1.4/.

В счет оплаты за выполненные ООО «Горжилстрой» работы, ООО «ЕТЗК» предоставляет эксклюзивное право на заключение договора купли-продажи или договора долевого участия на нижеследующие квартиры, в том числе №, количество комнат 2, общей площадью 56,20 кв.м., расположенную на 3 этаже, общей стоимостью 2 023 200 рублей, что подтверждается письмом ООО «ЕТЗК» №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Горжилстрой» и ФИО8, ФИО8 заключен предварительный договор №Г, предметом настоящего предварительного договора является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (далее – основной договор») в строящемся многоэтажном доме расположенном на земельном участке по 

<

адрес>А, 

<

адрес> (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер 

<

адрес>, количество комнат 2, этаж 3, проектная площадь – 56,20 кв.м., по которому Сторона 1 будет выступать Продавцом, а Сторона 2 – Покупателем квартиры. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 023 200 рублей.

30.07.2015г. между ООО «ЕТЗК» (сторона 1) и ФИО8, ФИО8 (сторона 2) заключен предварительный договор №Н от 30.07.2015г, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (далее основной договор) в 

<

адрес>, в 

<

адрес> со следующими характеристиками: номер 

<

адрес>, количество комнат 2, этаж 3, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 56,20 кв.м., общей площадью без не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 54,50 кв.м. и жилой площадью 30,80 кв.м., по которому Сторона 1 будет выступать Продавцом, а Сторона 2 – Покупателем квартиры.

Согласно п.п. 2.1 стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 023 200 рублей. Стоимость квартиры является фиксированной при условии внесения Стороной 2 денежные средства в сроки, предусмотренные п.2.2 настоящего договора и будет применяться для расчета стоимости квартиры при подписании сторонами основного договора купли-продажи.

В соответствии с п.п. 2.2. в целях обеспечения исполнения обязательств Стороны 2 перед Стороной 1 по заключению основного договора, Сторона 2 обязуется внести денежные средства в размере стоимости, указанной в п.2.1 настоящего договора, в момент подписания настоящего договора. При заключении основного договора задаток по заявлению Стороны 2 будет засчитан в счет платежей по основному договору.

Из квитанций к приходному кассовому ордеру №, 19, 34 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 произвела оплату за 

<

адрес> ж/

<

адрес> на пересечении улиц Николаева-Волочаевская (договор 17Г от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 023 200 рублей.

Согласно справке ООО «Горжилстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору купли-продажи 

<

адрес>Г в жилом 

<

адрес> в 

<

адрес> РБ, заключенного между ООО «Горжилстрой» и ФИО8, ФИО8 задолженность отсутствует. Оплата произведена в полном объеме в кассу ООО «Горжилстрой».

ООО «ЕТЗК» - Сторона 1 передает, а ФИО8, ФИО8 - Сторона 2 принимает жилое помещение (квартиру) № на 3 этаже жилого 

<

адрес>, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 56,20 кв.м., общей площадью без не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 54,50 кв.м. и жилой площадью 30,80 кв.м. и состоящих из 2 комнат. Стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям. Стороны подтверждают, что недостатки Квартиры, которые могут быть выявлены и установлены при обычном способе осмотра, отсутствуют. Ключи от 

<

адрес> переданы Стороне 2 в момент подписания настоящего акта приема-передачи. Сторона 2 несет расходы по коммунальным услугам, расходы по техническому обслуживанию, расходы за энергоносители (электроэнергию, газ и т.д.) с даты подписания настоящего акта приема-передачи, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий акт является основанием для вселения в жилое помещение, заключения договоров с эксплуатирующей, управляющей и энергоснабжающими организациям.

С момента передачи квартиры, истец вселился и постоянно проживает в спорной квартире по настоящее время, полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждается актом о проживании от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг и договорами газо – водо - электроснабжения.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился. 

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 209 ГК РФ, право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

Согласно пунктам 16 и 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что фактически истцы ФИО8, ФИО8 стали участниками долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировали застройщику ООО «Горжилстрой», ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной 

<

адрес> /почтовый адрес/, до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения подпадают под действие ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 действие ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО8

Согласно ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка об участии ФИО8, ФИО8 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, 

<

адрес>17, фактически состоялась.

Иного порядка, как признания за истцами ФИО8, ФИО8 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцами и застройщиком - ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ признание ООО «ЕТЗК» передачу спорной квартиры истцам ФИО8, ФИО8 освобождает истцов от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов, следует, что Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в 

<

адрес>, право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>17 было зарегистрировано на ответчика ООО «ЕТЗК» с ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, объективно свидетельствующих, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства перед истцами суду представлено не было. 

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что ФИО8, ФИО8 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцам в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на квартиру, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес>17, за ФИО8, ФИО8

Признанию права собственности, как реализации избранного истцами способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Материалами дела также установлено, что 25.09.2014г между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» заключен договор об ипотеки (залоге) объекта незавершенного строительства №.7 на передачу в залог объекта недвижимости: жилое помещение, расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>17. В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения № предметом залога является объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, площадь 36 кв.м., этаж 9, адрес(местонахождение) объекта РБ, 

<

адрес>, кадастровый №.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из содержания статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) произведена ДД.ММ.ГГГГ.

О нарушении своих прав истцу стало известно из полученной выписки из ЕГРП от 06.10.2016г. о том, что по предварительному договору ипотеки, заключив Договор об ипотеки (залоге) объекта незавершенного № от 25.07.2013г. между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК», 08.04.2015г. право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало за собой, в последующем по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ оформило договор ипотеки с АО «Россельхозбанк».

При совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. 

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителей ответчика АО «Россельхозбанк» о добросовестности действий Банка при заключении договора залога спорной квартиры дополнительным соглашением, поскольку совершена в противоречие интересов истца и при отсутствии его уведомления. 

При этом, суд также принимает во внимание положения ст. 68 ГПК РФ, признание обстоятельств ответчиком, учитывая, что встречных требований ООО «ЕТЗК» не предъявлено, следовательно, между сторонами ООО «ЕТЗК» и ФИО8, ФИО8 фактически возникли договорные отношения, которые являются отношениями участия в долевом строительстве, а ответчиком – ООО «ЕТЗК» (застройщиком) нарушены обязательства о регистрации права собственности объекта участнику долевого строительства.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у ООО «ЕТЗК» волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи, т.е. договор купли-продажи, акт приема-передачи, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО8, ФИО8, поэтому суд признает указанные сделки ничтожными и недействительными в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ в части спорной квартиры.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, уплата которой истцу была предоставлена отсрочка, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем суд считает необходимым взыскать в равных долях с ответчиков ООО ЕТЗК, ООО «Горжилстрой», АО «ФИО8 Сельскохозяйственный Банк» государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме (26 516 – 8 244) = 18 272 рублей, т.е. по 6 091 рублей с каждого в доход местного бюджета городского округа 

<

адрес>. 

Взыскать в равных долях с ответчиков в пользу истцов ФИО8, ФИО8 – 8 244 рублей, т.е. по 2 748 рублей с каждого в соответствии со ст.333.19 НК РФ и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО8, ФИО8 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Горжилстрой», ОАО «ФИО8 сельскохозяйственный банк» о признании права собственности – удовлетворить.

Признать ФИО8, ФИО8 добросовестными участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>. 

Признать сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу 

<

адрес> состоявшейся.

Признать сделку недействительным в части, касающейся залога 

<

адрес> в 

<

адрес> договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.7 от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ОАО «ФИО8 Сельскохозяйственный банк», применить последствия ничтожности сделки. 

Исключить из Единого государственного реестра прав записи № от ДД.ММ.ГГГГ 

Признать за ФИО8, ФИО8 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес> по ? доли в праве общей долевой собственности.

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес> на имя ФИО8, ФИО8.

Взыскать в равных долях с ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Горжилстрой», АО «ФИО8 Сельскохозяйственный Банк» государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме (26 516 – 8 244) = 18 272 рублей, т.е. по 6 091 рублей с каждого в доход местного бюджета городского округа 

<

адрес>. 

Взыскать в равных долях с ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Горжилстрой», АО «ФИО8 Сельскохозяйственный Банк» в пользу истцов ФИО8, ФИО8 – 8 244 рублей, т.е. по 2 748 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий судья подпись ФИО14

Копия верна: судья ФИО15

Секретарь ФИО8