Дело №3а-101/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 05 февраля 2018 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, равной его рыночной стоимости в размере 1738000 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, равной его рыночной стоимости в размере 1318000 (Один миллион триста восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 25.12.2017 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал о том, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 ноября 2013 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена в размере 4054683 рубля 71 копейка, а объекта недвижимости с кадастровым номером № рублей 11 копеек.

Согласно статье 388 Налогового Кодекса Российской Федерации он как собственник земельных участков является плательщиком земельного налога, уплачивает земельный налог из расчета этой кадастровой стоимости.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 1738000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером № рублей, что меньше установленной кадастровой стоимости. 

Руководствуясь положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 66 Земельного Кодекса Российской Федерации административный истец ФИО1 просит в административном исковом заявлении заявленные требования удовлетворить.

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца ФИО1 ФИО2 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило в суд выписку из постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в части включения земельных участков с кадастровыми номерами № в Приложение №1 и утверждения их кадастровой стоимости.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало, что не может являться административным ответчиком по делам данной категории в тех случаях, когда оно само не определяло кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости. Просило рассмотреть дело без участия представителя.

Также в суд поступила информация из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых оспаривается.

В письменном ходатайстве администрация городского округа город Шахунья Нижегородской области просила рассмотреть дело без участия представителя.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25. Данное обстоятельство подтверждается представленными в суд копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д.20, 21), выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.01.2018 года.

Согласно представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области информации и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 22.01.2018 года земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенный по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, был поставлен на государственный кадастровый учет 22.11.2012 года. Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенный по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, был поставлен на государственный кадастровый учет 22.11.2012 года.

Так как спорные земельные участки с кадастровыми номерами № являются ранее учтенными, их актуальная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года, то применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, является 01 ноября 2013 года. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил в суд отчет от 20 декабря 2017 года №305/17 и отчет от 20 декабря 2017 года №306/17 об оценке указанных земельных участков, составленные оценщиком автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз Торгово-промышленной Палаты Нижегородской области» ФИО5

Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, составляет 1738000 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, составляет 1318000 (Один миллион триста восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, составленные оценщиком автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз Торгово-промышленной Палаты Нижегородской области» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО5

Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельных участков для пересмотра их кадастровой стоимости.

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком в отчетах обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. 

В отчетах в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации.

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки – земельных участков с кадастровыми номерами №

Согласно отчету об оценке от 20 декабря 2017 года №305/17 и отчету об оценке от 20 декабря 2017 года №306/17 оба земельных участка расположены в производственной зоне г.Шахуньи на удалении от красной линии, удаленность от областного центра составляет около 260 км; на прилегающих участках расположены объекты производственно-складской недвижимости и жилой застройки; транспортная доступность средняя. Земельные участки с кадастровыми номерами № обеспечены электроснабжением и водоснабжением (л.д.44, л.д.112).

В отчетах об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки земельных участков, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости земельных участков в отчете указаны тенденции отечественного рынка земли, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области в Шахунском районе на дату оценки – 01.11.2013 года со ссылкой на источник информации (л.д.45-50, л.д.113-118)

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки. 

В рамках анализа рынка определен сегмент рынка, к которому принадлежат земельные участки – земли населенных пунктов под индустриальную застройку (л.д.45, л.д.113).

С учетом сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки – 01.11.2013 года. Подобрано по 7 предложений по продаже земельных участков (л.д.52-53, л.д.120-121). 

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.54-58, л.д.122-126).

Наиболее эффективным использованием объектов оценки признано их фактическое использование – для производственной деятельности (л.д.59, л.д.127). 

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено. 

Оценка земельных участков проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчетах обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано 4 объекта-аналога для каждого объекта оценки. Обосновано применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объектов оценки (л.д.63-69, л.д.131-137). 

При оценке отчетов суд учитывает, что к ним оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчетов; в отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчетах содержится. Отчеты не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценщик ФИО5 имеет профессиональное образование в области оценки, имеет диплом о высшем образовании в сфере оценочной деятельности от 28.06.2011 года, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер 009497 от 25.05.2015 года. Стаж работы в оценочной деятельности – 6 лет. Имеется полис страхования оценочной деятельности оценщиков, выданный СПАО «Ингосстрах» (л.д.27, л.д.84-88).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету оценке от 20 декабря 2017 года №305/17 и отчету об оценке от 20 декабря 2017 года №306/17, составленным оценщиком автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз Торгово-промышленной Палаты Нижегородской области» ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельных участков лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования. 

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков имело место 25.12.2017 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № необходимо считать 25.12.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания - столярного цеха, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, равной его рыночной стоимости в размере 1738000 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4563 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилого здания с пристроями производственного назначения, расположенного по адресу: ФИО3 

<

адрес>, участок 25, равной его рыночной стоимости в размере 1318000 (Один миллион триста восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № считать 25.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 06.02.2018 года.

Судья М.А. Кручинин