РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2017 года г. Тула

Центральный районный суд города Тулы в составе:

Председательствующего Наумовой Т.К.,

при секретаре Черниковой С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1011/17 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, признании договора купли-продажи квартиры действительной сделкой,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, указывая следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ею, ФИО1 (далее - Истец) и ФИО5 А,А. был заключен Договор купли-продажи, по которому он приобрел право собственности на 2-комнатную квартиру общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>далее - квартира). Согласно п. 3 Договора купли-продажи, цена сделки составила 1 000 000 (один миллион) рублей.

Договор купли-продажи был сдан в Управление Росреестра по Тульской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись 

<

данные изъяты> в книгу учета входящих документов № 

<

данные изъяты> (копия расписки прилагается).

Оспариваемая сделка купли-продажи квартиры является ничтожной как притворная сделка в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ в силу следующего:

Оспариваемая сделка купли-продажи была совершена сторонами при следующих обстоятельствах:

ФИО3 получил от ФИО2 заем в размере 1 млн. рублей под залог Квартиры, принадлежащей ФИО1

Однако указанный заем был оформлен как плата по Договору купли-продажи квартиры, которую фактически получила не ФИО6 как продавец квартиры, а ФИО7.

Данные факты подтверждаются следующими доказательствами:

1) Распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ из которой следует, что он приобрелквартиру у ФИО1 за 1 млн. рублей по 10% ежемесячно сроком на 6месяцев с пролонгацией на более длительный срок под 7 %.

Указанной распиской ФИО2 обязался вернуть квартиру после возврата полной денежной суммы; обязался не продавать квартиру в течение 2 месяцев в случае неуплаты процентов;

2) Распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что он взял у ФИО1 в долг 1 млн. рублей под заложенную ею квартиру. В случае невыполнения обязательств по выплате долга, ФИО3 указанной распиской обязался обеспечить ФИО1 равноценной квартирой.

Т.е. ФИО3 подтвердил, что получил деньги, выданные ФИО2 под заложенную квартиру ФИО1 

Таким образом, оспариваемый Договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически прикрывающей договор займа между ФИО5 А,А. (заимодавец) и ФИО3 (заемщик) под залог квартиры, принадлежащей истцу ФИО1 

Основания для применения к фактическим правоотношениям сторон правил об ипотеке отсутствуют.

Соглашение о залоге квартиры между ФИО6 и ФИО5 не заключалось, а залог на Квартиру не возник, поскольку:

согласно ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора;

согласно ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство; договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога;

- согласно ст. 339.1 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог возникает с момента его государственной регистрации.

Сделка по отчуждению квартиры была совершена ФИО1 под давлением со стороны ФИО3, которое он оказывал на нее и ее мать в течение полугода перед совершением сделки, требуя денег, угрожая покончить жизнь самоубийством.

Учитывая изложенное, просит суд:

Признать недействительным Договор купли-продажи 2-комнатной квартиры общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО5 А,А. и применить последствия недействительности сделки: - отменить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на 2-комнатную квартиру общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

- возвратить в собственность ФИО1 2-комнатную квартиру общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 судебные издержки.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратилась в суд с заявлением об уточнении заявленных исковых требований, в котором в качестве обоснования иска указала следующее: в начале ДД.ММ.ГГГГ года, Ответчик - ФИО7 И,В., являющийся сотрудником кафедры анатомии человека в Тульском Медицинском Институте, предложил ей взять для него заем в размере 1 000 000 рублей, для чего она должна была предоставить в залог в качестве обеспечения займа свою квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> Проценты по договору займа ФИО3 обещал платить сам. Данный займ ФИО3 просил взять на полгода, оплату процентов по нему и возврат суммы займа обещал осуществлять сам и вовремя. Она согласилась предоставить свою квартиру в залог под займ ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 сообщил ей, что надо подъехать в МФЦ на 

<

адрес> для подписания необходимых документов, так как он нашел человека, согласившегося предоставить ему займ на один миллион рублей под залог ее квартиры. Им оказался ответчик ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в помещении МФЦ на 

<

адрес> между ею и ФИО2 был заключен договор займа, что подтверждается предоставленными в суд расписками, ее и ФИО2 Однако, деньги в сумме 1000 000 рублей ФИО2 передал ФИО8 Также ФИО2 и присутствующий на сделке ФИО9 сказали, что ей «формально» нужно подписать договор купли -продажи квартиры, что он не имеет юридической силы, так как ФИО2 и ею написаны расписки, подтверждающие составление договора займа. Она, введенная в заблуждение по основаниям природы сделки, обманутая ФИО3, ФИО2 и ФИО9, подписала договор купли – продажи квартиры между ею и ФИО2 Она не собиралась продавать свою квартиру, не желала передавать её в собственность ФИО2, ее вещи остались в квартире, ключи от квартиры остались у нее.

Просит суд: признать недействительным договор купли - продажи квартиры общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО5 А,А. и применить последствия недействительности сделки:

- отменить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

- возвратить в собственность ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ответчиков в ее пользу в солидарном порядке судебные издержки.

ФИО2 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указывая следующее:

Под признаваемой недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности истец понимает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> согласно которому истец ФИО1 продала, а ответчик ФИО2 купил указанную выше квартиру. При этом, истец ФИО1 просит суд возвратить в ее собственность квартиру, проданную ФИО2

По условиям договора на момент совершения сделки лицами, состоящими на регистрационном учете в отчуждаемой квартире, являются ФИО1 и ФИО4

ФИО2 является законным собственником жилого помещения -квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (документы представлены в материалы дела), в связи с чем обращается с настоящим встречным иском и просит суд его удовлетворить по следующим основаниям.

До настоящего времени на регистрационном учете в приобретенной ФИО2 квартире значатся ответчики по настоящему встречному иску ФИО23

Несмотря на произведенное отчуждение, ФИО1 всячески уклоняется от передачи ключей от входной двери ФИО2, не вывозит собственные вещи из проданной квартиры. Ответчики сменили телефонные номера, на звонки истца ФИО2 не отвечают, избегают встреч с ФИО10, доступ которого к квартире после регистрации права собственности не обеспечили.

Добровольно сняться регистрационного учета ответчики отказываются. Наличие регистрации препятствует ФИО2 владеть, пользоваться и распоряжаться спорной квартирой по своему усмотрению.

В силу п. 4, 6, 7 договора ФИО1 продала квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, в связи с залогом, арендой, временным пользованием, о которых в момент подписания договора стороны не могли не знать. Продавец ФИО1 гарантировала, что до подписания настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, запрещения отчуждения и ареста нет, судебного спора по квартире не имеется.

При этом, продавец передала ФИО2 отчуждаемое недвижимое имущество путем вручения относящихся к квартире документов до подписания договора, а ФИО2 принял квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент подписания договора. Договор одновременно является актом приема-передачи.

Принятые на себя обязательства по договору купли-продажи грубо нарушены ФИО11

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании вышеизложенного, просит суд:

Прекратить право пользования ответчиками ФИО1 и ФИО4 жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу 

<

адрес>

Снять ответчиков ФИО1 и ФИО4 с регистрационного учета в квартире по адресу 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 обратился в суд с заявлением об уточнении своих исковых требований, в котором в порядке ст. 39 ГПК РФ заявил требование о признании договора купли-продажи спорной квартиры действительной сделкой, полагая при этом, что данное требование представляет собой один из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты(требование о защите нарушенного права, требование о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

В обоснование данного требования ФИО2 сослался на то, что истец ФИО1 и ответчик ФИО2 заключили между собой договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, переход права собственности на которую зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. Договор составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами, подписи сторон -подлинные, поставленные в присутствии регистратора МФЦ при подаче документов на регистрацию истцом и ответчиком лично. Данное обстоятельство не отрицается сторонами по делу. 

Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. Условия договора обязательны для обеих его сторон и действуют до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Договор содержит весь объем договоренностей по всем существенным условиям.

В соответствии с п. 3 договора квартира продана за 1 000 000 рублей, которые ФИО2 передал ФИО1 полностью до подписания договора. ФИО6 не отрицает данное обстоятельство.

При этом договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства и предоставления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.

Сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 39 ГПК РФ, ФИО2, в порядке уточнения своих исковых требований, просил суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 - действительной сделкой.

В судебном заседании истица ФИО1 (после заключения брака ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО12 присвоена фамилия ФИО12) поддержала ранее заявленные исковые требования и ранее данные ею пояснения, просила суд удовлетворить ее исковые требования.

Будучи ранее опрошенной, ФИО1(ФИО12) пояснила следующее: На момент совершения оспариваемой сделки она проживала совместно с матерью ФИО4 – доцентом кафедры анатомии человека Тульского Медицинского Института в спорной квартире. Сама она имеет высшее образование, преподает на кафедре медико-биологические основы. ФИО3, которому было около 30 лет, являлся другом их семьи, она знала его на протяжении 7лет. ФИО3 являлся сотрудником кафедры анатомии человека, был ассистентом на данной кафедре. ФИО3 не доводился ей родственником, но ее мать была знакома и на протяжении многих лет поддерживала дружеские отношения с родителями ФИО3 и принимала участие в его жизни, оказывая ему различную помощь, в том числе и материального характера, предоставляя по его просьбе в долг денежные средства, размер которых доходил до 100 000 руб. Случаев невозврата долга со стороны ФИО7 не было. Отец ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ Его мать была тяжело больна. ФИО3 неоднократно бывал у них дома. В большей мере с ним общалась ее мать. Между ею и ее матерью со ФИО7 сложились доверительные отношения. ФИО3 занимался мебельным бизнесом. ДД.ММ.ГГГГ. у него появились проблемы, связанные с ведением бизнеса и в начале декабря 2016 года ФИО3 предложил ей взять для него заем в размере 1 000 000 рублей, для чего она должна была предоставить в залог в качестве обеспечения займа свою квартиру, расположенную по адресу: ДД.ММ.ГГГГ. Проценты по договору займа ФИО3 обещал платить сам. Данный займ ФИО3 просил взять на полгода, оплату процентов по нему и возврат обещал осуществлять сам и вовремя. В противном случае ФИО7 говорил, что он может каким-либо образом свести счеты с жизнью. Поскольку их семья всегда оказывала помощь ФИО7, оснований не доверять ему на тот момент не было, она, после обсуждения с матерью, которая просила ее принять предложение ФИО7, до конца не осознавая последствий своего решения, полностью доверяя ФИО7, решила помочь ему в трудной ситуации и согласилась предоставить свою квартиру в залог под займ ФИО3, который, в свою очередь, на словах обещал ей до возврата ее квартиры передать ей принадлежащую ему коммерческую недвижимость в г. Калуге. Поскольку она не имела юридического образования и опыта совершения сделок с недвижимостью, она была уверена в том, что предоставляет свою квартиру в залог до тех пор, пока ФИО7 будет выплачивать свой займ в размере 1 миллиона рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 сообщил ей, что надо подъехать в МФЦ на проспекте 

<

адрес> для подписания необходимых документов, так как он нашел человека, согласившегося предоставить ему займ на один миллион рублей под залог ее квартиры. Им оказался ответчик ФИО2, с которым она ранее не была знакома. С собой у нее были только документы на квартиру. С текстом договора заранее она не была ознакомлена.

ДД.ММ.ГГГГ года в помещении МФЦ на 

<

адрес> между ею и ФИО2 был заключен договор, который она расценивала как договор займа, что подтверждается предоставленными в суд расписками, ее и ФИО2 При совершении сделки помимо ее, ФИО7, ФИО5 присутствовал также ранее незнакомый ей ФИО9. Проект договора был подготовлен ФИО5 и ФИО9, который участвовал в сделке на стороне ФИО5. Она ознакомилась с текстом договора. При этом ее убедили в том, что расписки будут свидетельствовать о том, что это фактически договор займа. Также ФИО2 и присутствующий на сделке ФИО9 сообщили ей, что ей следует подписать договор купли -продажи квартиры, поскольку на иных условиях ФИО5 не согласен предоставить денежные средства в заем. Она подписала договор купли-продажи, после чего ФИО2 и ею были написаны расписки, подтверждающие предоставление денежных средств на условиях займа. Она была введенная в заблуждение по основаниям природы сделки, обманута ФИО3, ФИО2 и ФИО9 и поэтому подписала договор купли - продажи принадлежащей ей квартиры между ею и ФИО2 Денежную сумму в размере 1 000 000 руб. ФИО5 передал ФИО7. Считает, что в действительности совершается сделка по предоставлению денежного займа, сторонами сделки являются она и ФИО7. Полагала, что по условиям сделки квартира остается в ее собственности. После этого все они направились в здание офиса Сбербанка по адресу: 

<

адрес>, поскольку ФИО7 хотел проверить денежные купюры на подлинность. По просьбе ФИО7 она поставила свою подпись в банковских документах на эту процедуру. В этот же день Смирнов исполнил и передал ей расписку, гарантирующую возврат ей ее квартиры либо равноценной квартиры. Вскоре после этого ФИО7 перестал появляться у них дома и по месту своей работы. На телефонные звонки не отвечал. ДД.ММ.ГГГГ. к ней приехал ФИО5 и написал расписку о том, что ФИО7 передал ему 100 000 руб. в качестве процентов по договору. ДД.ММ.ГГГГ 2017г. ФИО5 сообщил ей о том, что некий ФИО13 передал ему 100 000 руб. в качестве процентов по договору за февраль. После этого платежи по договору не поступали. По требованию ФИО5 она и ее мать освободили спорную квартиру. 

Она не собиралась продавать свою квартиру, полагала, что после подписания договора квартира остается в ее собственности. Ее вещи остались в квартире, ключи от квартиры остались у нее. Впоследствии, чувствуя себя обманутой, она подала заявлению в полицию по поводу совершенного в отношении ее мошенничества. Помимо спорной квартиры, которой она лишилась, из числа недвижимости ей принадлежит доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. 

Представитель ФИО1 (ФИО12) по ордеру адвокат Лучин А.В. поддержал исковые требования ФИО1, просил суд их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просил суд отказать, ссылаясь на то, что оспариваемый договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически прикрывающий договор займа между ФИО2 (заимодавец) и ФИО3 (заемщик) под залог квартиры, принадлежавшей ФИО1 

Согласно позиции представителя ФИО1 оспариваемая сделка купли-продажи была совершена сторонами при следующих обстоятельствах:

ФИО3 получил от ФИО2 заем в размере 1 млн. рублей под залог Квартиры, принадлежащей ФИО1

Однако указанный заем был оформлен как плата по Договору купли-продажи квартиры, которую фактически получила не ФИО6 как продавец квартиры, а ФИО7.

Данные факты подтверждаются следующими доказательствами:

Распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что он приобрелквартиру у ФИО1 за 1 млн. рублей по 10% ежемесячно сроком на 6месяцев с пролонгацией на более длительный срок под 7 %.

Указанной распиской ФИО2 обязался вернуть квартиру после возврата полной денежной суммы; обязался не продавать квартиру в течение 2 месяцев в случае неуплаты процентов;

Распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что он взял у ФИО1 в долг 1 млн. рублей под заложенную ею квартиру. В случае невыполнения обязательств по выплате долга, ФИО3 указанной распиской обязался обеспечить ФИО1 равноценной квартирой.

Т.е. ФИО3 подтвердил, что получил деньги, выданные ФИО2 под заложенную квартиру ФИО1 

Таким образом, оспариваемый Договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически прикрывающей договор займа между ФИО5 А,А. (заимодавец) и ФИО3 (заемщик) под залог квартиры, принадлежащей истцу ФИО1 

Основания для применения к фактическим правоотношениям сторон правил об ипотеке отсутствуют.

Соглашение о залоге квартиры между ФИО6 и ФИО5 не заключалось, а залог на Квартиру не возник, поскольку согласно ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора;

согласно ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство; договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога;

- согласно ст. 339.1 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог возникает с момента его государственной регистрации.

Сделка по отчуждению квартиры была совершена ФИО1 под давлением со стороны ФИО3, которое он оказывал на нее и ее мать в течение полугода перед совершением сделки, требуя денег, угрожая покончить жизнь самоубийством.

В судебном заседании ФИО2 исковые требования ФИО6 не признал, в удовлетворении ее исковых требований просил суд отказать, поддержал заявленные им встречные исковые требования и просил суд их удовлетворить.

Из данных им пояснений следует: проживая в г. Туле на съемной квартире, он желал приобрести собственную недвижимость. По роду своей деятельности он занимается арендой недвижимости. Его знакомый ФИО9 сообщил ему, что одна семья желает продать квартиру за 1 000 000 руб. После осмотра квартиры он принял решение приобрести данную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> Продавцом квартиры выступала ФИО1 Ранее он с ней знаком не был. Согласовав с ней все основные условия купли-продажи, он и ФИО1 договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ на 

<

адрес>. Имея при себе нужную сумму, в назначенное время он, его знакомый ФИО9, явились в МФЦ. ФИО6 явилась в сопровождении ранее незнакомого ему ФИО7. Текст договора готовил ФИО9, он же сопровождал сделку с его стороны. Перед подписанием договора ФИО6 предложила ему заключить договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры с обратным выкупом. Это означало, что после выплаты процентов и стоимости квартиры квартира переходит в собственность ФИО6. Данное предложение он принял. Договор купли-продажи квартиры был подписан без этого условия, сторонами сделки являлись он и ФИО1, предмет сделки – купля-продажа квартиры с обратным выкупом. Помимо договора, он и ФИО6 написали расписки, в которых нашла отражение достигнутая между ними договоренность по вопросу условий обратного выкупа квартиры с условием оплаты помимо стоимости квартиры процентов - 10% ежемесячно на протяжении 6 месяцев. Текст своей расписки он писал под диктовку ФИО6. Приняв условия ФИО6, отраженные в ее и его расписках, он не захотел отказаться от договора купли-продажи, т.к. считал для себя выгодными как договор купли-продажи так и условия возврата квартиры. Обратный выкуп ему интересен процентами. В случае выполнения ФИО6 условий возврата квартиры – квартира была бы им возвращена ФИО6. Ни он, ни ФИО6 не сообщили регистратору МФЦ, обслуживающему сделку, о договоренности и условиях обратного выкупа квартиры. Ранее он никогда не приобретал недвижимость и не имел представление о том, что должно быть отражено в тексте договора, поэтому не придал должного значения расхождениям между условиями договора купли-продажи и договоренностями с ФИО6, отраженными в расписках. То, что между ним и ФИО6 действительно имели место договоренности, изложенные в их расписках, он подтверждает. В отношении того, чтобы спорная квартира являлась залогом по договору займа – никакой договоренности между ним и ФИО6 не было. Во исполнение условий договора он передал ФИО1 наличными 1000 000 руб. до передачи документов на регистрацию. ФИО6 взяла деньги. После этого он, ФИО6, ФИО7 и ФИО9, все время присутствовавшие при заключении сделки, вышли из МФЦ и направились в офис Сбербанка на 

<

адрес> для проверки купюр на подлинность. По пути следования деньги находились у ФИО6. Она же осуществила их проверку на подлинность. Через месяц ФИО1 передала ему 100 000 руб. в качестве процентов. Он принял эти деньги. Еще через месяц незнакомый мужчина также передал ему 100 000 руб., которые он принял. В марте 2017г. платежей не было. При встрече с ФИО1 она пояснила, что денег от ФИО7 не поступило и что она и ее мать будут съезжать с квартиры. В настоящее время он проживает в спорной квартире. Правильность своих объяснений, которые были им даны при опросе сотрудником полиции в процессе рассмотрения заявления ФИО1, он в настоящее время не подтверждает, т.к. его пояснения неправильно записаны. Поскольку добровольно ключи от спорной квартиры ФИО1 и ее мать ему не передавали, он пригласил участкового уполномоченного и плотника для взлома квартиры. Лишь когда плотник приступил к взлому квартиры, в этот момент явились Ш.А.ВБ. и ее мать и передали ему ключи от квартиры. 

Представители ФИО2 по ордеру адвокаты Чембуров А.С. и Голубева А.О. поддержали позицию ФИО2 и просили суд обратить внимание на следующие выводы, сделанные на основании четырех основных документов по делу:

Истец ФИО1 и ответчик ФИО2 заключили между собой договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, переход права собственности на которую зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. Договор составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами, подписи сторон -подлинные, поставленные в присутствии регистратора МФЦ при подаче документов на регистрацию истцом и ответчиком лично. Данное обстоятельство не отрицается истцом. Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ Условия договора обязательны для обеих его сторон и действуют до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Договор содержит весь объем договоренностей по всем существенным условиям.

В соответствии с п. 3 договора истец продал ответчику квартиру за 1 000 000 рублей, которые ФИО2 передал ФИО1 полностью до подписания договора. Истец не отрицает данное обстоятельство. Свидетелями передачи ответчиком истцу денежных средств в счет оплаты приобретаемой квартиры по договору купли-продажи являются ФИО9 и ФИО3.

В соответствии с п. 10 договора, стороны подтвердили, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора, обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях – отсутствуют.

Время заключения договора и его дата (согласно расписке) 

<

данные изъяты> -ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктами 11, 12 договора - содержание статей 288, 292, 550, 551, 554-557 ГК РФ сторонам известно и понятно, в том числе - в отношении предмета заключенного договора. При этом, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.

Право собственности ФИО2 на приобретенную им квартиру по адресу 

<

адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Расписка ФИО2 не является относимым и допустимым доказательством недействительности договора купли-продажи в силу ее содержания и положений пункта 12 договора купли-продажи. Указанная расписка не является самостоятельным договором купли-продажи, займа и/или залога. Текст расписки ФИО2 составлен под диктовку ФИО1 и не содержит утверждения о том, что ФИО2 не произвел оплату приобретаемой им у ФИО1 квартиры. Расписка составлена до подписания договора купли-продажи квартиры. В силу пункта 12 договора купли-продажи и ст. 554 ГК РФ, все условия в отношении предмета договора (квартиры) купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 отменяются и делаются недействительными. Таким образом, содержание расписки не имеет юридической силы и не может быть принято во внимание как относимое и допустимое доказательство.

В то же время, содержание расписки позволяет говорить о смешанном договоре, содержащем несколько самостоятельных обязательств, в том числе самостоятельное обязательство ФИО1 перед ФИО2, неисполненное до настоящего времени. 

Данное соглашение является самостоятельным денежным обязательством, не связанным с фактом заключения договора купли-продажи. В силу ст. 812 ч. 2 ГК РФ оспаривание договора займа, совершенного в письменной форме по безденежности путем свидетельских показаний не допускается. 

Расписка ФИО1, также как и расписка ФИО10 не являются

относимыми и допустимыми доказательствами недействительности договора купли-продажи в силу их содержания и положений пункта 12 договора купли-продажи. Залоговых отношений и между ФИО1 и ФИО3 не возникло. Указанная расписка не является самостоятельным договором купли-продажи, займа и/или залога.

Получив от ФИО2 деньги в счет оплаты стоимости проданной квартиры, ФИО1 вправе была распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, по месту своей регистрации не проживает, место нахождение его неизвестно. В порядке ст. 50 ГПК РФ представителем ответчика ФИО3 в судебных заседаниях являлась адвокат Кожевина Л.Ю., которая просила суд принять решение по делу в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик по встречному исковому заявлению ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1 и просила суд их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила суд отказать.

Будучи опрошенной в судебном заседании, ФИО4 пояснила следующее: она является матерью ФИО14, проживала и была зарегистрирована совместно с ней в спорной квартире. Ее семья и семья ФИО3 поддерживали дружеские отношения на протяжении многих лет. Она была знакома с его родителями. Она и ФИО7 работали на одной кафедре Медицинского института ТУлГУ, она – доцентом, он – ассистентом. Ей известно, что ФИО7 – директор и учредитель мебельной компании. Ранее она предоставляла по просьбе ФИО7 ему взаймы денежные средства – он всегда возвращал в срок. Между ею и ФИО7 сложились доверительные отношения. ФИО7 в ДД.ММ.ГГГГ. обратился к ней с просьбой: для того, чтобы не разрушился его мебельный бизнес - заложить недвижимость. В противном случае он грозил покончить жизнь самоубийством. Поскольку у него была неустойчивая психика, она верили в искренность его слов и серьезно относилась к его угрозам. ФИО7 гарантировал проплату денег по договору займа и она была уверена в его платежеспособности. По электронной почте он выслан в ее адрес документы, подтверждающие наличие у него коммерческой недвижимости в Калужской области. Она знала о том, что ФИО7 и ее дочь оформляют сделку и была уверена в том, что согласно сделке их квартира является предметом залога по договору займа, стороной которого является ее дочь. Она одобрила участие дочери в данной сделке. Сама она не присутствовала при заключении сделки по причине поломки газовой колонки, которую надо было срочно отремонтировать. Это сделал по ее просьбе сосед. Возможности потерять квартиру она не допускала. О том, что между ее дочерью и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры - ей стало известно в ДД.ММ.ГГГГ. С апреля ДД.ММ.ГГГГ. она и ее дочь не имеют доступа в квартиру. Их имущество осталось в квартире. Она и ее дочь зарегистрированы в спорной квартире. 

ФИО15, будучи допрошенным в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. в качестве свидетеля, показал следующее: он является сотрудником кафедры медико-биологические основы, где работает ФИО1, с которой он знаком. Будучи на квартире ФИО1, он познакомился с ФИО2 В один из дней, в кабинет лаборантской 203, где он находился, зашли ФИО7 и ФИО5. ФИО7 попросил его выйти из кабинета. Поскольку дверь была приоткрыта, он видел, что вместе с ними находилась ФИО1 Он видел также, как ФИО7 передал ФИО5 деньги купюрами по 5000 руб., после чего ФИО5 написал расписку. При этом ФИО7, обращаясь к ФИО1, обратил ее внимание на себя, сообщив ей о том, что он заплатил деньги. Несмотря на то, что он страдает близорукостью, факт передачи купюр он четко видел. 

ФИО16, будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ДД.ММ.ГГГГ показала следующее: она является заведующей кафедры «Анатомия человека» Медицинского института ТУлГУ. Она знакома с ФИО1 ФИО2 она также видела на их кафедре. Ей известен ФИО3 Оказавшись в сложной ситуации, ФИО7 просил сотрудников оказать ему материальную помощь, просил деньги в долг. Из взаимоотношений ФИО7 и ФИО5, когда тот пришел на кафедру, она поняла, что ФИО7 получил деньги от ФИО5 и, находясь в ее кабинете, когда она принимала экзамены, ФИО7 написал денежную расписку, пояснив присутствовавшим, что получил деньги под залог квартиры ФИО1 Передачу денег ФИО7 ФИО5 либо ФИО6 она не видела. Она своей подписью засвидетельствовала расписку, написанную ФИО7 о получении им денег. Кто ее просил об этом – она не помнит.

Свидетель ФИО9, будучи допрошенным в судебном заседании, показал следующее: он занимается покупкой и продажей недвижимости (риэлтор). Со стороны Ш-вых по телефону к нему имело место обращение по вопросу продажи квартиры. Он приехал по указанному адресу, осмотрел квартиру, объяснил, какие документы следует собирать. Стоимость квартиры была определена ФИО6 в 1 000 000 руб. Это показалось ему странным, т.к. реальная цена квартиры значительно выше. Он стал искать покупателя. Зная о том, что ФИО2 желает приобрести жилье, он сообщил ему о продаваемой квартире. ФИО5 согласился приобрести квартиру и он подготовил проект договора купли-продажи квартиры. В определенный день он, ФИО5, ФИО1 и ее знакомый ФИО7 встретились В МФЦ. Сторонами договора являлись ФИО6 и ФИО5, предмет сделки - купля-продажа квартиры. Стороны подписали договор в его присутствии. Денежную сумму в размере 1 000 000 руб. ФИО5 передал ФИО1 до подписания договора. До подписания договора ФИО1 и ФИО7 написали расписки, содержание которых ему неизвестно. Впоследствии ФИО5 стал собственников этой квартиры. В его присутствии ФИО6 ФИО7 деньги не передавала. Ни о каком залоге при совершении сделки речь не шла.

Свидетель ФИО17, будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, показала следующее: она является специалистом – государственным регистратором отдела регистрации прав и ограничений прав. В ее обязанности входит проверка заключаемых договоров, регистрация договоров, проверка ограничений. Ее рабочее место расположено по адресу: 

<

адрес> управление Росреестра. Со сторонами сделки она не общается, залоговые отношения не регистрирует. Оспариваемая сделка проходила в МФЦ. Все представленные на регистрацию документы выполнены в соответствии с требованиями законодательства. Расписка не является документом как основание заключения сделки купли-продажи.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд находит исковые требования ФИО14 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 – не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Таким образом, по смыслу данной нормы, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В связи с этим для установления истинной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой из сторон.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Договор купли-продажи является гражданско-правовой сделкой. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. 

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

Для действительных сделок, прежде всего, необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной законом форме. Под формой сделки понимается способ выражения воли ее сторон.

Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров. Законность, правомерность сделки является одним из основных условий ее действительности.

Таким образом, сделка признается действительной и приводит к установлению, изменению или прекращению гражданских прав или обязанностей, на которые были направлены действия физических и юридических лиц, если по своему содержанию она соответствует требованиям закона или иным правовым актам; участники сделки в должной мере правосубъектны, т. е. обладают правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности; воля участников сделки формировалась в нормальных условиях, на нее не оказывалось постороннее влияние, извращающее ее содержание, волеизъявление выражено участниками (субъектами) в требуемой законом; или соглашением форме.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона(займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег ил других вещей.

Судом установлено и материалами дела подтверждено следующее: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на праве собственности принадлежала 2-комнатная квартира 

<

адрес>, в которой она была постоянно зарегистрирована и проживала совместно со своей матерью ФИО4, также состоящей на регистрационном учете по данному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 продала в собственность ФИО2 принадлежащую ей на праве собственности выше указанную квартиру 1 

<

адрес> свободную от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, за 1000 000 руб., которые покупатель передал продавцу полностью до подписания договора. 

На момент отчуждения квартиры на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состояли ФИО1 и ФИО4

Согласно п. 12 договора - договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до подписания договора. 

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на указанную спорную квартиру зарегистрировано 29.12.2016г. за ФИО2 на основании указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ

Из пояснений истицы ФИО6 (ФИО12) и ее представителя следует, что на самом деле фактически был заключен договор займа денежных средств между ФИО18 и ФИО3 под залог спорной квартиры, принадлежавшей ФИО18, в подтверждение чего ФИО18, ФИО5, ФИО7 в этот же день – ДД.ММ.ГГГГ. наряду с подписанием договора купли-продажи собственноручно были исполнены расписки соответствующего содержания, имеющиеся в материалах дела и в течение двух последующих месяцев ФИО5 вносились платежи в погашение процентов по займу – по 100 000 руб. каждый. Залог принадлежащей ей квартиры был оформлен как договор купли-продажи квартиры.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ., составленной и подписанной ФИО1, правильность которой удостоверена после ознакомления с ней ФИО2, ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 1000 000 руб. под 10% ежемесячно сроком на первые 6 месяцев, в последующие месяцы под 7% ежемесячно с возвратом суммы займа в размере 1000 000 руб. по окончании срока расписки, составляющего 6 месяцев с последующей пролангацией по соглашению сторон. Денежная сумма в размере 1000 000 руб. дана под залог квартиры по адресу: 

<

адрес>. В случае неуплаты процентов в течение 2 месяцев ФИО2 может распорядиться квартирой по своему усмотрению.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, составленной и подписанной собственноручно ФИО2, правильность которой после ознакомления с ней удостоверена ФИО1, ФИО2 приобрел квартиру по адресу: 

<

адрес> у ФИО1 за 1 000 000 руб. под 10% ежемесячно сроком на 6 месяцев с пролангацией на более значительный срок под 7%. Обязуется вернуть квартиру после возврата полной денежной суммы согласно расписке. Обязуется не продавать квартиру в течение 2 месяцев в случае неуплаты процентов.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ составленной и подписанной ФИО3, он взял в долг у ФИО1 денежную сумму в размере 1000 000 руб. под заложенную ею квартиру по адресу: 

<

адрес> ФИО2, в случае невыполнения им обязательств по выплате долга, ФИО7 обязался обеспечить ФИО1 равноценной квартирой в равноценном районе площадью 43,2 кв.м. Расписка составлена в присутствии ФИО19, ФИО20, ФИО16

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ. ( год ошибочно указан 2016) ФИО2 получил от ФИО1 ежемесячный платеж в размере 100 000 руб. 

Подлинность подписей в указанных расписках сторонами по делу не оспаривалась.

Оспариваемая сделка и переход права собственности на объект недвижимости к ФИО5 зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. в установленном порядке в Управлении Росреестра по Тульской области с внесением соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество.

Постановлением старшего уполномоченного отделения ОЭБ и ПК отдела полиции «Центральный» УМВД России по Тул. обл. капитана полиции ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам рассмотрения материала проверки по заявлению ФИО1 по факту мошеннических действий со стороны ФИО22 в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием состава преступления. 

Согласно объяснений ФИО10, содержащихся в материале доследственной проверке 

<

данные изъяты> по заявлению ФИО1, правильность которых подтверждена подписью ФИО2, следует, что будучи опрошенным в ходе проверки ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 пояснил следующее:

ДД.ММ.ГГГГ. его знакомый Александр сообщил ему, что имеются желающие взять заем под свою недвижимость. Т.к. он располагал свободными денежными средствами, он согласился встретиться с этими людьми. Желающей это сделать оказалась ФИО1, с которой он ранее знаком не был. Все условия займа с ней обговорил Александр, а он запросил справку из Управления Росреестра по Тульской области на предмет наличия обременения на квартиру. Условия сделки были таковы: он дает в долг ФИО6 1000 000 руб. под 10% ежемесячно на 6 месяцев с пролангацией на более длительный срок под 7% ежемесячно. ФИО6, в свою очередь, передает ему свою квартиру по договору купли-продажи. Об обязуется возвратить квартиру после возврата ему суммы долга и процентов. В случае невозврата долга он имел право распоряжаться квартирой через 2 месяца. 15.12.2016г. он, Александр, ФИО1, ФИО3 встретились в МФЦ по адресу: 

<

адрес>. ФИО6 и ФИО7 он увидел впервые. В МФЦ был подписан договор купли-продажи квартиры, там же он написал расписку, в которой были оговорены вышеприведенные условия сделки. После этого он передал деньги 1000 000 руб. ФИО6. Договор был передан на регистрацию. Затем они направились в офис Сбербанка по адресу: 

<

адрес> где ФИО6 проверила купюры на подлинность. ДД.ММ.ГГГГ. он прибыл по месту работы ФИО6 в ТУлГУ, где ФИО6 передала ему 100 000 руб. в качестве процентов по условиям договора. Он написал расписку в получении денег. ДД.ММ.ГГГГ. ему позвонил незнакомый мужчина и попросил подъехать за деньгами. Он подъехал по указанному адресу и ему было передано 100 000 руб. Он написал расписку в получении суммы. ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства ему переданы не были. ФИО6 пояснила, что должен был платить ФИО3, но его местонахождение неизвестно. В ходе разговора ФИО6 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. она освободит квартиру.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено и сторонами не оспорено, что договор купли-продажи квартиры между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ исполнен, право собственности на спорную квартиру перешло к ФИО2, который вселился в спорное жилое помещение и в настоящее время проживает в спорной квартире. 

С учетом изложенного, разрешая спор, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая отсутствие у истца правового интереса в отчуждении жилого помещения, исходя из обстоятельств заключения оспариваемого договора и содержания составленных расписок, а именно принимая во внимание тот факт, что почти одновременно, в один и тот же день, помимо договора купли-продажи, сторонами сделки были исполнены расписки, исходя из содержания которых ФИО5 предоставил ФИО6 (ФИО12) денежный займ в размере 1000 000 руб. под определенные проценты, обязался возвратить спорную квартиру в собственность ФИО6 после выплаты всей денежной суммы согласно условий расписок, обязался не производить отчуждение квартиры в течение 2 месяцев в случае отсутствия платежа, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО1 (ФИО12) и ФИО2, фактически прикрывал соглашение о денежном займе в размере 1 000 000 руб. под залог квартиры ФИО6 в обеспечение возврата суммы займа с установлением размера ежемесячных процентов, начисляемых на сумму займа. Судом установлено и ответчиком по делу ФИО5 подтверждено, что на протяжении двух месяцев платежи по процентам вносились в его пользу и были приняты им как проценты по договору займа.

Несмотря на то, что письменный договор займа между сторонами не заключался, в материалах дела имеются письменные доказательства (расписки, исполненные ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 (ФИО12), ФИО5, ФИО7), свидетельствующие о наличии договорных отношений между сторонами (ФИО6 и ФИО5), вытекающих из договора займа под залог квартиры ФИО6, текст которых приведен выше.

Данный вывод следует из объяснений, данных в судебном заседании ФИО6 (ФИО12), ФИО5, из объяснений ФИО5, содержащихся в отказном материале по заявлению ФИО6 по факту мошенничества, который был исследован в судебном заседании. Не доверять данным объяснения, полученным в установленном законом порядке компетентным лицом, до возбуждения данного гражданского дела, у суда оснований не имеется. Данные пояснения ФИО5 признаются судом как доказательства по делу, отвечающие требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Об отсутствии у истицы намерения продать спорную квартиру свидетельствует и то обстоятельство, что фактически истица ФИО6 (ФИО12) и ее мать освободили квартиру лишь после того, как ФИО5 не поступила проплата процентов за ДД.ММ.ГГГГ. и при наличии намерения ФИО5 вскрыть квартиру без предоставления ключа с помощью приглашенного им специалиста и в присутствии участкового уполномоченного.

Ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права, т.е. на стороне истца.

Оценив в совокупности представленные суду доказательства, отвечающие требования допустимости, относимости, достоверности, в том числе расписки участников сделки, расписка ФИО7, обращение истицы в органы полиции с заявлением о факте мошенничества, суд приходит к выводу о том, что стороны сделки не достигли соглашения, свойственного для договора купли-продажи квартиры. Имеющиеся доказательства в целом свидетельствуют об отсутствии у сторон договора при совершении сделки действительной воли на заключение договора купли-продажи квартиры, поскольку воля ФИО6 и ФИО5 в действительности была направлена на обеспечение возврата суммы займа в размере 1 000 000 руб. путем заключения договора купли- продажи спорной квартиры.

Сторонами договора займа, по мнению суда, являлись ФИО2 (займодавец) и ФИО1 (заемщик).Сумма займа в размере 1000 000 руб. была передана ФИО2 ФИО18 Впоследствии полученную сумму ФИО18 передала ФИО3, что подтверждает исполненная им расписка от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что он взял у ФИО18 в долг 100 000 руб. под заложенную ею квартиру. В случае не выполнения своих обязательств обязался обеспечить ФИО18 равноценной квартирой. 

Оспариваемый договор был совершен лишь для вида, направлен на прикрытие отношений, вытекающих из договора залога в обеспечение исполнения обязательства по договору займа, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия в случае своевременного и полного возврата денежных средств ФИО5, в подтверждение чего ФИО5 обязался в этом случае возвратить квартиру ФИО6. 

Из содержания расписок ФИО5 и ФИО6 следует, что они оба желали наступления иных правовых последствий, нежели предусмотрено договором купли-продажи, а именно – предоставление ФИО6 денежного займа с процентами под залог ее квартиры.

Действия ФИО2 по получению в январе и ДД.ММ.ГГГГ. денежных сумм в качестве процентов по договору займа по 100 000 руб., т.е. после перехода к нему права собственности на спорную квартиру, противоречат и ставят под сомнение и свидетельствуют о недостоверности п. 12 договора купли-продажи, согласно которому договор содержит весь объем соглашений между сторонами и отменяет все иные обязательства и договоренности сторон, поскольку фактически стороны придерживаются иных договоренностей, не отраженных в тексте договора.

Следовательно, в нарушение ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи спорной квартиры не отражает всех существенных условий сделки и всего объема соглашений между сторонами, а ст. ст. 549 ГК РФ, 550 ГК РФ не предполагают при заключении договора купли-продажи условие обратного выкупа при покупке недвижимости.

О притворности сделки говорит и то обстоятельство, что спорная квартира была продана за 1000 000 руб., что явно не соответствует ее рыночной стоимости.

Соответственно, совершенная между сторонами сделка купли-продажи квартиры является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора правовых последствий.

Согласно разъяснениям, данным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Содержание договора о залоге недвижимого имущества регулируется ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор является ничтожным.

Поскольку содержание договора купли-продажи квартиры между ФИО1 (ФИО12) и ФИО2 не соответствует требованиям ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как в договоре не указана оценка имущества, существо, размер и срок исполнения обязательства, договор зарегистрирован как договор купли-продажи, а не как договор залога недвижимого имущества, суд приходит к выводу о ничтожности сделки в качестве договора залога недвижимости.

С учетом положений п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 (ФИО12) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 (ФИО12) и ФИО2 с последующим аннулированием записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации указанной сделки.

По этим же вышеприведенным основаниям встречное исковое требование ФИО2 о признании оспариваемого договора купли-продажи действительной сделкой не подлежит удовлетворению.

Поскольку договор купли-продажи недействителен в силу притворности, сделка по предоставлению денежного займа, которую стороны действительно имели ввиду - подлежит признанию действительной.

Притворная сделка, в отличие от мнимой, направлена на создание того или иного юридического результата, возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Исходя из изложенного, суд, руководствуясь ч.2 ст. 170 ГК РФ, применяет последствия недействительности притворной сделки, а именно: отменяет государственную регистрацию права собственности ФИО2 в отношении квартиры 

<

адрес>, принимает решение о возвращении в собственность ФИО1 квартиры 

<

адрес>. и взыскивает с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. уроженки 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГр., уроженца 

<

...> 400 000 руб. (один миллион четыреста тысяч) рублей во исполнение договора займа денежных средств, который стороны действительно имели в виду согласно следующего расчета:

Сумма займа – 1000 000 руб., предусмотренные при даче займа проценты 10% ежемесячно в течение 6 месяцев - 600 000 руб., из них выплачено в качестве процентов 200 000 руб., сумма оставшихся процентов – 400 000 руб., общая сумма займа и оставшихся процентов – 1 400 000 руб. 

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 к ФИО14, ФИО4 о прекращении права пользования указанной квартирой ответчиками ФИО23, снятии их с регистрационного учета по данному адресу в судебном порядке, суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: данные требования являются производными от результата рассмотрения судом требований ФИО14 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 

В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В силу ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Разрешая встречные исковые требования по существу, руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами действующего законодательства РФ, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что вышеприведенные положения закона свидетельствуют о том, что в случае отчуждения имущества на основании договора купли-продажи и прекращения в связи с этим права собственности, т.е. всего объема прав в отношении имущества, новый собственник вправе требовать от бывшего собственника в случае отсутствия соглашения о сохранении права пользования спорным жилым помещением освобождения жилого помещения, в том числе посредством предъявления требования о прекращении права пользования с последующим снятием с регистрационного учета по адресу спорной квартиры.

Таким образом, переход права собственности на спорную квартиру в силу ч.2 ст. 292 ГК РФ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для бывшего собственника и членов его семьи при отсутствии каких –либо иных соглашений между сторонами. В данном случае никакого соглашения о сохранении права пользования квартирой между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает. 

Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» утверждены Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ.

В соответствии с п.п. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 года № 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Поскольку исковые требования ФИО1 (ФИО12) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности притворной сделки удовлетворены, принято решение о возвращении в собственность ФИО14 спорной квартиры, в силу ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ ФИО1 (ФИО12) не может быть лишена права пользования данной квартирой и не подлежит снятию с регистрационного учета по данному адресу. 

Аналогичные требования ФИО2 в отношении ФИО4 также не могут быть удовлетворены, поскольку их вправе заявить лицо, являющееся собственником спорного жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 А,А..

Применить последствия недействительности притворной сделки: отменить государственную регистрацию права собственности ФИО2 в отношении квартиры 

<

адрес> 

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. уроженки 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ уроженца 

<

...> 400 000 руб. (один миллион четыреста тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о прекращении права пользования квартирой 

<

адрес> снятии с регистрационного учета по данному адресу, признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. действительной сделкой - отказать.

Решение может обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий